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ACHAT IMMOBILIER - MODE D'EMPLOI

06/06/2017






Au cours du déroulement de votre projet immobilier, vous allez rencontrer divers acteurs : notaire, agent immobilier, banquier, courtier en crédit immobilier et en assurance de prêt. Ces différentes personnes sont des acteurs incontournables dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier qui va vous permettre de constituer un patrimoine



Les acteurs de votre achat immobilier 




Le Notaire



Le notaire, l

    Le notaire est un des acteurs primordiales de votre achat immobilier



Le notaire est un officier public en charge de l’authentification des actes juridiques. C’est ainsi un acteur majeur et incontournable en matière de transactions immobilières


En effet, lors d’un achat immobilier, le recours à un notaire est incontournable. Il va avoir divers rôles, notamment celui d’apporter des conseils, mais également de rédiger les différents actes liés à la transaction immobilière. Il a ainsi le monopole des ventes et du transfert de propriété des biens immobiliers. 


Le rôle du notaire dans l’authentification de la transaction immobilière 


Même si aux termes de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, en pratique, pour des raisons de sécurité juridique, il faut une preuve et la publication de la vente pour pouvoir déterminer de façon certaine le propriétaire du bien. C’est pourquoi tout transfert de propriété d’un bien immobilier doit donc être publié à la conservation des hypothèques, car cela permet de le rendre opposable aux tiers. En d’autres mots, cela rend la vente valable, entre l’acheteur et le vendeur, mais également vis-à-vis des tiers. 



Le notaire va ainsi s’acquitter des formalités nécessaires à l’authentification de l’acte d’achat tel que :

  • Préparer les contrats nécessaires à l’opération (ex. avant-contrat ; acte authentique) ;

  • S’occuper à la signature de l’avant-contrat ;

  • Prendre en charge certaines formalités administratives (ex. purge des droits de préemption, …) ;

  • Calculer les taxes liées à l’achat/la vente et les déclarer à l’Administration

  • S’occuper de la signature de l’acte définitif.  




Le rôle du notaire dans l’obtention du titre de propriété 



Une fois l’achat acté, le notaire doit procéder en premier lieu à l’enregistrement de ce dernier au bureau des hypothèques. L’acte sera alors publié au fichier immobilier

Dans le même temps, il devra verser les droits et taxes, dont vous vous êtes acquitté en signant l’achat, à l’Administration

Enfin, il fournit les copies et extraits de l’acte de vente aux parties concernées. Il devra conserver l’original de l’acte de vente pendant une durée de 100 ans. 




Le rôle de vérification du notaire 



Investir dans l'immobilier est un projet coûteux, c'est pourquoi, le notaire a un rôle important de vérification dans le cadre d’un achat immobilier. Il doit s’acquitter d’un certain nombre de vérifications juridiques et fiscales afin de prévenir toutes contestations ultérieures (ex. il va s’assurer du titre de propriété du vendeur et de la bonne réalisation des diagnostics immobiliers qui doivent obligatoirement être effectués par le vendeur). 



Le  rôle de conseil du notaire



Tout au long de la réalisation de votre projet d’achat immobilier, le notaire a un rôle important de conseil qui passe par un accompagnement. Cette assistance a pour but de vous aider à comprendre au mieux les lois immobilières qui s’appliquent à vous en tant qu’acheteur

Ce dernier peut également vous conseiller en matière de prix immobiliers et vous aider à négocier le prix du bien que vous souhaitez acquérir. Par ailleurs, le notaire peut vous conseiller dans la forme de l'achat : achat en Société Civile Immobilière (S.C.I.) qu'il pourra constituer à cet effet, achat en couple non marié, ou encore si les apports sont inégaux etc.


Au sujet du notaire, il faut savoir que dans la plus part des cas, c’est le notaire du vendeur qui va prendre la vente en charge, mais rien ne vous empêche en tant qu’acheteur à prendre votre propre notaire. L’intervention d’un second notaire n’a pas pour conséquence un coût supplémentaire. Les deux notaires devront se partager les émoluments de la transaction



Les frais de notaire 




Le notaire va prendre des frais qui sont composés de différents éléments

                                                                                                    Les frais de notaire



En tant qu’acheteur vous allez devoir régler trois types de frais au notaire :


  • Les droits de mutation :

Les droits de mutation sont les taxes qui reviennent à l’Etat ainsi qu’aux collectivités locales. Ces derniers représentent environ 8/10ème des frais

Il faut savoir que le montant de ces droits de mutation va varier en fonction du bien (selon qu’il soit ancien, neuf ou encore récent) ainsi qu’en fonction de la nature de l’acte. 


