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Les frais de garantie sont assez peu souvent expliqués aux emprunteurs, ils n’en demeurent pas moins redevables. C'est pourquoi il convient de faire un point sur cette notion afin d'en expliquer la portée. Le prêt immobilier est souvent proposé à un taux bien plus bas que pour un découvert bancaire ou un prêt à la consommation alors qu’il se déroule sur une durée plus longue et que par conséquent son risque d’être impayé demeure plus longtemps.

C’est tout simplement parce que la banque qui octroi le prêt immobilier dispose d’une garantie « physique » en contrepartie de son engagement, contrairement à un découvert bancaire ou à un crédit à la consommation pour lequel elle ne dispose que de la simple signature de l’emprunteur. Ainsi, l'obtention d'une garantie fait partie des étapes nécessaires pour obtenir un crédit immobilier. 

La notion de garantie

Ainsi avant de donner son accord définitif de financement et de procéder à l’édition des offres de prêts, l’établissement bancaire va vouloir vous demander une garantie. En effet, en sus de l’assurance de prêt, l’établissement bancaire exigera d’être garantit contre le risque de non-remboursement du prêt, qui jouera dans le cas d’un défaut de paiement non couvert par l’assurance de prêt. 

En cas de défaillance financière et d’insolvabilité de l’emprunteur, la garantie sera exécutée afin de rembourser le prêt.

Selon la forme de la garantie qui a été prise cela passera par la vente du bien immobilier, par la prise en charge à première demande du capital par l’organisme de cautionnement ou bien encore, très rarement par la récupération du capital financier qui aurait été nanti en garantie.

Les différentes formes de garantie
 

Il existe deux types de garantie, les sûretés réelles et les sûretés personnelles.

1. Les sûretés réelles : le privilège du prêteur de denier et l’hypothèque

• Le privilège du prêteur de denier (PPD) :

Le privilège du prêteur de denier permet au prêteur d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. De ce fait, si l’emprunteur se retrouve insolvable et que le bien immobilier objet du prêt immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire du privilège sera indemnisé en priorité.

C’est le notaire qui réalise la prise de garantie au moment de l’acte authentique. Il fait inscrire au registre des hypothèques le privilège du prêteur sur le bien.

Il faut noter que le privilège du prêteur de denier ne peut être utilisé que lorsque le prêt sert à payer le prix d’acquisition d’un bien immobilier déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut pas servir à garantir un prêt qui aurait pour objet le financement d’une construction. Son utilisation est donc limitée à certains cas de figure.

Par exemple, si l’emprunteur finance tous les frais d’un achat : frais d’agence immobilière, frais de notaire et qu’il ne fait financer par la banque que la partie « existante » du bien, il pourra avoir recours à un privilège de prêteur de denier. En revanche, s’il souhaite financer des travaux, cette partie ne pourra pas être garantie par le PPD. Il faudra avoir recours à une hypothèque.

• L’hypothèque 

Ici aussi, c’est le notaire, qui est l'un des interlocuteurs d'un achat immobilier, qui réalise la prise de garantie au moment de l’acte authentique. Il fait inscrire au registre des hypothèques la garantie au profit du créancier.

L'hypothèque va permettre de garantir une banque qui financerait des frais, des travaux ou un bien non encore construit telle qu’une vente en l’état futur d’achèvement, ou une construction de maison individuelle.

Le coût de l’hypothèque est légèrement plus élevé car il intègre le coût de la publicité foncière.

Dans les deux cas, au moment où l’emprunteur ne rembourse plus, la banque va faire valoir en justice sa créance et le tribunal mettra en vente aux enchères publiques le bien. L’argent collecté lors de cette vente judiciaire sera en priorité versée à la banque en remboursement de sa créance et le solde reviendra au débiteur.

Dans les formalités effectuées par le notaire lors d’une vente immobilière, il y a la consultation du registre des hypothèques. S’il reste une créance auprès d’une banque, il devra effectuer un séquestre du montant équivalent à la créance qu’il se sera au préalable engagé à rembourser à la banque avec le prix de vente. Il aura ainsi obtenu la mainlevée de l’hypothèque. En effet, il faut rappeler qu’en France, il est impossible de vendre un bien grevé d’une hypothèque. C’est aussi l’assurance pour le prêteur, d’être remboursé dès qu’une vente a lieu.

On peut comprendre ainsi que ce type de garantie, plébiscité pourtant Outre-Manche, n’est pas le cas de figure préféré des banques françaises. En effet, dans son exécution, il peut se passer de longs mois, avec la difficulté d’expulser de son logement le débiteur qui dispose de nombreux recours. Sans compter la mauvaise publicité….

Les banques ont donc décidé depuis une vingtaine d’année d’avoir le plus souvent recours à des sociétés de cautionnement, qui constituent des sûretés personnelles.

2. Les sûretés personnelles : la caution

• La caution :

Il s’agit d’un engagement pris par un organisme financier spécialisé qui a pour objet de se porter garant du remboursement de l’emprunteur auprès de la banque prêteuse.

Ainsi, si l’emprunteur est financièrement défaillant, la société de caution paie à sa place. La société de caution se retournera ensuite vers l’emprunteur pour obtenir remboursement (des pénalités seront bien évidemment appliquées). Parmi ces organismes de caution, on trouve Crédit Logement qui est utilisé par la BNP, le LCL, le CIC ou encore la Société Générale. La Caisse d’Epargne et la Banque populaire quant à eux utilisent la SACCEF et Crédit Agricole la CAMCA.

Les fonctionnaires et employés d’établissements publics peuvent eux avoir recours à des sociétés de cautionnement qui leur sont dédiées. La plus connue est la CASDEN. Mais d’autres organismes existent telles que la MNH pour le personnel hospitalier ou MNT pour les militaires.

Ces organismes de cautionnement qui sont des fonds mutuels de garantie vont étudier le dossier de prêt immobilier selon des critères relatifs à l’emprunteur et au crédit demandé. A la suite de cette analyse du dossier de prêt, il décide de cautionner le prêt.

Ils ont une approche différente dans l’étude du risque, car au-delà du bien financé, ils s’attachent à vérifier la capacité à rembourser de l’emprunteur. Ainsi, une absence d’apport, d’épargne après achat, une ancienneté professionnelle trop faible, surtout pour un chef d’entreprise sera rédhibitoire.

La caution est la forme de garantie la plus utilisée en France actuellement. 

En conclusion, les banques et établissements de crédit préfèrent largement une caution à une hypothèque ou à un privilège de prêteur de denier. En effet, lorsqu’elles doivent faire jouer une caution, elles sont généralement remboursées du capital sous 3 mois après le début du sinistre contrairement à la réalisation d’une hypothèque qui peut durer de longs mois voire même des années et qui sera en plus soumis au tempo et aux aléas de la justice.

Par ailleurs, avec une caution, elles n’auront comptablement pas à passer de provision contrairement à une garantie réelle où elles devront déprécier la totalité de leur créance durant tout le temps que va durer la procédure.

Pour l’emprunteur, c’est aussi un gage de rapidité, puisque un accord de la société de cautionnement entraîne quasi automatiquement un accord de la banque. La banque ne prenant quasiment plus de risque, puisqu’elle l’a externalisé à un organisme tiers.

Par ailleurs, outre son coût plus attractif qu’une hypothèque ou un privilège de prêteur de denier, la caution permet de transférer le prêt vers un nouvel achat.

Les coûts de ces différentes formes de garantie

Le coût de la caution comprend une commission ou frais de dossier et un versement à un fonds mutuel de garantie, ce dernier peut éventuellement être partiellement restitué après remboursement intégral du prêt selon l’organisme.

C’est la solution la moins onéreuse et la plus utilisée en France, car elle présente peu de risque, mais elle est bien souvent réservée aux bons dossiers.  La caution s’élève en principe à environ 1.20% de la somme du prêt immobilier.

Les organismes de cautionnement réservés aux fonctionnaires et employés des établissements publics proposent des cautionnements à tout petit prix avec des droits fixes de 400 € pour la CASDEN dans la plupart des cas. La seule limite est le nombre de banques partenaires qui est très faible (Banque Populaire principalement). Il faut donc que la banque soit bien placée en taux.

Et en cas de remboursement du prêt avant son échéance ou de revente du bien avant la fin du crédit, l’emprunteur n’a pas de frais supplémentaires à payer, contrairement à l’hypothèque où des frais de mainlevée s’appliquent dans ce cas de figure.

• Le privilège du prêteur de denier (PPD) : 

Cette technique est moins avantageuse que la caution, mais moins onéreuse que l’hypothèque, puisqu’il n’y a pas de taxe de publicité foncière.

Les frais d’inscription au privilège du prêteur de denier sont dégressifs. En général, ils s’élèvent entre 0.50% et 1% du montant du crédit immobilier.

• L’hypothèque :

C’est la technique de garantie la plus onéreuse (environ 2% du montant emprunté), qui reste souvent la seule solution pour les dossiers les moins solides financièrement. En France, cette technique de garantie est considérée comme archaïque et les banques ne sont plus enthousiastes à l’idée de la pratiquer. D’autant plus que ce sont des prêts basés sur ce type de garantie qui ont été à l’origine de la crise des subprimes aux Etats-Unis.

En outre, si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du crédit, il faudra également payer les frais de main levée de l’hypothèque.

Vous payez donc une certaine somme à la mise en place de l’hypothèque, mais également lors de la revente du bien si le prêt n’a pas été totalement remboursé à ce moment-là. Sans compter que l’hypothèque entraîne de nombreux autres frais : taxe de publicité foncière, droits de timbre, émolument du notaire,… .

Ce n’est donc pas la solution à privilégier, mais rappelons que dans certains cas, elle restera la seule solution.

 La distinction entre la garantie du prêt et l’assurance de prêt

Attention, il ne faut pas confondre garantie de prêt immobilier et assurance de prêt immobilier.

Bien que l’assurance de prêt et la garantie aient toute deux comme fonction de prendre le relais de l’emprunteur dans le remboursement du prêt si ce dernier ne peut plus y subvenir, il ne faut pas pour autant les confondre. En effet, bien qu’elles œuvrent pour une cause commune, elles n’interviendront pas dans les mêmes cas de figure :

•  La garantie couvre la banque en cas de défaillance financière de l’emprunteur : c’est-à-dire dans le cas de figure où l’emprunteur est insolvable ;

•  L’assurance prend le relais dans le remboursement du prêt immobilier en cas de maladie, décès, incapacité ou invalidité de l’emprunteur : c’est-à-dire dans le cas  d’accidents de la vie qui contraindrait l’emprunteur à ne plus pouvoir assumer le remboursement de son prêt immobilier dans les conditions prévues.
  

L’une ne remplace pas l’autre : la garantie comme l’assurance de prêt sont exigées par les établissements bancaires pour l’obtention d’un prêt immobilier. Sans ces dernières l’obtention d’un prêt sera très difficile, voire quasiment impossible. Ce sont devenu de réelles exigences pour les établissements prêteurs sur lesquelles ils ne sont pas prêts à transiger. 

Pour un résumé sur les frais de garantie, n'hésitez pas à visionner la vidéo de notre partenaire : le courtier Ashler&Manson.