Compromis de vente : comment ça marche et que vérifier
Le compromis de vente engage l'acheteur comme le vendeur. Découvrez ses clauses clés, le délai de rétractation de 10 jours, le dépôt de garantie et les pièges à éviter avant de signer.
Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre l'acheteur et le vendeur, une fois le prix et les conditions de la vente acceptés. Il engage les deux parties : chacune doit aller jusqu'à la vente chez le notaire, sauf si une condition prévue dans le contrat n'est pas remplie, ou si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours qui suivent. Voici comment il fonctionne et ce qu'il faut relire avant de signer.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Après la visite et la négociation, il faut du temps pour obtenir un prêt, rassembler les documents et préparer l'acte définitif. Le compromis fixe les règles pendant cette période, qui dure en général deux à trois mois.
On l'appelle aussi « promesse synallagmatique de vente ». Il peut être rédigé par un notaire, par une agence immobilière, ou signé entre particuliers. Dans tous les cas, nous vous conseillons de le faire relire par un notaire.
Compromis ou promesse unilatérale ?
- Compromis de vente : le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur s'engage à acheter.
- Promesse unilatérale de vente : le vendeur s'engage à vendre, mais l'acheteur garde le choix d'acheter ou non pendant un délai fixé. En échange, il verse souvent une indemnité d'immobilisation, dont le montant est libre mais fixé en pratique autour de 10 % du prix.
Que contient un compromis de vente ?
Le document doit être précis. Vérifiez au minimum les points suivants :
- l'identité du vendeur et de l'acheteur ;
- la description du bien : adresse, surface, annexes (cave, parking, jardin) ;
- le prix, et qui paie les honoraires d'agence le cas échéant ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les clauses suspensives et leurs dates limites ;
- la date prévue pour la signature de l'acte définitif ;
- les diagnostics techniques, annexés au document ;
- pour un appartement, les documents de copropriété.
Ne signez jamais un compromis dont les annexes manquent. Si un diagnostic ou un document de copropriété n'est pas fourni, demandez-le avant.
Quel est le délai de rétractation de l'acheteur ?
Un particulier qui achète un logement a 10 jours pour changer d'avis, sans avoir à se justifier et sans pénalité. Ce délai commence le lendemain de la remise du compromis en main propre, ou de la première présentation de la lettre recommandée qui le contient.
Exemple : si la lettre est présentée un mardi 6, le délai court à partir du mercredi 7 et se termine le vendredi 16. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est repoussé au premier jour ouvrable suivant.
- Pour vous rétracter, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le délai.
- Le dépôt de garantie versé doit alors vous être rendu.
- Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun droit de rétractation.
À noter : si vous signez directement l'acte authentique, sans compromis, ce délai n'existe pas.
À quoi sert le dépôt de garantie ?
À la signature, l'acheteur verse une somme, souvent 5 à 10 % du prix selon l'usage. Elle est généralement conservée sur le compte du notaire. Elle montre votre sérieux, puis s'ajoute à votre apport au moment de la vente.
Exemple : pour un bien à 250 000 €, un dépôt de 5 % représente 12 500 €. Cette somme sera déduite du prix à payer le jour de la signature définitive.
Si la vente échoue parce qu'une clause suspensive n'est pas remplie, vous récupérez cette somme. Si vous renoncez sans motif valable après les 10 jours, le vendeur peut la conserver.
Quelles sont les clauses suspensives à prévoir ?
Une clause suspensive est une condition. Si elle n'est pas remplie dans le délai prévu, la vente est annulée sans pénalité pour l'acheteur. C'est votre principale protection.
La clause d'obtention du prêt
Elle est indispensable si vous empruntez. Le compromis indique le montant maximal, la durée et le taux maximal du prêt que vous cherchez. Le délai habituel est de 45 à 60 jours, parfois davantage.
- Déposez vos demandes de prêt rapidement, dès la signature, voire avant.
- Gardez la preuve de chaque demande : si elle manque, le vendeur peut contester le refus.
