Les assurances liées à la possession d'un bien immobilier

Dans la famille des assurances liées à un investissement immobilier, il s’agit de protéger l’actif financier principal du couple, également lieu de résidence du couple et de leurs enfants. Il peut aussi s’agir d’un bien qui fera l’objet d’un rapport financier avec la perception de loyer. Il faut donc sécuriser cet investissement et son revenu qui sert souvent à rembourser un crédit ou à compléter le budget mensuel.

 

Il existe un panel d’assurance permettant de couvrir à la fois le risque physique sur le bien ainsi que le rapport financier qui peut en découler. Le risque financier est couvert par le promoteur avant la livraison.

 

L’assurance Multi Risque Habitation

 

Le contrat qui est obligatoire et qu’exige un notaire avant de donner les clefs de leur nouveau logement aux acquéreurs est l’assurance multi risque habitation (M.R.H.).

 

La définition donnée par la Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Repression des fraudes (DGCCRF) est la suivante : « le contrat de Multi Risque Habitation est un contrat multi garanties qui permet de protéger le patrimoine familial (habitat et mobilier) lorsque l’on est responsable ou victime d’un sinistre ».

 

Proposé par une compagnie d’assurance, un courtier en assurance et de plus en plus souvent par une banque (En réalité, la banque, comme pour l’assurance emprunteur, l’impose en contrepartie du prêt immobilier qu’elle fait), il existe une grande variété d’offres.

 

Toutes les compagnies d’assurances comme AXA, le GAN, la MAIF, la MACIF, ALLIANZ ou encore GENERALI proposent des contrats.

 

Les garanties qui peuvent être souscrites sont assez variées comme le précise la fédération française de l’assurance :

 

-         Dégâts des eaux,

-         Le Vol et le vandalisme,

-         L’incendie et l’explosion,

-         Les intempéries

 

Elle va couvrir à la fois le bien et les objets mobiliers.

 

Le montant de la prime va varier en fonction de la taille du logement à garantir, sa situation géographique, et le montant du capital mobilier à assurer. En effet, plus le montant du capital à assurer est élevé (meubles de style, bijoux, cave à vins, tableaux de maîtres, …) et plus la prime sera élevée.

 

De même que le coût de reconstruction d’une maisonnette sera moindre que celle d’une vieille et grande bâtisse.

 

La multi-risque habitation assure aussi la Responsabilité civile des habitants du bien qu’il couvre.

 

Le coût d’une assurance MRH peut aller de 100 euros par an pour un simple studio à plusieurs milliers d’euros pour une grande demeure richement meublée.

 

L’assurance Propriétaire Non Occupant

 

D’après la loi ALUR, elle est désormais obligatoire dès que vous êtes en copropriété. Mais il n'y a ni contrôle, ni sanction. En réalité, il peut se contenter d'assurer seulement sa responsabilité civile.

 

 

Cette assurance permet de couvrir les dégâts ou les sinistres comme le fait la MRH dans son logement dans le cas où le locataire n’a pas souscrit d’assurance ou que le dégât intervient parce que le logement est vide.

 

Avec le développement de locations en courte durée ou saisonnières via des sites comme Airbnb ou Homelidays, il apparaît vraiment indispensable de souscrire une assurance PNO d’autant que son coût est très faible. En effet, il existe des offres qui démarrent à 5 euros mois soit 60 euros par an.

 

De plus cette prime est déductible des revenus fonciers.

 

La Garantie Achat Revente

 

Cette assurance permet de garantir l’assuré contre une moins-value lors de la revente de son bien immobilier si cette revente a lieu dans une durée et pour une des causes définies dans le contrat.

 

Il s’agit d’une garantie optionnelle, assez peu répandue et distribuée par seulement quelques compagnies comme SERENIS ou ACE.

 

Les causes de mise en œuvre de cette garantie sont classiquement les suivantes :

 

-         Le décès du propriétaire, jusqu’à 70 ou 75 ans et à l’exception de son suicide,

-         L’invalidité du propriétaire, jusqu’à ses 70 ans,

-         Le licenciement avec quelques exceptions,

-         Le Divorce ou la rupture de PACS peut aussi être couvert.

 

Cette garantie est souvent proposée dans l’achat de neuf en VEFA et qui peut faire l’objet d’un avantage fiscal. Le promoteur va parfois proposer d’offrir cette assurance pour aider à sécuriser les acquéreurs et les décider à acheter.

 

La plupart du temps, il faut que la revente ait lieu durant les 5 premières années suivant l’achat. De plus le montant remboursé par la compagnie ne peut dépasser en général un plafond de 20 % du montant dépensé lors de l’acquisition. Il peut y avoir aussi un plafond en capital (par exemple 30.000 euros).

