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ACHAT IMMOBILIER - LES PIÈGES À ÉVITER

27/09/2017






L'achat d'un bien immobilier (achat dans le neuf ou dans l'ancien d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou encore d'un investissement locatif) est, pour la plupart d’entre nous, un aboutissement, un projet de vie qui nous engage sur le long terme et sur lequel nous n’avons pas envie de nous tromper. En effet, pour un certain nombre de personnes devenir propriétaire représente le rêve de toute une vie. 


Malgré ces considérations, il est nécessaire de se décider rapidement quant à votre potentiel achat immobilier, surtout dans les grandes métropoles où la pression urbaine est très forte et dans lesquelles l’offre est souvent inférieure à la demande. C’est difficile à croire, mais vous disposerez de plus de temps pour choisir une machine à laver le linge que pour acheter la maison de votre vie !


C'est pourquoi, très souvent, la visite peut se faire au pas de course, au risque de passer à côté de l’essentiel.


Ainsi, afin que vous puissiez réaliser votre acquisition immobilière avec plus de sérénité, nous avons décidé de vous faire partager nos expériences en vous communiquant une liste de choses à vérifier avant de vous lancer et d'acquérir le bien immobilier de vos rêves. Ceci vous permettra de déceler en amont, d’éventuelles malfaçons ou encore des coûts de travaux supplémentaires non envisagés.



Le mobilier ou les éléments de décoration 



Certains mobiliers ou éléments de décoration peuvent servir à dissimuler certaines malfaçons, des taches, des fissures … . N’hésitez pas à être curieux, à poser des questions au vendeur, ses réactions peuvent parfois être précieuses. 


Egalement, un meuble ou encore du lambris peuvent masquer des éléments de décoration vétustes que les anciens propriétaires n’ont pas enlevés par fainéantise et ont préféré masquer à l’aide du mobilier (ancienne faïence, tapisserie de grand-maman, enduit taloché, crépis seventies).

À votre huile de coude donc lorsque vous déciderez de refaire la déco. Si cela est possible n’hésitez pas à jeter un œil lors de la visite, cela vous en dira long sur la manière dont le propriétaire à réaliser ses travaux.

L’absence de lumière dans une pièce où l’ampoule serait cassée et dans lequel le volet ne peut pas s’ouvrir pourrait aussi vous mettre la puce à l’oreille quant à d’éventuelles mauvaises surprises.


Ces artifices peuvent également masquer une belle tache d’humidité, un dégât des eaux.

Assurez-vous donc lors de la visite que vous ne décelez pas d’odeurs d’humidité. Si cela est possible, demandez à voir la toiture ou les extérieurs et posez des questions au propriétaire.


Dans tous les cas, ne pas hésiter à demander un revisite du bien quelques ours avant la signature de l’acte définitif et la remise des clefsVous pourrez alors voir le bien nu de tout mobilier et de ce fait, de tout artifice.



Voici un petit panel de cache-misère 


  • Un tapis peut cacher un défaut du sol comme, une mauvaise pose du revêtement (carrelage qui se décolle, parquet disjoint, ...), des tâches ou éclats ou même une fosse à tapis, si si, c’est du déjà vu ! Ainsi, une fois le joli tapis disparu, vous pouvez découvrir quelques surprises qui vous obligeront à refaire l’intégralité du sol de la pièce concernée … À votre porte-monnaie !


  • Des cadres, peuvent également cacher des fissures, des trous ou encore des murs jaunis qui ne vous sauterons aux yeux qu’une fois les murs à nu. Dans le meilleur des cas, s’il ne s’agit pas d’une malfaçon, à vos pinceaux, la pièce entière est à repeindre !!



Achat immobilier Pièges à éviter

Des cadres peuvent cacher des mauvaises surprises 




Et interrogez-vous 

« Quelle aubaine ! Mon vendeur me laisse du mobilier, il emménage dans un logement plus petit ou qui est déjà équipé et me laisse gracieusement cet élément ! »

Méfiance … À l’ère des sites de ventes en ligne comme le bon coin où tout se vend, un si beau cadeau peut cacher quelque chose.

Vous pouvez toutefois aussi rencontrer des vendeurs très sympas !



L’électricité



Si effectuer des diagnostics électriques est maintenant obligatoire pour vendre un bien immobilier, ces derniers ne sont pas forcément réalisés avec soins.  De ce fait, si cela vous est possible faites vérifier l’installation électrique par un professionnel de votre choix.