  • Les débours :

Les débours sont relatifs à une somme que le notaire va verser afin d’obtenir certains documents. Ces derniers représentent approximativement  1/10ème des frais. 


  • Les émoluments :

Les émoluments, quant à eux, sont la part de frais qui représente la rémunération du notaire. Tout comme les débours, ils représentent environ 1/10ème des frais engagés. 

Ces émoluments sont strictement réglementés par différents décrets tels que celui du 8 mars 1978 ou encore celui du 21 mars 2007. Ils ne seront versés qu’une fois le dossier clos. 



L’agence immobilière 



Agence immobilière

L'agence immobilière



Pour réaliser votre projet d’acquisition immobilière, deux possibilités s’offrent à vous :


  • La première possibilité étant celle d’un achat entre particuliers ;

  • La seconde possibilité étant de passer par le biais d’une agence immobilière


Si vous faites appel à un agent immobilier dans le cadre de votre projet d’acquisition immobilière, ce dernier va vous présenter les biens disponibles sur le marché qui correspondent à vos critères et va vous les faire visiter. Il est également en charge de vous conseiller et d’administrer la transaction immobilière


Il est tenu de vous informer précisément sur le bien mis en vente (ex. il doit détailler l’ensemble des caractéristiques du bien : surface habitable, diagnostics immobiliers, …). Il devra également s’acquitter d’obtenir la preuve de la propriété du bien par le vendeur


Concernant la gestion de la transaction du bien, pour exercer cette mission, vous devrez l’avoir mandaté. Ce mandat donne à l’agent immobilier différentes missions telles qu’organiser la rencontre des parties, participer à la négociation du prix d’acquisition du bien, rédiger et faire signer le compromis aux parties (acheteurs et vendeurs). 


Passer par une agence immobilière représente un coût, en effet vous devrez payer à l'agent immobilier des frais d'agence



Les sites d’achats/de ventes entre particuliers 



Si vous faites le choix, de ne pas passer par un agence immobilier et de prendre en charge la recherche de votre bien immobilière vous-même, vous pouvez passer par le biais de site de vente immobilière entre particuliers, tel que SITIGEO.COM qui vous permet de contacter GRATUITEMENT et directement les vendeurs dont les biens vous intéressent. Notons que SITIGEO donne une grande importance à l'emplacement des biens, ce qui est en immobilier un critère crucial. 


Cela permet d’acquérir un bien pour un prix inférieur, puisque le prix du bien ne sera pas gonfler par le montant de la commission de l’agent immobilier.  



La Banque



La banque

La banque - Etablissement prêteur




Si vous souhaitez démarcher directement les établissements bancaires, pour obtenir le financement de votre bien, sans passer par l’aide d’un intermédiaire, il vous est conseillé de vous y prendre le plus tôt possible, afin que le banquier puisse déterminer si un prêt peut vous être consenti et le cas échéant sur quelle durée et pour quel montant. 


Le banquier pourra répondre à différentes questions que vous pourriez vous posez telles que


  • Comment obtenir un financement immobilier ? 

  • Quel montant puis-je emprunter ? 

  • Quel apport personnel dois-je faire ? 

  • Quelle mensualité maximum puis-je supporter ? 

  • A quel taux d’intérêt puis-je prétendre ? 

  • Etc. 


Le banquier a un devoir d’information et de conseil à votre égard. 


Une fois cette première étape effectuée, la banque vous demandera un certain nombre de documents (voir ci-dessous : cf. informations et documents à fournir) et étudiera votre dossier en précision avant de décider de vous consentir un prêt. Certains éléments vont avoir énormément d’importance pour le banquier comme la pérennité de vos revenus (à ce titre ils souhaiteront un CDI) ou comme la bonne tenue de vos comptes bancaires (vos trois derniers relevés de compte seront nécessaires à la constitution de votre dossier, à ce titre, il est donc conseillé que vous soigniez vos comptes les trois mois précédents votre demande de prêt). 


