Les assurances lors d'une construction immobilière

La période de construction d’un bien, qu’il s’agisse d’un immeuble d’habitation collectif ou une maison d’habitation individuelle représente une phase délicate et qui comporte de nombreux risques. 

Les principaux risques identifiés sont le risque de faillite, mais aussi le défaut technique d’une entreprise plus communément appelé la malfaçon et le défaut financier de celui qui construit.

Les assurances contre le défaut matériel, la malfaçon

Lorsque l’on réalise une construction et que l’on fait appel à une société de bâtiment ou à un artisan ce dernier doit impérativement posséder une assurance appelée garantie décennale. Cette garantie est délivrée par une compagnie d’assurance et elle vient couvrir une malfaçon du professionnel du bâtiment qui a été défaillant.

La garantie décennale

Cette assurance, appelée garantie décennale, doit être obligatoirement souscrite pour les entreprises ou artisans qui interviennent dans le gros œuvre du bâtiment. Elle est fournie au donneur d’ordre, c’est-à-dire le particulier qui engage les travaux, lors de la signature du devis.

Elle est activée lorsqu’il est constaté, dans les dix années qui suivent l’achèvement du chantier : 

• Un vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’immeuble (les fondations, les murs, la charpente, les planchers ….) ;
  
• Un vice rendant le bien impropre à son usage, que ce soit l’ouvrage en lui-même ou un élément indissociable (une canalisation encastrée, ...). 
  

Pour faire jouer cette garantie, il faut mettre en demeure la société de réaliser les travaux de mise en conformité. Si elle refuse, il faudra faire réaliser une expertise qui conclura au sinistre. Ce qui rend la situation souvent très compliquée c’est lorsqu’il y a eu plusieurs entreprises, chacune pouvant rejeter la faute sur l’autre. Un recours en justice sera souvent indispensable. Le tribunal fera réaliser une expertise judiciaire pour établir les responsabilités des uns et des autres.

On imagine alors que le délai peut être assez long, plongeant celui qui a entrepris les travaux dans une situation très délicate : loyer pour se loger plus crédit sur le nouveau bien, bien en construction qui se détériore, etc. 

Pour remédier à cela, il est très fortement conseillé que le particulier, donneur d’ordre souscrive une assurance dommage ouvrage. 

L’assurance dommage ouvrage

Cette assurance va dès le premier litige, prendre le relais et faire financer les travaux de mise en conformité. Elle se retournera ensuite vers les entreprises défaillantes après qu’eut été établis les responsabilités. 

Le gain de temps est évident pour celui qui la souscrit. Il existait, il y a encore pas longtemps, assez peu de produits d’assurance dommage ouvrage ouverts aux particuliers. Le dossier qu’il fallait monter était particulièrement ardu. 

Néanmoins, les banques sont devenues très exigeantes sur ce point. Elles ont quasiment un devoir de conseil et évitent de financer des opérations mal bouclées sur ce point et peuvent voir leur responsabilité engagée. Elles sont donc très à cheval sur la qualité des entreprises. Elles ont d’ailleurs souvent recours à une société d’expertise en externe appelée VERIFIMMO. Dans le cadre du dossier, VERIFIMMO vérifiera l’existence réelle et la santé financière des entreprises ou artisans intervenant sur le chantier. Il veillera aussi à ce que l’assurance décennale couvre bien les travaux engagés par l’entreprise. Il procédera aussi à l’étude du projet sur le plan technique. Le coût de cet expertise est facturé au client pour un montant pouvant aller de 400 à 700 € selon le type de projet. La durée de cette expertise vient par ailleurs allonger (considérablement) l’instruction du prêt.

Il est donc plus simple d’avoir souscrit en amont, une assurance dommage ouvrage car c’est la compagnie d’assurance qui va dans ce cas procéder à l’étude préalable du dossier. 

De nombreux acteurs se sont engouffrés dans ce marché de l’assurance dommage ouvrage auprès des particuliers. Un des acteurs, ETIK ASSURANCES, propose une assurance dommage ouvrage à un prix abordable. Il faut cependant compter sur un coût d’environ 3 500 € pour une maison simple.

Dans ce contexte il faut là aussi faire jouer la concurrence en n’hésitant pas à comparer plusieurs sociétés de courtage :

• EISL ;
  
• SFS ;
  
• MMA ;
  
• MAAF.
  

Souscrire à cette assurance sécurisera votre chantier, vous garantira des délais, et vous facilitera l’obtention d’un prêt immobilier. En effet, en l’absence de dommage ouvrage certaines banques refusent tout simplement de financer l’opération.

Comment se prémunir contre les risques lors d'une construction

A noter : Si vous passer par un constructeur de maison individuelle, vous signez alors un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Il y aura d’office l’assurance dommage ouvrage dans ce contrat. Le constructeur ne pourra pas rejeter la faute sur ses sous-traitants car c’est votre seul interlocuteur et il porte la responsabilité de votre chantier.