Certaines prises électriques cachées derrière un rideau, un meuble, une estrade ne sont parfois pas vérifiées par le diagnostiqueur.  Ainsi, vous pourrez découvrir après votre acquisition que certaines prises électriques ne sont pas reliées à la terre ou tout simplement plus du tout aux normes.



Achat immobilier Pieges a eviter

Vérifier l'état de l'installation électrique





La chaudière



Si le logement (maison, appartement, villa, ...) est équipé d’une chaudière, pensez à vérifier la date de mise en fonction de celle-ci et son entretien régulier. 


La qualité du matériel posé et son bon entretien déterminent la bonne durée de vie de celui-ci, généralement estimée entre 15 et 25 ans. Là aussi, si la chaudière est en fin de vie et que vous voulez investir dans du bon matériel, c’est un coût à prévoir… (à ce titre n'hésitez pas à effectuer un devis avant l'achat pour vous donner une idée).


Détecter également la présence d’une ancienne cuve de fioul. Très souvent, la faire enlever représente un coût élevé : vidange, découpe sur place, évacuation voire dépollution du sol … .




Les cheminées ou poêles



Si des diagnostics électriques, énergétiques, amiantes et termites sont imposés aux vendeurs lors de la mise en vente de leur bien, rien ne les oblige à faire valider le bon fonctionnement et la sécurité de la cheminée ou poêle et ça c’est bien dommage !


Avec le développement des magasins de bricolage et les tutoriels d’apprentissage en ligne, tout un chacun peut s'improviser maître artisan dans la réfection de sa maison. Un joli poêle à bois peut s’avérer mal posé ou installé avec un matériel défaillant, qui ne convient pas ou qui n’est pas du tout aux normes.


Pour s’assurer de la bonne conformité de l’installation, une facture de ramonage récente peut déjà être un bon indicateur. En effet, un ramoneur est tenu d’émettre un diagnostic sur les normes en vigueur le jour du ramonage et refusera de ramoner un appareillage non conforme. Mais attention, il ne s’agit là que d’un diagnostic sur les non-conformités apparentes. 


En cas de doute, l'appel à un professionnel en installation de cheminées ou poêles, peut être nécessaire. Il serait dommage de voir son investissement immobilier partir en fumée ... .



Achat immobilier Pieges a eviter

Vérifier le bon fonctionnement de la cheminée




L'état de la toiture et des poutres apparentes 




Un contrôle visuel extérieur de la toiture : 


Il faut commencer par vérifier le faîtage : c'est la ligne au sommet du toit qui permet de joindre les deux versants. Ce dernier doit être droit et rectiligne, il ne dit pas y avoir de bosses ou encore de décalages inexpliqués. 
Vérifiez également l'état général des gouttières : il faut qu'elles tiennent bien et que les fixations soient de qualité. Il faut savoir que le remplacement des gouttières est très coûteux.



Un contrôle intérieur de la toiture et de la charpente :


Pour cela, il faudra que vous demandiez à accéder au grenier ou aux combles du bien. Vous pourrez ainsi vérifier le dessous de la toiture ainsi que l'état de la charpente
Vous pourrez vérifier qu'il n'y a pas de trous ou d'infiltrations d'eau. Dans le cas contraire, l'étanchéité et l'isolation seront touchés par ces défauts. 

Pour vérifier qu'il n'y a pas d'infiltration d'eau, regardez l'état du sol et des murs : les infiltrations d'eau laissant toujours des traces, vous serez alors vite fixé. 
Si vous voyez au sol des tas des sciures, cela signifie certainement que la charpente est rongée. 


Pour les poutres, vérifier également que ne se trouvent pas en dessous de ces dernières des tas de sciure et passer votre main sur celles-ci pour vérifier qu'elles sont bien sèches. Si elles sont humides, c'est le signe d'une toiture qui n'est pas étanche. 


Achat immobilier Pieges a eviter

Vérifier le bon état de la toiture 




Les parties communes : dans le cadre d'une copropriété 



Il faut savoir que dans une copropriété, chaque propriétaire possède une quote-part des parties communes (ex. couloir, local poubelle, ascenseur, parking ...). 

Concernant ces parties communes, il est important de s'assurer de leur bon état, mais également de connaître les éventuels travaux envisagés. 


Voici quelques exemples de choses à faire

  • Vérifier l'état d'usure des revêtements de sol, ainsi que des peintures dans les couloirs et dans la cage d'escalier ;
  • Visiter les sous-sols pour vérifier la présence de problèmes d'humidité ou de fissures ; 
  • Vérifier l'état de l'isolation et de la toiture/charpente dans les combles ; 
  • Vérifier qu'il n'y a pas eu de dégâts des eaux relatifs à une mauvaise étanchéité.  




Achat immobilier Pieges a eviter

Vérifier le bon état des parties communes



L'environnement extérieur du bien 



Selon ce que vous recherchez, plusieurs éléments différents de l'environnement extérieur du bien sont à vérifier

  • Espace vert, tel qu'un parc ; 
  • Transport en commun ; 
  • Commerces de proximité (ex. supermarché, pharmacie, ...) ; 
  • Etablissements scolaires ; 
  • Nuisances sonores ; 
  • Ensoleillement ;
  • Etat du quartier ; 
  • Style du quartier (ex. éco quartier). 
  • etc. 


Prenez donc le temps de faire le tour du quartier ou d’étudier au moyen de Google Earth par exemple l’environnement vu d’en haut.




Achat immobilier Pieges a eviter

Vérifier l'environnement extérieur du bien





L'état d'une terrasse située au dessus d'une pièce du logement 



Si le bien immobilier que vous souhaitez acheter dispose d'une terrasse-toit, vérifier qu'il n'y a aucun signe d'humidité dans la pièce qui se trouve en dessous. Si cette terrasse a une mauvaise isolation et manque d'étanchéité, la pièce du dessous risque d'être très humide et des traces de moisissure peuvent alors apparaître sur le plafond ou encore les murs. 






Relativement à toutes ces préconisations, n'hésitez pas à faire réaliser des devis. Ces derniers vous permettront de bien évaluer les éventuels frais que vous devrez engager pour remettre le bien en l'état. Et en cas de vis cachés, cela vous permettra éventuellement de négocier le prix de vente de votre investissement immobilier


N’hésitez pas non plus à demander les factures des artisans qui ont pu intervenir préalablement sur les installations du bien immobilier. Il sera toujours plus simple de faire appel à celui qui est déjà intervenu où qui a posé le matériel plutôt qu’un nouvel artisan qui commencera par critiquer le travail effectué par son prédécesseur … .


N’oubliez pas que les diagnostics sont limités aux seules parties visibles. L’expert n’a pas à mener des investigations supplémentaires. Si le bien vous plaît, sachez que vous bénéficiez de dix jours de rétractation (délai de réflexion) une fois le compromis de vente signé. Profitez de cette période d’exclusivité pour vous renseigner un peu plus sur le bien. Demandez lors du sous-seing la possibilité de revisiter sous prétexte de vouloir effectuer des travaux d’embellissement. Il sera toujours temps, si le bien est vicié, de vous rétracter, sans avoir à vous justifier.


(En effet, dans les dix jours qui suivent la réception du compromis de vente, l’acquéreur peut se rétracter sans avoir à justifier quoique ce soit. Il lui suffit d’utiliser le bordereau de rétractation joint au compromis de vente et de le déposer à l’étude notariée en charge de la vente).



N'hésitez pas à contacter notre partenaire, le courtier en crédit immobilier et en assurance emprunteur, ASHLER & MANSON

L'un de leur spécialiste du financement immobilier pourra vous renseigner et vous accompagner dans la recherche de la meilleure solution de financement afin d'accéder à la propriété

  • Il pourra vous effectuer avec vous une simulation de financement
  • Il pourra vous expliquer le rôle des différents interlocuteurs : notaire, assurance, banque, ... ;
  • Il pourra également vous apporter des précisions quant à certaines notions relatives au prêt immobilier : frais de notaire, demande de prêt, offre de prêt, Prêt à Taux Zéro (PTZ), taux d'intérêt (taux fixe, taux variable/taux révisable), crédit in fine/crédit relais/crédit amortissable, échéance, Capital Restant Du (CRD) ... . 
Ainsi, n'hésitez pas à les contacter pour votre projet d'investissement immobilier ! 



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Posté par Anne-Laure Mélé

Anne-Laure Mélé

Après 8 ans au sein du groupe BNP PARIBAS, dont une grande partie dans le financement immobilier, Anne-Laure Mélé a rejoint le cabinet Ashler & Manson en tant que Courtière en prêt immobilier.



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