Assurance emprunteur : changer d'assurance de prêt

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 Parmi toutes les assurances liées à la possession et jouissance d'un bien, l'assurance du prêt vient garantir les propriétaires du bien lors d'un crédit immobilier.

 

Un crédit immobilier est souvent pris sur une longue durée. Afin de prémunir les emprunteurs ou plutôt des héritiers, il est quasiment souscrit lors de chaque emprunt une assurance emprunteur sur la vie des emprunteurs. Il s’agit d’une assurance dite temporaire dont la durée est attachée et limitée à la durée du crédit. Lors d'une construction immobilière, elle est souscrite dès le départ.

Cette dernière permet de garantir le prêteur, donc la banque ou l’organisme financier qui financent l’acquisition du bien immobilier, contre différents risques de défaillance de l’emprunteur.

Ces différents risques sont le décès, la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), l’Incapacité Temporaire de Travail (ITT), l’Invalidité Permanente et Totale (IPT), la perte d’emploi ou encore le chômage. 

L’assurance emprunteur a donc pour effet de protéger l’organisme prêteur contre le risque de non-remboursement des mensualités du crédit immobilier par l’emprunteur.

En effet, en cas d’accident de la vie, l’assurance viendra se substituer à l’emprunteur afin de rembourser l’organisme prêteur. Soit en capital lors d’un décès, soit sous forme de rente lors d’une incapacité de travail. En contrepartie, l’assuré, c’est-à-dire l’emprunteur, doit payer une cotisation à l’assurance.

Il convient également de préciser que l’assurance est une exigence des banques, de ce fait sans cette dernière, il sera difficile d’obtenir un crédit. 

L'assurance déléguée n'a pas de limite elle peut couvrir tout type de projet immobilier, un prêt à taux zéro notamment, un investissement locatif, un crédit travaux, un prêt à la consommation qui peut financer l'achat d'une voiture ou d'une moto. Elle n'a rien à voir avec l'assurance auto ou l'assurance moto en revanche, il s'agit d'une assurance-crédit qui couvre le capital. Cette assurance a également un volet prévoyance, car elle couvre également le crédit immobilier contre un arrêt de travail. L'assurance de prêt peut aussi couvrir le risque de chômage ou de perte d'emploi avec un délai de carence.

Attention, l’assurance détermine librement les conditions auxquelles elle accepte de garantir un risque. Elle peut également demander à ce que soient remplis des questionnaires médicaux, selon l’état de santé des emprunteurs ou encore selon la somme empruntée.

Les critères tel que le fait de fumer, la profession de l’assuré ou ses activités sportives peuvent aussi influencer les conditions de son adhésion.

Pendant très longtemps, les banquiers ont imposé leur assurance alors qu’il existe pourtant une offre d’assurances dites externes dans de très grandes compagnies comme CARDIF, APRIL, SWISSLIFE ou METLIFE.

 

Lors d'un achat à crédit il faut s'assurer contre le risque de décès de l'emprunteur

Afin de casser ce monopole et cette vente liée (et forcée) et pour permettre des économies substantielles aux emprunteurs, le législateur est intervenu à plusieurs reprises.

 

Une source d’économie importante

 

Les économies alors réalisées sont bien plus importantes qu'un écart de 0,10 ou 0,20 % sur un taux de crédit.

 

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• ·         Les différences entre l’assurance de la banque et une délégation.
  

 

Les banques regroupent les assurés par classe d’âge : par exemple de 25 à 35 ans, de 36 à 45 ans, de 46 ans à 55 ans et + de 55 ans. Elles lissent le tarif sur ces classes d’âge, afin de garantir un tarif acceptable pour celui qui sur la limite la plus âgée de la tranche en faisant payer un peu plus au plus jeune de la classe. Cela a pour contrainte de créer un effet de seuil, surtout pour les plus jeunes. Dans le cas d’une assurance externe, l’assuré souscrira uniquement par rapport à son âge et sans tenir compte d’une classe d’âge.

Par ailleurs, ce lissage proposé par les banques est aussi sur les professions, les fumeurs etc… Bref pour résumer, un non-fumeur, cadre et en bonne santé, paiera plus pour que le fumeur paie moins.

L’une des autres caractéristiques des banques est que le tarif est constant et calculé sur le capital initial, alors qu’en délégation, la cotisation est sur le capital restant dû. Ceci à pour effet de considérablement baisser les cotisations au fil du temps.

 

• ·         Exemple d’économie réalisée par une assurance en délégation.
  

 

Pour un couple de 30 ans, cadres, non-fumeurs, qui empruntent 300.000 € sur 20 ans et qui souhaitent s’assurer en décès, invalidité et incapacité de travail il faudra compter 0.30 %/an (900 €/an) à la banque d’assurance contre 0.10 %/an (300 €/an) en délégation. Il y aura donc 600 €/an d’économies soit 12.000 € sur 20 ans.

Une délégation d’assurance acceptée par la banque vaudra souvent bien plus le coup qu’une baisse de 0.10 % voire 0.20 % du taux de crédit.

Mais quoique vous fassiez, vous serez dans les mains de la banque.

Afin de casser ce monopole et cette vente liée (et forcée) et pour permettre des économies substantielles aux emprunteurs, le législateur est intervenu à plusieurs reprises.

Une évolution en plusieurs temps

• ·         La Loi Lagarde (loi n°2010-737 du 1^er juillet 2010) qui est une réforme du crédit à la consommation.
  

 

Cette dernière permet à l’emprunteur de choisir librement son organisme assureur. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.

Ainsi, le consommateur n’est plus obligé de souscrire l’assurance proposée par l’organisme prêteur, qui est souvent élevée, et peut faire jouer la concurrence, tout en faisant diminuer le coût de son projet.

En clair une banque ne peut plus imposer son assurance à moins que ... l’assurance proposée ne soit pas équivalente. S'engouffrant dans cette brèche, nombres de banques trouvèrent les autres contrats bien inférieurs aux leurs, de manière pas tout à fait objective il faut le dire.

• Puis la loi n°2014-344 du 17 mars 2014 dite « Loi Hamon » applicable depuis le 1^er janvier 2015.

Cette dernière permet aux acquéreurs/emprunteurs de résilier leurs assurances de prêt dans les 12 mois suivant la souscription du crédit.

L’emprunteur peut donc changer l’assurance relative à son prêt immobilier pendant une période d’un an à compter de la signature du prêt, s’il considère qu’une offre concurrente présentant les mêmes garanties s’avère plus avantageuse.

Ceci s'appliquant uniquement aux offres émises depuis le 26 juillet 2014.

L'intérêt est de donner un nouveau délai de réflexion à l'emprunteur, parfois contraint de signer vite pour rester dans les délais.

L'inconvénient reste le même que pour la Loi Lagarde, il faut que la banque estime le nouveau contrat équivalent ... .

• Instauration d’une liste de 18 critères par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF)

 

Cette liste limitative de garanties minimales par l'assuré, exigible par toutes les banques dans le cas d'un recours à une assurance externe est composée de 18 critères pour la garantie d'emprunt et de 8 critères pour la garantie chômage. 

Liste complète des critères retenus par le CCSF

On retrouve comme critères, par exemple 

Le maintien des garanties lors de déplacement dans le monde entier

La couverture de la garantie pendant toute la durée du prêt

  La durée des franchises

La couverture des affections dorsales

Etc...

Chaque banque a dû choisir parmi ces 18 critères, 11 critères qu'elle jugeait indispensables pour accepter une équivalence. Dès lors que le contrat externe contient 11 de ces critères, une banque ne peut plus le refuser. La substitution du contrat n'est donc plus soumise à une appréciation subjective de la banque, mais à l'application de critères objectifs et connus de tous.

•      Adoption le 8 février 2017 de la Loi SAPIN 2 permettant la résiliation annuelle de tous les contrats d'assurance emprunteur

Enfin, la dernière étape de l’ouverture de ce marché est achevée. Elle aligne les contrats d'assurance emprunteur sur les contrats d'assurance sur la vie, c'est-à-dire en leur donnant la possibilité d'une résiliation annuelle. Les sénateurs ont en effet adopté le mercredi 8 février 2017 la disposition de la Loi SAPIN 2 permettant la résiliation annuelle de tous les contrats d'assurance emprunteur, à condition qu'ils soient équivalents. 

Cette disposition a été publiée au Journal Officiel le 22 février 2017 s'appliquera aux contrats déjà existants dès le 1er janvier 2018. Elle s'appliquera sur tous les contrats en cours, ce qui est une vraie nouveauté. En effet, aucun des dispositifs préalables n'étaient rétroactifs. Il deviendra très simple de changer d'assurance. Nous mettrons prochainement en place sur nos sites un comparateur d'assurance

En huit ans, la chasse gardée des banques que constituait l'assurance emprunteur est donc devenue un marché ouvert à la concurrence avec des critères de qualité objectifs. Reste à voir si dans les faits les banques, qui disposent toujours du pouvoir discrétionnaire de prêter, joueront le jeu.

Par ailleurs, ce marché connait actuellement une très forte digitalisation depuis six mois. En effet, nombre de compagnies ont développé un parcours en full digital. Les seuils nécessitant des examens médicaux ont été relevés. On citera par exemple METLIFE qui permet à une personne de moins de 45 ans d'assurer 1 million d'Euros de capital avec un simple questionnaire de santé.

Pour finir, la convention AERAS et le droit à l'oubli après dix ans permettent également à ceux qui étaient exclus de l'assurance à cause de leurs pathologies médicales anciennes ou d'éventuels accidents de la vie de pouvoir acquérir des biens immobiliers. Vous pourrez retrouver plus d'informations sur ce dispositif sur le site de l'AERAS en cliquant ici.

• Retournement de situation concernant la mise en place de la Loi SAPIN 2 

Comment souscrire une délégation d'assurance ?

Pour souscrire une assurance de prêt en dehors de la banque, il faut interroger un courtier en assurance. Le courtier en assurance est une société indépendante inscrite à l'ORIAS : Il s'agit du registre unique des intermédiaires en assurance où doit s'inscrire chaque courtier. Vous pouvez ainsi interroger l'ORIAS en cliquant ici. Une fois dessus, il suffit de rentrer le nom du courtier pour voir dans quelle catégorie est inscrit votre courtier.

L'autorité de tutelle et de contrôle se nomme l'Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution : l'ACPR.

• Le recours à un courtier en assurance

Ce dernier vous posera un certain nombre de questions liées à votre profession, votre âge, vos habitudes sportives, etc... Il voudra aussi connaître les caractéristiques de votre prêt immobilier comme son taux d'intérêt, son montant ou encore sa durée. Il réalisera en principe 3 simulations auprès de trois compagnies différents. 

Sur la base de ces éléments, il vous proposera en fonction de votre situation une couverture d'assurance appropriée.

Le courtier conseillera par exemple pour un prêt servant à financer la résidence principale de couvrir le bien en risque décès, Invalidité et incapacité de travail. Pour un investissement locatif, l'emprunteur pourra se dispenser de l'ITT.

De même que ce sont les revenus du couple qui va déterminer qui va couvrir le plus le prêt, tout en sachant que le prêt doit être assuré au minimum à 100 % (50 -50 ou 75 -25, etc...). Le couple peut aussi cependant décider de couvrir le prêt à 100 % chacun pour garantir au maximum la famille contre le risque de décès de l'un des emprunteurs.

• Quand doit-on souscrire une assurance de prêt ?

Contrairement à l'assurance habitation qui n'est à souscrire que lors de l'entrée en possession du bien, il faut anticiper la souscription de l'assurance de prêt. En effet, dès que le plan de financement sera établi définitivement avec la banque, il faudra fournir un devis précis ainsi que les conditions générales du contrat d'assurance. En effet, la banque voudra vérifier les équivalences de garantie. Le contrat pourra alors être souscrit avant l'offre de prêt et la délégation sera référencée dans l'offre de prêt.

Le courtier vous proposera alors de mettre une date d'effet différée qui correspondra aux jours précédents votre signature chez le notaire. L'essentiel étant d'être assurée le jour de l'acte authentique. C'est à partir de cette date que seront également calculée les primes d'assurance. 

Aymerick PENICAUT

Courtier en crédit immobilier et en Assurance ASHLER & MANSON

ASHLER & Manson est une société de Courtage en prêt immobilier et d'assurance partenaire des plus grandes banques et compagnies d'assurance françaises et européenne inscrite à l'ORIAS sous les numéros 08041452 partenaire de nombreuses compagnies d'assurance telles que : METLIFE, CARDIF, AFI ESCA, SWISSLIFE, APRIL.

L'activité de courtage en prêt immobilier permet d'assister des particuliers que ce soit pour effectuer une simulation de crédit, expliquer les différents types de prêt: taux fixe, taux variable, In fine, amortissable ou relais.

 

Les clients sont suivis pendant toutes les étapes du crédit immobilier que ce soit la demande de prêt, l'édition de l'offre ou encore la bonne suite du dossier avec le déblocage des fonds chez le notaire.  Par ailleurs ASHLER & MANSON propose des services de placements financiers.