Il ne faut pas hésiter à utiliser votre assistance juridique qui est un contrat souvent souscrit plusieurs fois par des particuliers et très rarement utilisé.

La garantie contre le défaut financier 

En effet, lorsqu’un promoteur sort un programme immobilier, il doit en principe réaliser une pré-commercialisation des différents appartements, lots d’habitation qu’il entend construire. Les futurs acquéreurs signent des contrats de réservation. 

La garantie financière d’achèvement

Pour pouvoir ensuite passer chez le notaire et encaisser les premiers appels de fonds, le promoteur doit avoir au préalable obtenu d’une banque ou d’une compagnie d’assurance la Garantie Financière d’Achèvement comme le prévoit l’article L261-11-d du Code de la construction et de l’habitation. Cette assurance permet de prendre le relais d’un promoteur qui aurait fait faillite et garantie ainsi que pour le prix convenu les acquéreurs disposeront du bien : maison ou appartement convenu.

La banque ou la compagnie d’assurance va exiger plusieurs garanties avant d’accorder la sienne, elle voudra être sûre que :

• Le permis de construire est accordé par la mairie et purgé du recours des tiers. Le recours des tiers est la période durant laquelle le permis de construire est affiché et que les voisins ou tous tiers concernés par la construction va pouvoir ou vouloir attaquer le permis, car la construction peut lui causer un dommage ou une perte de jouissance. Même si les promoteurs essaient de régler en amont ce type de contentieux, il y a une véritable inflation des litiges, pas toujours soulevés pour des raisons légitimes, mais dans le seul but de faire perdre un temps précieux au promoteur afin de lui extorquer un règlement amiable et financier ;

• Une certaine quotité du programme aura bien été pré vendue. Il est exigé en général que 60 % du programme ait été pré vendu par le promoteur ou des réseaux de distribution à des acquéreurs définitifs.
  

Si tel n’est pas le cas, les réservations sont annulées et le programme s’arrête là. Cette façon de faire peut sembler logique, car cela veut dire soit que le programme n’est pas réalisable pour des questions techniques (ex. défaut de permis de construire) ou alors qu’il n’a pas trouvé son public (ex. défaut d’acquéreur).

Il peut aussi exister une garantie de remboursement pour l’acquéreur : le promoteur s’engage à rembourser intégralement l’acquéreur s’il ne peut pas lui livrer le bien. Cette garantie peut être difficile à mettre en œuvre, surtout si le promoteur rencontre des difficultés financières.

De très rares cas dispensent le promoteur d’avoir recours à des garanties extérieures (ex. immeuble quasiment achevé) ou s’il accepte après la fin des fondations, de cantonner sur un compte spécialement ouvert pour le programme les sommes appelées. Dans ce cas de figure, rien ne garantit aux acquéreurs que les prélèvements ensuite effectués sur ce compte serviront réellement au programme … .

Les déblocages de fonds que réalisent l’acquéreur se font au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Cette situation est constatée par l’architecte et un bureau de contrôle (éventuellement).  

Le Code de la construction prévoit le cadencement suivant :

• 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations ;
  
• 70 % à la mise hors d’eau du bâtiment c’est-à-dire la pose de la toiture ;
  
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• 5 % à la réception des travaux après la levée de toutes les réserves.

Quoiqu’il se passe, une visite de temps en temps du chantier reste le meilleur moyen de se rendre compte, même si le bien se trouve très loin du lieu de résidence. En effet, les rares cas de défaut d’un promoteur sont souvent dramatiques financièrement pour les acquéreurs.

Outre la GFA qui garantit la réalisation du bien aux acquéreurs, le promoteur doit aussi garantir le parfait achèvement de l’ouvrage.

La garantie de parfait achèvement de l’ouvrage

En effet, l’article 1792-6 du Code Civil et les suivants obligent, sans restriction possible, à la Garantie du Parfait Achèvement. Le promoteur doit livrer exactement le bien convenu selon les plans, la surface et les matériaux convenus.

En outre, le promoteur doit également fournir une garantie décennale sur l’ouvrage réalisé comme un artisan ou entreprise de bâtiment classique.

Outre les différentes garanties, la meilleure assurance reste cependant de contrôler régulièrement le chantier et de différer le paiement à la parfaite exécution du chantier. Par ailleurs, il est possible de retenir 5 % du montant jusqu’à la parfaite exécution du chantier. Retenir en otage une partie du prix convenu reste un élément qui permet de résoudre plus rapidement un différent.

Même s’il existe des mécanismes permettant d’accélérer les décisions de justice (ex. référés expertises…), il n’en demeure pas moins que de longues semaines, voire plusieurs mois, avec des batailles d’experts et des frais de justice seront nécessaires pour déterminer les responsabilités des uns et des autres. Sans compter les frais financiers.

Couverture : Photo : Jaggery, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons