Alors que près de la moitié des biens immobiliers se
vend toujours sans intermédiaire, il existe pourtant une flopée d’intermédiaires
qui se proposent de vous assister.
En effet, vendre un bien immobilier est
une démarche, qui, sauf si vous choisissez de vous en occuper tout seul, va,
avant de l’être avec un acheteur, vous mettre en relation avec un certain
nombre de professionnels de la vente immobilière.
Agent immobilier, mandataire ou notaire,
il revient à chacun de vous guider et de vous faciliter la vie pour faire
aboutir au mieux votre transaction, et cela, dans les meilleures
conditions.
Quelle différence entre un notaire, un agent immobilier et un mandataire vous demandez-vous peut-être ? A première vue aucune. Leur point commun étant de mettre en relation l’acheteur et le vendeur. En y regardant de plus près, on peut constater que chaque intermédiaire a néanmoins sa spécificité.
La catégorie la plus connue des intermédiaires est celle de l’agent immobilier. Indépendant ou affilié à un réseau national (Guy Hocquet, Century 21, Era France, Laforêt, Square Habitat, Orpi…) ou régional, son activité est réglementée.
Nombre de transactions immobilières passent par l'intermédiaire d'une agence immobilière.
Il doit ainsi détenir une carte
professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce »
dite « Carte T » délivrée par le préfet. Être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et ses opérations doivent
être couvertes par une garantie financière. Il est soumis à une obligation de
formation annuelle de 14 heures, qui va, espère-t-on, le laisser dans le coup !
L’agent peut avoir des collaborateurs
(négociateurs salariés ou agents commerciaux). Ces derniers doivent posséder la
carte T les autorisant à exercer, également délivrée par la préfecture.
Un agent immobilier digne de ce nom a de
solides connaissances juridiques, techniques et commerciales. Il connait
également le quartier et ses environs comme sa poche, atout indispensable pour
procéder à une estimation du bien au plus juste.
L’agent immobilier reçoit mandat
(exclusif ou pas) du vendeur d’un bien immobilier, de présenter et vendre le
logement. Ce mandat peut être exclusif ou simple - plusieurs agents sont
chargés simultanément de vendre le bien, et le vendeur peut, lui-même, trouver
un acheteur. Il diffuse les offres sur Internet, dans la presse et dans son
agence. Il assure les visites des éventuels acquéreurs et met en avant les
qualités du produit.
Il négocie avec l’acheteur et le vendeur
sur le prix. Quand ceux-ci sont d’accord, il prépare les éléments contractuels
de l’avant-vente et de la vente.
Il supervise son client dans la
réunification des titres de propriété, des certificats d’urbanisme, des
hypothèques, formules de prêt, conditions de crédit, etc. Il doit s’assurer que
les documents sont conformes à la réglementation.
La rémunération de l’agent immobilier
est assurée par une commission sur le prix de vente. Elle s’échelonne de 2 %,
pour les réseaux qui jouent sur le volume ou pour des biens qui sont au
contraire très chers, à 7 voire 8 % dans certains cas pour les biens à prix
faibles.
Il y a vraisemblablement des agences
immobilières près de chez vous. En fonction des quartiers et des villes
elles pullulent. Si un bien en vitrine vous fait de l’oeil, n’hésitez pas à en
pousser la porte, cela ne vous engage en rien !
Un mandataire n’est pas un agent
immobilier. Il travaille, comme son nom l’indique sous mandat d’un réseau de
mandataires, autrement dit une structure commerciale possédant la carte d’agent
immobilier.
Son rôle est de trouver des mandats de
vendeurs de biens, de rechercher des acquéreurs, et de mener à leur terme les
transactions. Sa fonction se rapproche de celle du négociateur en immobilier et
c’est l’agent immobilier qui lui attribue ses missions.
Il peut être rémunéré par un salaire
uniquement, ou par un salaire doublé d’une commission sur les ventes qu’il
réalise. Il peut également être un professionnel indépendant rémunéré
uniquement sur commission. C’est le cas le plus fréquent.
La majorité des mandataires agit au sein
d’un réseau comme Capi France, Safti, Optihome… qui prend en charge leur
formation et met à leur disposition des ressources commerciales.
L’agent commercial ou mandataire
indépendant en immobilier, sont des statuts d’ordre public, au même titre
qu’une SARL, une SA ou une SASU. Ce terme correspond à la dénomination
officielle des négociateurs indépendants de l’immobilier. La notion
d’indépendant signifiant que ce professionnel de l’immobilier est lié à un
mandant, l’agent immobilier, qu’il soit en agence locale ou en mode réseau de
mandataires.
Mais qu’il travaille de chez lui ou d’un
bureau qu’il loue à son propre compte, le mandataire indépendant ne peut pas
s’installer en agence avec réception régulière de clientèle. Libre et
indépendant, tout en étant bien entouré, il organise son travail et n’a pas de
lien de subordination directe avec son mandant. Ce dernier, l’agent immobilier
patron du réseau ou de l’agence, ne peut lui imposer des horaires, des permanences à
l’agence, des objectifs, ni une méthode de travail.