 

Par exemple : un couple fait l’acquisition d’un bien immobilier en 2015 pour 190.000 € + 14.000 € de frais de notaire. Ils divorcent en 2017 et décident de revendre le bien rapidement. A cette occasion ils le revendent 185.000 €. Ils réalisent donc une moins-value de 19.000 €. S’ils ont souscrit une assurance garantie revente, ils percevront les 19.000 € manquants de leur vente par la compagnie d’assurance.

 

Le Crédit Foncier a un produit assez bien fait intitulé Foncier Sécurité Revente qui dans version de base s’élève à 4,50 € par mois soit un coût de 270 euros pour 5 ans.

 

Attention à bien vérifier si vous êtes rentré dans les conditions du contrat et son votre statut professionnel est compatible. En effet, certaines professions elles que les militaires, amenés à souvent déménager, sont exclues de ce type de garantie.

 

Toujours dans le but de sécuriser l’investissement, surtout lorsqu’il est à but locatif, il existe d’autres types d’assurances.

Depuis 20 ans, l’état a confié une grande partie de son engagement de construction de logement à des opérateurs privés. Ces derniers ont à leur tour chercher à vendre leurs différentes constructions à des investisseurs privés particuliers. Afin de les séduire, de les sécuriser, et de pouvoir concurrencer réellement les produits financiers, ils ont créé, avec les assureurs traditionnels, des contrats pour couvrir le rendement locatif.

 

Il faut savoir que dans une copropriété, il y aura aussi une prise d’assurance par le syndicat des copropriétaires afin de couvrir les éléments de la copropriété comme les communs, le toit ou encore les planchers ou plafonds.

Il faut cependant reconnaître que l’ensemble des assurances dans une copropriété rend parfois difficile lisible la responsabilité des uns et des autres lorsqu’un sinistre ce produit. L’une des règles de partage veut que ce soit l’assurance de celui qui est à l’origine du sinistre qui doit couvrir les dommages qu’il aura causés.

 

Par ailleurs, ces assurances proposent souvent, en option, de couvrir la perte de loyers si le bien est loué. Toutefois, il existe des assurances assez complètes qui couvrent ce type de risque.

 

L’assurance loyer impayé

Cette assurance est souvent packagée avec d’autres assurances comme la dégradation contentieuse, les assurances liées à l’investissement immobilier sont donc :

-         le risque de dégradation du bien immobilier par un locataire

-         La dégradation locative

-         La vacance locative

-         Une Assistance juridique pendant la période contentieuse

 

 

Pour vous garantir contre le risque d’impayé du locataire L’organisme d’assurance va chercher à vérifier la solvabilité de votre futur locataire en vous demandant de lui fournir un certain nombre de pièces justificatives tel qu’un Avis Fiscal, une attestation d’employeur ou une carte d’identité.

 

L’offre d’assurance est assez vaste. Certaines compagnies demanderont 3 mois d’impayés avant de prendre le relais, ou bien encore elles limiteront leur intervention dans le temps ou dans le montant total de ce qu’elles sont prêtes à couvrir.

 

La plupart prévoit cependant une prise en charge dès le premier mois avec des plafonds assez élevés.

 

La MAIF propose par exemple un contrat qui couvre :

 

-         Dès le premier mois de loyer impayé,

-         Pour une durée de 30 mois maxi,

-         Pour un total de 69.000 euros par sinistre.

 

Ce contrat contient également une assurance contre la dégradation du locataire ou suite à son expulsion : portes abîmés, linos ou tapisseries dégradées ainsi qu’une perte de loyers durant la période de remise en état avec un plafond de 6 fois le loyer mensuel ou 8000 euros.

 

Ce type d’assurance couvre également la vacance locative. Concrètement la compagnie d’assurance vous verse un loyer pendant toute la période d’inoccupation du bien immobilier.

 

Cela peut se faire lors de la première location : idéal dans le cadre d’un achat avec un avantage fiscal lié à une acquisition en Loi Pinel par exemple et qui impose une première location dans un délai maximum de 12 mois après la livraison du bien.

 

Il peut s’agir aussi du départ prématuré ou « à la cloche de bois » du locataire.

 

L’assurance peut également couvrir une perte de loyer durant la réalisation de travaux nécessaires à la re location suite à des dégradations du locataire précédent.

 

Enfin, il peut aussi y avoir une assistance financière et juridique lorsqu’une procédure contentieuse est faite à l’encontre du locataire. Les frais d’huissiers, d’avocats, d’experts immobiliers, d’un déménageur ou encore l’intervention d’un serrurier peuvent être pris en charge.

 

Cette assurance correspond souvent à un pourcentage du montant du loyer. Elle s’élève habituellement à 3.50% - 4 % du montant du loyer.

 

Lorsque le bien est mis en gestion auprès d’une agence immobilière, c’est cette dernière qui le propose en plus de ses honoraires de gestion. Les agences proposent en général leur service pour 6 % TTC. La mise en gestion et la sécurisation de sa location peut donc vous coûter 10 % de votre loyer mais votre bien immobilier peut vous offrir un rendement quasi certain en ayant la garantie de la Pierre.