Vendre seul ou avec un professionnel : les différents interlocuteurs

Il doit ainsi détenir une carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce » dite « Carte T » délivrée par le préfet.  Être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et ses opérations doivent être couvertes par une garantie financière. Il est soumis à une obligation de formation annuelle de 14 heures, qui va, espère-t-on, le laisser dans le coup !

L’agent peut avoir des collaborateurs (négociateurs salariés ou agents commerciaux). Ces derniers doivent posséder la carte T les autorisant à exercer, également délivrée par la préfecture.

Un agent immobilier digne de ce nom a de solides connaissances juridiques, techniques et commerciales. Il connait également le quartier et ses environs comme sa poche, atout indispensable pour procéder à une estimation du bien au plus juste. 

L’agent immobilier reçoit mandat (exclusif ou pas) du vendeur d’un bien immobilier, de présenter et vendre le logement. Ce mandat peut être exclusif ou simple - plusieurs agents sont chargés simultanément de vendre le bien, et le vendeur peut, lui-même, trouver un acheteur. Il diffuse les offres sur Internet, dans la presse et dans son agence. Il assure les visites des éventuels acquéreurs et met en avant les qualités du produit.

Il négocie avec l’acheteur et le vendeur sur le prix. Quand ceux-ci sont d’accord, il prépare les éléments contractuels de l’avant-vente et de la vente.

Il supervise son client dans la réunification des titres de propriété, des certificats d’urbanisme, des hypothèques, formules de prêt, conditions de crédit, etc. Il doit s’assurer que les documents sont conformes à la réglementation.

La rémunération de l’agent immobilier est assurée par une commission sur le prix de vente. Elle s’échelonne de 2 %, pour les réseaux qui jouent sur le volume ou pour des biens qui sont au contraire très chers, à 7 voire 8 % dans certains cas pour les biens à prix faibles.

Il y a vraisemblablement des agences immobilières près de chez vous. En fonction des quartiers et des villes elles pullulent. Si un bien en vitrine vous fait de l’oeil, n’hésitez pas à en pousser la porte, cela ne vous engage en rien ! 

Les mandataires immobiliers

Un mandataire n’est pas un agent immobilier. Il travaille, comme son nom l’indique sous mandat d’un réseau de mandataires, autrement dit une structure commerciale possédant la carte d’agent immobilier.

Son rôle est de trouver des mandats de vendeurs de biens, de rechercher des acquéreurs, et de mener à leur terme les transactions. Sa fonction se rapproche de celle du négociateur en immobilier et c’est l’agent immobilier qui lui attribue ses missions.

Il peut être rémunéré par un salaire uniquement, ou par un salaire doublé d’une commission sur les ventes qu’il réalise. Il peut également être un professionnel indépendant rémunéré uniquement sur commission. C’est le cas le plus fréquent.

La majorité des mandataires agit au sein d’un réseau comme Capi France, Safti, Optihome… qui prend en charge leur formation et met à leur disposition des ressources commerciales.

L’agent commercial ou mandataire indépendant en immobilier, sont des statuts d’ordre public, au même titre qu’une SARL, une SA ou une SASU. Ce terme correspond à la dénomination officielle des négociateurs indépendants de l’immobilier. La notion d’indépendant signifiant que ce professionnel de l’immobilier est lié à un mandant, l’agent immobilier, qu’il soit en agence locale ou en mode réseau de mandataires. 

Mais qu’il travaille de chez lui ou d’un bureau qu’il loue à son propre compte, le mandataire indépendant ne peut pas s’installer en agence avec réception régulière de clientèle. Libre et indépendant, tout en étant bien entouré, il organise son travail et n’a pas de lien de subordination directe avec son mandant. Ce dernier, l’agent immobilier patron du réseau ou de l’agence, ne peut lui imposer des horaires, des permanences à l’agence, des objectifs, ni une méthode de travail. 

Le mandataire indépendant en immobilier relève de la Loi de 1991. Il gère son temps, ses actions commerciales vont de l’avis de valeur, à la prise de mandats immobiliers pour obtenir des offres d’achat. C’est ensuite à son mandant de se charger de l’administrations ventes jusqu’à la réitération des actes. La signature définitive se fait en présence du mandataire indépendant en immobilier, mais l’encaissement des honoraires (charge-honoraires-immobilier) doit obligatoirement transiter par la comptabilité de l’agent immobilier. Seuls les porteurs de carte professionnelle peuvent percevoir des honoraires versés par les notaires.