- Ne fixez pas des conditions de prêt plus strictes que votre réel besoin, sous peine de voir la clause jouer contre vous.
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Les autres clauses courantes
- Droit de préemption : la mairie peut, dans certaines zones, se porter acquéreur à votre place. Elle a un délai pour répondre.
- Urbanisme : la clause vérifie qu'aucune règle ou servitude n'empêche votre projet.
- Vente d'un autre bien : utile si vous revendez pour acheter, mais beaucoup de vendeurs la refusent.
- Travaux ou autorisations : possible si votre achat dépend d'une autorisation précise.
Que se passe-t-il si l'on renonce après le compromis ?
Passé le délai de rétractation, et si aucune clause suspensive n'est en jeu, renoncer a un coût. Le compromis contient en général une clause pénale, souvent fixée à 10 % du prix. Sur 250 000 €, cela représente 25 000 €, que doit payer la partie qui refuse de conclure.
Le vendeur peut aussi demander au tribunal de forcer la vente. C'est rare, mais cela montre que le compromis n'est pas une simple formalité.
Que se passe-t-il entre le compromis et l'acte définitif ?
- Le délai de rétractation de 10 jours s'écoule.
- Vous obtenez votre financement et signez l'offre de prêt.
- Le notaire vérifie le titre de propriété, l'urbanisme et la réponse de la mairie.
- Vous souscrivez l'assurance du prêt et l'assurance habitation.
- Vous visitez une dernière fois le bien, de préférence quelques jours avant.
- Vous signez l'acte authentique chez le notaire et recevez les clés.
Prévoyez aussi les frais de notaire. Ce sont surtout des taxes : comptez en ordre de grandeur 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Demandez un chiffrage précis au notaire.
Les erreurs à éviter avant de signer
- Signer sous pression : un bon bien supporte une relecture de 48 heures.
- Oublier la clause de prêt ou accepter un délai trop court.
- Négliger les documents de copropriété : charges, travaux votés, procédures en cours.
- Verser un dépôt trop élevé sans savoir où il est conservé.
- Ne pas lire les diagnostics : un mauvais classement énergétique ou une présence de termites peuvent changer le prix.
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L'essentiel à retenir
- Le compromis engage l'acheteur et le vendeur.
- L'acheteur a 10 jours pour se rétracter, sans frais.
- Le dépôt de garantie est souvent de 5 à 10 % du prix, conservé chez le notaire.
- La clause d'obtention du prêt protège l'acheteur si le financement est refusé.
- Une renonciation sans motif valable peut coûter une clause pénale, souvent 10 % du prix.
- Faites relire le document par un notaire avant de signer.
Questions fréquentes
Peut-on annuler un compromis de vente ?
L'acheteur peut se rétracter pendant 10 jours sans motif ni pénalité. Ensuite, il ne peut annuler que si une clause suspensive, comme le refus de prêt, n'est pas remplie. Dans les autres cas, il risque une clause pénale.
Qui rédige le compromis de vente ?
Un notaire, une agence immobilière ou les parties elles-mêmes. Dans tous les cas, un notaire peut le relire avant signature pour vérifier qu'il est complet et équilibré.
Combien de temps s'écoule entre le compromis et la signature chez le notaire ?
En général deux à trois mois. Ce délai laisse le temps d'obtenir le prêt, de réunir les documents et d'attendre la réponse de la mairie si elle dispose d'un droit de préemption.
Le dépôt de garantie est-il perdu si le prêt est refusé ?
Non, si la clause d'obtention du prêt figure au compromis et que vous avez bien déposé vos demandes dans le délai. Le dépôt vous est alors restitué.
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?
Non. Seul l'acheteur dispose du délai de rétractation de 10 jours. Un vendeur qui refuse de conclure s'expose à une clause pénale ou à une action en justice pour forcer la vente.
Couverture : Photo : Glucksman Library, Domaine public, via Wikimedia Commons
