Frais de notaire : comment les calculer avant d'acheter
Les frais de notaire représentent en général 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Découvrez ce qu'ils contiennent, comment les estimer et comment les intégrer à votre budget.
Les frais de notaire s'élèvent en moyenne à 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien et à 2 à 3 % dans le neuf. Ce sont des ordres de grandeur : le montant exact dépend du prix du bien, de son âge et du département. Surtout, la plus grande partie de cette somme ne revient pas au notaire. Elle part sous forme de taxes vers l'État et les collectivités locales.
Voici comment ces frais se décomposent, comment les estimer vous-même et comment les prévoir dans votre plan de financement.
Que contiennent réellement les frais de notaire ?
L'expression est trompeuse. Ces « frais » regroupent trois grandes catégories.
- Les droits et taxes : ce sont les droits de mutation (taxe départementale, taxe communale et un prélèvement pour frais). Ils représentent la grande majorité de la facture dans l'ancien. Le notaire les collecte et les reverse.
- Les débours : ce sont les sommes avancées par l'étude pour votre dossier, par exemple les frais de documents d'urbanisme, de cadastre ou de état civil.
- La rémunération du notaire : on parle d'émoluments. Leur barème est fixé par l'État et dégressif selon le prix. Il est le même pour tous les notaires. À ces émoluments s'ajoute la contribution de sécurité immobilière, une taxe due pour l'enregistrement de l'acte au service de la publicité foncière.
Pour un achat classique, la rémunération du notaire représente de l'ordre de 1 % du prix. Le reste correspond surtout aux taxes.
Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?
Dans le neuf, la vente est en principe soumise à la TVA. Les droits de mutation sont alors remplacés par une taxe de publicité foncière réduite. Résultat : les frais tombent à environ 2 à 3 %.
Cet avantage compte dans votre budget. Sur un bien à 250 000 €, l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros par rapport à l'ancien. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre article sur les bonnes raisons d'acheter dans le neuf.
Comment estimer ses frais de notaire pas à pas ?
- Repérez le type de bien : ancien (plus de cinq ans, ou déjà revendu) ou neuf.
- Prenez le prix hors frais d'agence si ceux-ci sont à votre charge et distincts du prix, comme l'indique l'annonce. Les frais d'agence ne sont pas des frais de notaire.
- Appliquez un pourcentage : 7,5 % pour l'ancien, 2,5 % pour le neuf, comme première approche.
- Affinez avec un simulateur officiel : le notariat propose des simulateurs en ligne gratuits. Ils tiennent compte du taux de votre département, qui peut varier.
- Demandez une estimation écrite au notaire dès la signature du compromis. Elle fait foi pour préparer votre virement.
Un exemple chiffré simple
Vous achetez un appartement ancien à 250 000 €.
- Frais estimés à 7,5 % : 250 000 × 0,075 = 18 750 €.
- Coût total de l'opération : environ 268 750 €.
Pour un logement neuf au même prix, avec 2,5 % de frais, on obtient 6 250 €. Soit un coût total d'environ 256 250 €. Ces chiffres sont des illustrations : seule l'estimation de votre notaire compte.
Qui paie les frais de notaire, et quand ?
Dans une vente classique, c'est l'acheteur qui les paie. Le vendeur ne règle pas de frais de notaire pour la vente elle-même.
Le paiement a lieu à la signature de l'acte authentique, quelques semaines à quelques mois après le compromis. Vous virez au notaire le prix du bien (net de ce que la banque verse) plus les frais. Il est donc important de garder cette somme disponible sur votre compte.
Peut-on emprunter pour financer les frais de notaire ?
Les banques demandent le plus souvent que l'apport couvre au moins les frais de notaire et parfois les frais de garantie. Autrement dit, le prêt finance le prix du bien et non ses frais annexes. Certaines situations permettent d'emprunter davantage, mais c'est loin d'être la règle, surtout avec un apport faible.
Pour savoir si votre projet tient la route, vous pouvez tester vos chances de prêt avec Preacor en quelques minutes. Si vous préférez un accompagnement, une demande de crédit sans engagement vous donne un avis sur votre plan de financement complet.
Peut-on réduire ses frais de notaire ?
Le barème est réglementé, donc inutile de comparer les notaires sur ce point. Certaines pistes existent toutefois.
- Distinguer le mobilier du prix du bien. Une cuisine équipée ou des meubles vendus avec le logement peuvent figurer sur une liste séparée. Les droits ne s'appliquent alors qu'au prix de l'immobilier. Attention : la valeur indiquée doit rester réaliste. Une somme gonflée est un risque en cas de contrôle.
- Vérifier les frais d'agence. Lorsqu'ils sont à la charge du vendeur, ils sont déjà inclus dans le prix. Lorsqu'ils sont à la charge de l'acheteur, ils s'ajoutent. La répartition doit figurer dans l'annonce et dans le compromis.
- Regarder le neuf. Si l'ancien et le neuf vous conviennent tous les deux, comparez le coût total, frais compris.
- Intégrer les frais dans la négociation. Un prix négocié à la baisse réduit mécaniquement les droits, puisqu'ils sont calculés sur le prix.
Quels pièges éviter ?
- Oublier les frais dans son budget. Ils pèsent sur l'apport, pas sur le crédit.
- Confondre frais de notaire et frais d'agence. Ce sont deux lignes différentes.
- Se fier à un taux unique. Le pourcentage varie selon le département et le type de bien.
- Oublier les autres frais de l'achat : garantie du prêt, frais de dossier, déménagement, travaux.
Comment intégrer les frais dans votre recherche de bien ?
Partez de votre budget total, puis retirez les frais pour trouver le prix maximum du bien. Par exemple, avec 270 000 € au total pour de l'ancien, le prix visé se situe autour de 251 000 €, soit 270 000 divisé par 1,075.
Ensuite, lancez votre recherche sur la carte de Sitigeo, et pensez à créer une alerte pour être prévenu des nouvelles annonces dans votre fourchette de prix.
L'essentiel à retenir
- Les frais de notaire valent environ 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf (ordres de grandeur).
- La majorité de la somme correspond à des taxes, pas à la rémunération du notaire.
- Le barème du notaire est réglementé : il est identique d'une étude à l'autre.
- L'acheteur les paie à la signature de l'acte authentique.
- Les banques demandent souvent que l'apport les couvre.
- Demandez une estimation précise à votre notaire dès le compromis.
- Calculez votre budget en partant du total, frais inclus.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Le barème de la rémunération du notaire est fixé par l'État, et les taxes ne se négocient pas. Vous pouvez en revanche négocier le prix du bien, ce qui diminue les droits calculés dessus.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Au moment de la signature de l'acte authentique, par virement. Le notaire vous indique le montant à prévoir et vous donne ses coordonnées bancaires.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non. Le barème du notaire est national, mais le taux des droits de mutation peut varier selon le département. Utilisez un simulateur ou demandez une estimation à votre notaire.
Paie-t-on des frais de notaire pour un terrain ou un bien en construction ?
Oui, des frais existent. Leur niveau dépend de la nature de l'opération : terrain, vente en l'état futur d'achèvement ou construction de maison. Demandez un chiffrage au notaire avant de vous engager.
Le prêt à taux zéro couvre-t-il les frais de notaire ?
Le prêt à taux zéro est un prêt qui complète le financement de l'achat. Il ne fait pas disparaître les frais de notaire, qui restent à prévoir dans votre plan de financement avec votre banque ou votre courtier.
