IMMOBILIER : À QUOI SERT LE CODE DE L'URBANISME

12/06/2017
Le code de l'urbanisme dans tous ses états

Dans le cadre de l'univers de la construction aux facettes Ô combien multiples, le code de l'urbanisme régit toutes les questions liées à l'aménagement du territoire, l'occupation des sols et l'environnement. Tout propriétaire d'un bien construit ou à bâtir est soumis à respecter certaines règles relatives au droit de l'urbanisme. Demander un certificat d'urbanisme (le cerfa 13410 de son petit nom) à la mairie de votre commune lorsque vous achetez un terrain à bâtir en est une. Ce document va attester que votre terrain est constructible. Il sera joint à l'acte d'acquisition notarié.

Formulaire de certificat d

Formulaire de cerfa 13410, le formulaire à remplir pour faire une demande de certificat d'urbanisme.


Les autorisations d'urbanisme

Vous souhaitez construire une maison, réaliser une extension, transformer votre garage en pièce à vivre ou procéder à une modification de toiture ? Vous achetez un bien qui nécessite des travaux, vous voulez diviser un terrain en vue de construire ?... Tous ces projets son soumis à des autorisations d'urbanisme différentes.

Les règles d'urbanisme sont nombreuses, précises et exigent d'être respectées. Il est important de rappeler qu'il est interdit d'engager des travaux sans autorisation.

Une affaire de terrain

En cas de :

Terrain à bâtir

Outre le certificat d'urbanisme, un autre document est nécessaire qui passe par la DDE (direction départementale de l'équipement) et la mairie et qui va autoriser votre projet de construction. Il s'agit du certificat d'urbanisme opérationnel. Lorsque vous demandez votre permis de construire ou autorisation, comme son nom l'indique de construire un bâtiment, accordée si le projet est conforme à tous les règlements et desservi par l'eau, l'électricité, l'assainissement (ou qu'un assainissement autonome puisse être installé), vous devez y intégrer les documents cités plus hauts, ainsi que le POS (plan d'occupation des sols), qui consiste en un plan précisant exactement l'emplacement de votre maison.

Il vous faut également consulter à la mairie, le PLU (plan local d'urbanisme ou document d'urbanisme destiné à remplacer le POS) avant de concrétiser votre projet immobilier tout beau tout neuf, pour voir ce que vous pouvez faire. 

Enfin, lorsque vous passez devant le notaire, celui-ci devra demander la purge du droit de préemption auprès de la mairie de la commune dans laquelle vous construisez. Ce document attestant que la mairie n'a pas l'intention d'acquérir le terrain pour les besoins de la commune.

En cas de :

Terrain bâti

Lorsque vous êtes chez vous, dans votre maison, tout travaux d'extension, d'aménagement ou autre construction sont aussi soumis à la réglementation du code de l'urbanisme. Ainsi, tous les travaux de nature à changer votre POS doivent faire l'objet d'une demande de permis de construire. Cependant, il y a des cas où vous êtes exonéré de permis de construire tels que : l'installation d'un abri de jardin démontable, une piscine "hors sol" sans dalle de béton...

Enfin, le code de l'urbanisme s'occupe également des règles de voisinage, telles que : le droit de passage, les règles de construction d'un mur entre deux voisins, les règles de tailles des arbres et des haies entre deux maisons mitoyennes. 

Il est possible de consulter le code de l'urbanisme avec ses diverses modifications sur Legifrance.gouv.fr.



Us et coutume du code de l urbanisme

la to do list pour construction et modification immobilière



Pas de formalité, déclaration préalable, permis de construire, quelle autorisation pour quel projet ?


  • Piscine d'une superficie inférieure à 100 m2  ➤ Déclaration préalable
  • Modification de l'aspect extérieur d'une construction (ravalement, réfection de toiture, création d'ouvertures, panneaux solaires) ➤ Déclaration préalable
  • Édification d'une clôture ➤ Déclaration préalable
  • Détachement d'un lot à bâtir d'un terrain existant ➤ Déclaration préalable
  • Construction neuve ou agrandissement d'une maison de moins de 40m2 (y compris les abris de jardin ) ➤ Déclaration préalable Attention ! Si la surface totale dépasse 170 m2  ➤ Permis de construire
  • Construction neuve de plus de 40 m2 : Maison individuelle, logements collectifs, bâtiment d'activité, annexe... ➤ Permis de construire
  • Construction d'une surface de moins de 5 m2 ➤ Pas de formalité
  • Changement de destination d'un bâtiment (grange en habitation, bureaux en habitation...) ➤ Permis de construire

Quelle autorité compétente pour délivrer le permis de construire ?


Le maire est le seul décisionnaire dans l'attribution des autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclarations préalables....). Le législateur a en effet voulu que le maire signe les permis pour deux raisons :
  • Le conseil municipal tient un rôle important dans l'élaboration du plan d'occupation des sols qui détermine les zones constructibles en fonction des contraintes diverses. Ce plan doit être validé par les différentes administrations qui imposent chacune leurs obligations.
  • Le rôle du maire est d'exécuter les décisions du conseil municipal. C'est en fonction de ce qui a été décidé dans le plan d'occupation des sols (POS) que le maire se détermine. Le POS déterminant les règles d'utilisations et les servitudes des différents terrains de la commune. Autrement dit, il détermine les zones où on peut construire, ou pas, ou sous condition. Si le POS est élaboré et voté par le conseil municipal, attention, le conseil municipal doit tenir compte des contraintes très nombreuses qui lui sont imposées par l'État. 

L'ABF (architecte des bâtiments de France)

Habiter dans une ville, et qui plus quand elle est classée, fait intervenir un acteur important : l'A.B.F.
Acronyme signifiant littéralement Architecte des Bâtiments de France, les  A.B.F. (homme ou femme) appartiennent au corps des AUE (Architectes et Urbanistes de l'État) ayant choisi l'option "Patrimoine".  Il ont pour mission :

  • d'entretenir et conserver les monuments historiques qu'ils soient protégés ou non
  • d'assurer la protection du patrimoine urbain et paysager
  • de veiller au respect de la qualité de l'habitat (constructions neuves et réhabilitations) aux abords des monuments historiques et dans les autres espaces protégés. 
Ils exercent dans chaque département au sein du Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine (STAP) et comme "notre douce France, cher pays de notre enfance" est un des pays les plus visités au Monde, les protecteurs du patrimoine prennent leur tâche et leur mission fort à coeur. 

Pour contacter les Architectes des Bâtiments de France, rendez-vous sur www.anabf.org

Le champ d'intervention de l'A.B.F.


Les A.B.F. interviennent sur toutes les modifications d'aspect des immeubles environnants dans le secteur des 500 mètres autour de l'ouvrage, immeuble ou élément du patrimoine nécessitant une sauvegarde ou une protection.
C'est le code du patrimoine qui en parle le mieux :

"Lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé au titre des monuments historiques ou inscrit, il ne peut faire l'objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d'aucune construction nouvelle, d'aucune démolition, d'aucun déboisement, d'aucune transformation ou modification de nature à en affecter l'aspect, sans une autorisation préalable .
La même autorisation est nécessaire lorsque l'immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un parc ou d'un jardin classé ou inscrit ne comportant pas d'édifice, si le périmètre de protection de ce parc ou de ce jardin a été délimité dans les conditions fixées aux deuxième ou troisième alinéas de l'article L. 621-30-1. Si cet immeuble est classé au titre des monuments historiques, l'autorisation est celle prévue au premier alinéa de l'article L.621-9. Si l'immeuble n'est pas classé, le permis de construire, le permis de démolir, le permis d'aménager ou l'absence d'opposition à déclaration préalable tient lieu de l'autorisation si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord."

Les avis de l'A.B.F.

l'Architecte des Bâtiments de France délivre des avis qui sont de trois natures différentes :

  • l'avis conforme, c'est-à-dire auquel le maire doit se conformer. Un avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France donne lieu à un rejet par le maire de la demande d'autorisation ;
  • l'avis simple, dont le maire peut ou non tenir compte ;
  • l'avis consultatif, requis ou non par le maire.
Savoir toutefois que le maire suit généralement l'avis délivré par l'Architecte des Bâtiments de France, aussi soyez en conscient : c'est bien l'A.B.F qu'il vous faut consulter et convaincre pour obtenir une autorisation d'urbanisme en bonne et due forme.

La notion de CO-visibilité

La notion de Co-visibilité est utilisée pour définir si un immeuble, même non situé dans le périmètre des 500 mètres , doit ou non être soumis à l'avis suivi de prescription de l'Architecte des Bâtiments de France. Un "champ de visibilité" réside donc avec le monument qui est dans ce cas déterminante : il s'agit pour l'A.B.F de déterminer si le terrain d'assiette du projet et le monument sont soit visibles l'un depuis l'autre, soit visibles ensemble d'un point quelconque.

Si c'est le cas, tout projet est soumis à l'avis conforme de l'A.B.F.

Dans le cas contraire, il est simple, l'Architecte des Bâtiments de France est le seul à pouvoir déterminer si un immeuble fait partie ou non de la Covisibilité.

S'il y a covisibilité, l'A.B.F. émet un avis conforme. L'autorité compétente  est dans l'obligation de le suivre. Un avis favorable conforme, peut également comprendre des prescriptions que l'autorité compétente ne peut écarter. Pour cette raison, l'avis conforme favorable avec prescriptions et l'avis conforme défavorable doivent être impérativement notifiées au demandeur.


 Last but not least, les Architectes des Bâtiments de France ont aussi pour mission la sensibilisation et la pédagogie en direction des élus et du public, et le maintien des savoir-faire, des techniques et matériaux traditionnels.



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