Les nouveaux acteurs de la vente immobilière.

De nouveaux sites internet se sont développés ces dernières années pour « coacher » vendeurs et acheteurs. On peut citer par exemple cherchemonnid.com qui inverse la recherche : L’acheteur définit des critères tels que la surface, l’emplacement géographique souhaité et son budget et ce seront les agents immobiliers qui répondront s’ils ont des offres qui correspondent.

On citera aussi testez-votre-bien.fr qui permet selon l’accord du propriétaire vendeur d’essayer le bien sur une demi-journée.

Officier ministériel, le notaire peut aussi avoir le rôle d agent immobilier.

Les notaires

Le notaire a un rôle d'officier ministériel qui valide des actes ou contrats et leur donne le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique. Il assure la sécurité juridique de l’acte par l’analyse des documents qui lui sont remis par les parties ou obtenus par ses services, pour garantir au nom de l’État le transfert de la propriété à l’acquéreur. Il est le garant de cette incontestabilité. Mais il peut également réaliser des transactions immobilières.

Le rôle traditionnel du notaire : la garantie de réalisation immobilière.

Pour cela, après avoir vérifié et étudié les documents remis, il va :

·       Établir l’avant-contrat ou en recevoir une copie de l’agence immobilière ;

·         S'assurer de votre capacité à vendre en obtenant les actes de naissance et de mariage, et le cas échéant  l’extrait K-Bis ;

·         Solliciter et obtenir le consentement de toutes les personnes nécessaires à la validité de l’acte (conjoint, pacsé, co-indivisaire, co-héritiers, co-donataires,…) ;

·         S’assurer de la qualité de votre droit de propriété en obtenant un état hypothécaire (servitudes, hypothèques,…) ;

·         Obtenir les documents d’urbanisme nécessaires à l’information de l’acquéreur (note de renseignement ou certificat d’urbanisme, zonage, assainissement, alignement,…) ;

·         Obtenir la renonciation de tout titulaire à l’exercice de son droit de préemption (collectivités locales, Safer, agence du littoral, locataires, indivisaires,…) ;

·         Obtenir du syndic de copropriété, une situation juridique et comptable appelé « état daté » ;

·         Obtenir de la banque, un décompte en vue du remboursement anticipé du ou des prêts, le cas échéant ;

·         Calculer l’impôt au titre de la plus-value ou de toutes autres taxes, établir les déclarations nécessaires et procéder à leur règlement ;

·         Rédiger et adresser le projet d’acte accompagné d’un décompte financier ;

·         Organiser le rendez-vous, et pour cela s’assurer du déblocage des fonds de l’acquéreur et/ou de sa banque ;

·         Vérifier la sincérité financière de l’opération dans le cadre de la lutte contre le blanchiment des capitaux ;

·         Établir et procéder au règlement des prorata de taxes foncières, charges de copropriété et loyers ;

·         Obtenir le remboursement du fonds de roulement, dépôt de garantie et le cas échéant de travaux de copropriété ;

·         Solder le prêt hypothécaire et obtenir de la banque l’attestation du remboursement de prêt.

Le notaire agent immobilier.

Ce que l’on sait moins, c’est que le notaire peut également agir en amont de ses activités juridiques et en particulier, il peut pratiquer la négociation immobilière. Il doit pour cela avoir un mandat de son client (l’acheteur ou le vendeur). Étant au cœur de la vie des familles, il est aux premières loges pour avoir connaissance avant tout le monde d’une transaction immobilière, que ce soit dans le cadre d’un divorce ou d’un décès par exemple.

En cas de conclusion de la transaction, il perçoit des émoluments, distincts des frais d’authentification des actes.

Parallèlement à ce rôle de négociateur immobilier, il intervient plus classiquement sur toute vente immobilière dont il valide le contrat et les annexes. Il exerce une profession libérale dont la rémunération pour ses activités est assurée par ses clients (l’acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière). Il reçoit les frais d’acquisition lors de la vente, qui comportent une part des taxes qu’il reverse à l’État.

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