Le mandataire indépendant en immobilier
relève de la Loi de 1991. Il gère son temps, ses actions commerciales vont de
l’avis de valeur, à la prise de mandats immobiliers pour obtenir des offres
d’achat. C’est ensuite à son mandant de se charger de l’administrations ventes
jusqu’à la réitération des actes. La signature définitive se fait en présence
du mandataire indépendant en immobilier, mais l’encaissement des honoraires
(charge-honoraires-immobilier) doit obligatoirement transiter par la comptabilité
de l’agent immobilier. Seuls les porteurs de carte professionnelle peuvent
percevoir des honoraires versés par les notaires.
De nouveaux sites internet se sont développés ces dernières
années pour « coacher » vendeurs et acheteurs. On peut citer par
exemple cherchemonnid.com qui inverse la recherche : L’acheteur définit
des critères tels que la surface, l’emplacement géographique souhaité et son
budget et ce seront les agents immobiliers qui répondront s’ils ont des offres
qui correspondent.
On citera aussi testez-votre-bien.fr qui permet selon l’accord
du propriétaire vendeur d’essayer le bien sur une demi-journée.
Officier ministériel, le notaire peut aussi avoir le rôle d agent immobilier.
Le notaire a un rôle d'officier ministériel
qui valide des actes ou contrats et leur donne le caractère d’authenticité
attaché aux actes de l’autorité publique. Il assure la sécurité juridique de
l’acte par l’analyse des documents qui lui sont remis par les parties ou
obtenus par ses services, pour garantir au nom de l’État le transfert de la
propriété à l’acquéreur. Il est le garant de cette incontestabilité. Mais il peut également réaliser des transactions immobilières.
Pour cela, après avoir vérifié et étudié
les documents remis, il va :
· Établir l’avant-contrat ou
en recevoir une copie de l’agence immobilière ;
·
S'assurer de votre capacité
à vendre en obtenant les actes de naissance et de mariage, et le cas
échéant l’extrait K-Bis ;
·
Solliciter et obtenir le
consentement de toutes les personnes nécessaires à la validité de l’acte
(conjoint, pacsé, co-indivisaire, co-héritiers, co-donataires,…) ;
·
S’assurer de la qualité de
votre droit de propriété en obtenant un état hypothécaire (servitudes,
hypothèques,…) ;
·
Obtenir les documents
d’urbanisme nécessaires à l’information de l’acquéreur (note de renseignement
ou certificat d’urbanisme, zonage, assainissement, alignement,…) ;
·
Obtenir la renonciation de
tout titulaire à l’exercice de son droit de préemption (collectivités locales,
Safer, agence du littoral, locataires, indivisaires,…) ;
·
Obtenir du syndic de
copropriété, une situation juridique et comptable appelé « état
daté » ;
·
Obtenir de la banque, un
décompte en vue du remboursement anticipé du ou des prêts, le cas échéant ;
·
Calculer l’impôt au titre
de la plus-value ou de toutes autres taxes, établir les déclarations nécessaires
et procéder à leur règlement ;
·
Rédiger et adresser le
projet d’acte accompagné d’un décompte financier ;
·
Organiser le rendez-vous,
et pour cela s’assurer du déblocage des fonds de l’acquéreur et/ou de sa banque ;
·
Vérifier la sincérité
financière de l’opération dans le cadre de la lutte contre le blanchiment des
capitaux ;
·
Établir et procéder au
règlement des prorata de taxes foncières, charges de copropriété et loyers ;
·
Obtenir le remboursement du
fonds de roulement, dépôt de garantie et le cas échéant de travaux de
copropriété ;
·
Solder le prêt hypothécaire
et obtenir de la banque l’attestation du remboursement de prêt.
Ce que l’on sait moins, c’est que le
notaire peut également agir en amont de ses activités juridiques et en
particulier, il peut pratiquer la négociation immobilière. Il doit pour cela
avoir un mandat de son client (l’acheteur ou le vendeur). Étant au cœur de la
vie des familles, il est aux premières loges pour avoir connaissance avant tout
le monde d’une transaction immobilière, que ce soit dans le cadre d’un divorce
ou d’un décès par exemple.
En cas de conclusion de la transaction,
il perçoit des émoluments, distincts des frais d’authentification des actes.
Parallèlement à ce rôle de négociateur
immobilier, il intervient plus classiquement sur toute vente immobilière dont
il valide le contrat et les annexes. Il exerce une profession libérale dont la
rémunération pour ses activités est assurée par ses clients (l’acheteur dans le
cadre d’une transaction immobilière). Il reçoit les frais d’acquisition lors de
la vente, qui comportent une part des taxes qu’il reverse à l’État.
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Isabelle Camus est une passionnée des sujets qui font évoluer la société. Créatrice et rédactrice en chef du blog à succès Serial Blogueuse, elle est Community Manager et Responsable des relations presse pour le groupe Ashler & Manson.
Les lecteurs du journal régional Sud Ouest connaissent bien le nom de Guillemette Bardinet. Pendant près de 15 ans elle y a assuré la rubrique Dans La Maison de, un concept qu'elle a créé pour décrire le rapport affectif qu’une personnalité bordelaise entretenait av...
Dans sa volonté de rendre les questions, en lien avec l'immobilier, simples, claires, précises et à la portée de tous, les experts de Sitigeo.com, plate-forme innovante d'annonces immobilières gratuites géolocalisée entre particuliers et Ashler & Manson, courtier en pr...
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