La difficulté, si vous décider de démarcher seul les établissements bancaires, sera de réussir à les mettre en concurrence en comparant leurs différentes offres. Cela demande un certain temps (divers RDV) ainsi que certaines connaissances. C’est pourquoi, même si le banquier est le partenaire historique en matière de prêt immobilier, les futurs acquéreurs passent de plus en plus par l’intermédiaire d’un courtier en prêt immobilier, tel qu'ASHLER&MANSON, CAFPI ou MEILLEURTAUX afin d’être accompagné et conseillé tout au long de leur projet



Le Courtier 



Le rôle du courtier 



Le courtier en crédit immobilier est l’intermédiaire entre celui qui recherche un crédit immobilier, le futur propriétaire, et les établissements prêteurs, les banques


Si vous décidez de confier la recherche du financement de votre projet immobilier à un courtier en prêt immobilier, ce dernier, une fois mandaté par vous, va démarcher pour votre compte les différents établissements bancaires afin de vous trouvez un financement pour réaliser votre acquisition

Afin de mener cette mission à bien, il devra au préalable récolter auprès de vous un certain nombre d’informations et de documents (liste des informations et documents nécessaires ci-dessous). Il effectuera alors toutes les démarches relatives à la recherche du prêt immobilier


Le courtier va pouvoir négocier auprès des différents établissements prêteurs les meilleures conditions pour votre prêt immobilier :

  • Un taux de crédit avantageux ;
  • L’assurance de prêt la moins chère ;
  • L’exonération des pénalités de remboursement anticipé ;
  • Les frais de dossier bancaire ;
  •  etc.



 La rémunération du courtier 




Comment le courtier est rémunéré

La rémunération du courtier




Tout d’abord, il faut savoir que passer par l’intermédiaire d’un courtier en prêt immobilier, ne vous coûte pas plus d’argent que d’aller directement démarcher les établissements bancaires par vous-même. En outre, il n’a pas le droit de vous demander une provision ou des frais de dossier lors de la constitution de ce dernier.


Par ailleurs, sa rémunération est liée à l’obtention du prêt et à la signature de ce dernier par les emprunteurs. On pourrait ainsi dire : « satisfait ou pas payé » !


Cette rémunération du courtier a deux volets :

  1. D’une part, il pourra appliquer des honoraires de courtage qui ne seront donc dus par le client qu’en cas de succès de l’opération (obtention + signature d’un prêt) ;
  2. D’une autre part, l’établissement bancaire verse une commission forfaitaire qui s'élève en général à 1 % du montant de l’emprunt, mais qui est plafonné à 2 500 € ou 3 000 € selon les établissements. Cette commission de 1 % est la même dans toutes les banques, garantissant ainsi au client une certaine objectivité du courtier dans le choix de la banque.



Les avantages 



  • Un gain de temps : Le courtier va effectuer, à votre place, toutes les démarches liées à la recherche et à la négociation de votre prêt immobilier, ce qui représente un gain de temps important pour vous. Vous vous évitez ainsi une multitude de rendez-vous et un tas de démarches. Et vous mandatez un professionnel du crédit, qui parle le même langage que le banquier, pour défendre vos intérêts.
  • Un gain d’argent : En règle générale, un courtier en prêt immobilier va obtenir un taux d’intérêt inférieur à celui que vous auriez pu obtenir par vous-même. En ce sens, le coût global de votre crédit sera moins élevé grâce à lui. Par ailleurs, si vous démarchez vous-même une banque pour l’obtention de votre prêt immobilier, vous aurez à payer des frais de dossier souvent élevées. En passant par le biais d’un courtier ces frais sont négociés à la baisse. Le courtier peut également négocier les frais qui seront dus par exemple en cas de rachat du crédit immobilier, ce qui vous permettra une économie future si vous prévoyez d’effectuer une telle opération
  • Un conseil libre et objectif : Par ailleurs, le courtier n’étant pas en face de vous mais, à vos côtés, pourra vous présenter les différentes solutions bancaires et vous proposer la plus adaptée. Une banque n’a souvent pas pléthore de solutions et c’est à vous de vous adapter à leur solution, ce qui peut vous éloigner de vos objectifs.
  • L’obtention d’un prêt immobilier aux meilleures conditions : Le courtier, après avoir monté et analysé votre dossier, va l’orienter vers les banques qui correspondent le mieux à votre profil. Ainsi, il va tout mettre en œuvre pour obtenir les meilleures conditions pour votre prêt immobilier : assurance, taux, conditions de renégociation, etc. Ainsi dès que le dossier sera bouclé et accepté, il s’occupera de vous mettre en relation avec la banque pour la bonne finalisation du dossier. Il vous accompagnera jusqu’à la signature définitive chez le notaire.


Il existe de nombreux réseaux de courtage, en passant de plateformes sur Internet comme CYBERPRET à des réseaux nationaux de franchisés MEILLEURTAUX et en passant par des acteurs multi-régionaux indépendants et à taille humaine comme ASHLER&MANSON. A vous de choisir selon vos préférences.



Le recueil d’informations et de documents 


Informations et documents

Le recueil des informations et des documents pour la constitution du dossier



Les Informations nécessaires à une demande de prêt


Afin d’aborder sereinement votre projet d’acquisition immobilière, il faut savoir que certaines informations seront nécessaires au professionnel en charge de votre projet

A l’occasion d’un premier contact avec vous, il vous demandera certaines informations afin d’établir votre situation personnelle et financière, telles que votre état civil (nom, prénom, date de naissance, marié/pacsé/célibataire, enfants …), ainsi que votre situation financière (métier, rémunération nette mensuelle, CDD/CDI, crédit en cours …) et des informations sur le bien à financer (prix, surface, adresse, …) ou sur le crédit à racheter (durée restante, montant restant à rembourser, …). 


Les Documents nécessaires à une demande de prêt 


Afin de compléter ces différentes informations, il faut savoir que vous devrez remettre un certain nombre de documents au professionnel en charge de votre dossier. 


  • Etat civil

Pièces d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité/passeport) ;

Justificatif de domicile (facture d’électricité, de gaz, de téléphone …) ;

Livret de famille (si mariage ou/et enfants) ;

Certificat de PACS ;

Justificatif de divorce.


  • Ressources :

Pour les salariés et fonctionnaires : 3 derniers bulletins de salaire ;

Pour les chefs d’entreprise, les artisans, les agriculteurs et les commerçants : 3 derniers bilans ;

Pour les professions libérales : 3 dernières déclarations 2035 ; 

2 derniers avis fiscaux ; 

Contrat de bail (si possession de biens mis en location) ; 



  • Banque :

3 derniers relevés de tous les comptes bancaires (personnels et communs) ;

Relevés des comptes épargnes (PEL, CEL, Livret A, Assurance-Vie, …) ;

Tableaux d’amortissement et offres de prêt des crédits en cours (ex. crédit auto). 



  • Projet :


S’il s’agit d’une acquisition dans l’ancien : compromis de vente ;

S’il s’agit d’une acquisition dans le neuf en V.E.F.A (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) : contrat de réservation + plans ; 

S’il s’agit d’un rachat de crédit : taxe foncière du bien + attestation notariée de propriété + offre de prêt + tableau d’amortissement du prêt + décompte de remboursement anticipé (vous devez le demander à la banque dans laquelle le prêt est en cours ; son obtention est payante) ;

S’il s’agit de travaux : devis + assurance décennale des artisans. 



Le calcul de la capacité d’emprunt 





Calcul capacité emprunt - un indispensable pour préparer votre projet

calcul capacité emprunt




L'objectif du calcul de l'enveloppe de prêt 


Le calcul de l’enveloppe de prêt a pour objectif de déterminer le budget qui peut vous être consenti. Il s’agit de calculer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire votre capacité de remboursement, et donc la mensualité que vous pouvez supporter, sachant qu’il faut respecter un taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33%. Toutefois, il faut savoir que si le reste à vivre est important, certaines banques pourront accepter, que le taux d'endettement soit légèrement supérieur à la moyenne.  Cette étape permet ainsi de mieux appréhender la valeur maximum des biens auxquels vous pouvez prétendre. 


Les éléments pris en compte dans le calcul de l'enveloppe de prêt 


  • Les revenus  :

Le calcul de l’enveloppe de prêt revient à déterminer quel montant vous pouvez rembourser chaque mois sans dépasser le taux d’endettement de 33%. Ce calcul permet ainsi de déterminer quel montant global vous allez pouvoir emprunter. Afin de déterminer votre capacité de remboursement, il faut prendre en compte vos revenus, c'est-à-dire vos salaires, mais également les loyers que vous pouvez éventuellement percevoir, c'est-à-dire vos possibles revenus fonciers.  


  • Les prêts en cours :

Seront pris en compte dans le pourcentage d'endettement, les prêts en cours pour lesquels il reste plus de trois mois de remboursement. Il peut s'agir aussi bien d'autres prêts immobiliers obtenus antérieurement, mais aussi de crédit à la consommation, comme un prêt auto ou un prêt étudiant. Dans certains cas, il peut vous être proposé de clôturer l'un de ces prêts afin de baisser votre taux d'endettement et de vous permettre l'obtention d'un prêt immobilier d’un montant plus élevé ou d’une durée plus courte.  


  • L'apport :

L'apport est une somme d’argent que vous allez apporter de votre "poche". Vous allez ainsi financer une partie de votre acquisition immobilière avec de l’argent que vous possédez et que vous n’avez donc pas besoin d’emprunter. Il peut s’agir d’une épargne personnelle, d’une donation, d’une succession, etc. Cet apport permet d'augmenter votre enveloppe, puisque c'est une somme qui vient s’ajouter au capital emprunté à la banque. Ceci dit, si en période de taux élevés, il est intéressant de faire un apport important de manière à réduire le coût global du crédit, dès lors que les taux sont bas, il est intéressant d’emprunter au maximum, puisque le prix de l'argent est à ce moment-là très bas. 


  • Les mensualités :

L’enveloppe de prêt sert à déterminer quelle mensualité vous pouvez supporter. A cette étape, il est important que le professionnel en charge de votre projet établisse avec vous quelle mensualité maximale vous souhaitez réellement supporter (vous ne souhaiterez peut-être pas aller au maximum de votre endettement). Comme cela a déjà été vu, afin de déterminer la mensualité que vous pourrez supporter, il faut faire un état des lieux de vos revenus, qu'il s'agisse des salaires ou encore de revenus locatifs, ainsi que d’éventuelles charges, comme un prêt en cours ou un loyer que vous pourriez conserver le temps des travaux si vous décidiez de construire. Mais au-delà, il faut également déterminer avec vous, le seuil que vous ne souhaitez pas dépasser, tout en sachant que plus les mensualités seront basses, plus la durée du prêt sera élevée.


  • La durée du prêt :

Déterminer la durée du prêt permet de déterminer le coût total du crédit. Le coût du crédit va augmenter en fonction de sa durée. Un prêt sur 25 ans revient à des mensualités inférieures à un prêt de 20 ans, mais le coût total du crédit sera nettement supérieur. Ainsi, si cela est possible il est intéressant de rembourser le plus vite possible de manière à payer un minimum d'intérêts. Toutefois, puisque les taux d’intérêt sont actuellement bas, il est intéressant de partir sur une durée assez longue, du moins pour un premier achat


L’exemple d'un calcul d'enveloppe de prêt  


Un couple qui percevrait 3 000€ net par mois peut consacrer 1 000€ au remboursement de son prêt immobilier. En consacrant cette somme au remboursement de leur crédit, le taux d’endettement de 33% est respecté. Mais il faut savoir que les banques vont souvent adapter ce taux d’endettement en fonction de la situation financière et personnelle des emprunteurs. Un couple aux revenus faibles ou variables (ex. individus au SMIC ou travail d’intérimaire) pourrait se voir imposer un taux d’endettement maximal de 25%, alors que ce taux d’endettement pourrait être supérieur à 33% si les emprunteurs disposent d’une bonne situation financière avec des revenus élevés, car leur reste à vivre restera important. Toutefois, si les emprunteurs subissent diverses charges, comme d’autres crédits ou bien le versement d’une pension, la situation ne sera pas la même.  



Pour en savoir plus sur différents points d'un ACHAT IMMOBILIER, n'hésitez pas à consulter nos différents tutos vidéos. 



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Posté par Angélique VOISIN

Angélique VOISIN

Angélique Voisin, passionnée de littérature et titulaire d'un master 2 en gestion de patrimoine privé, est l'auteur de nombreux articles sur le blog de SITIGEO. Courtier chez Ashler & Manson, elle est spécialisée dans l'univers de l'achat immobilier à crédit.



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