Dans la famille des assurances liées à un investissement immobilier, il s’agit de protéger l’actif financier principal du couple, également lieu de résidence du couple et
de leurs enfants. Il peut aussi s’agir d’un bien qui fera l’objet d’un rapport
financier avec la perception de loyer. Il faut donc sécuriser cet
investissement et son revenu qui sert souvent à rembourser un crédit ou à
compléter le budget mensuel.
Il existe un panel
d’assurance permettant de couvrir à la fois le risque physique sur le bien ainsi
que le rapport financier qui peut en découler. Le risque financier est couvert par le promoteur avant la livraison.
Le contrat qui est
obligatoire et qu’exige un notaire avant de donner les clefs de leur nouveau
logement aux acquéreurs est l’assurance multi risque habitation (M.R.H.).
La définition donnée par
la Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Repression des fraudes (DGCCRF) est
la suivante : « le contrat de
Multi Risque Habitation est un contrat multi garanties qui permet de protéger
le patrimoine familial (habitat et mobilier) lorsque l’on est responsable ou
victime d’un sinistre ».
Proposé par une compagnie
d’assurance, un courtier en assurance et de plus en plus souvent par une banque
(En réalité, la banque, comme pour l’assurance emprunteur, l’impose en contrepartie du prêt immobilier qu’elle
fait), il existe une grande variété d’offres.
Toutes les compagnies
d’assurances comme AXA, le GAN, la MAIF, la MACIF, ALLIANZ ou encore GENERALI
proposent des contrats.
Les garanties qui peuvent
être souscrites sont assez variées comme le précise la fédération française de l’assurance :
-
Dégâts des eaux,
-
Le Vol et le
vandalisme,
-
L’incendie et
l’explosion,
-
Les intempéries
Elle va couvrir à la fois
le bien et les objets mobiliers.
Le montant de la prime va
varier en fonction de la taille du logement à garantir, sa situation
géographique, et le montant du capital mobilier à assurer. En effet, plus le
montant du capital à assurer est élevé (meubles de style, bijoux, cave à vins,
tableaux de maîtres, …) et plus la prime sera élevée.
De même que le coût de reconstruction
d’une maisonnette sera moindre que celle d’une vieille et grande bâtisse.
La multi-risque habitation
assure aussi la Responsabilité civile des habitants du bien qu’il couvre.
Le coût d’une assurance
MRH peut aller de 100 euros par an pour un simple studio à plusieurs milliers
d’euros pour une grande demeure richement meublée.
D’après la loi ALUR, elle est désormais obligatoire dès que vous êtes en copropriété. Mais il n'y a ni contrôle, ni sanction. En réalité, il peut se contenter d'assurer seulement sa responsabilité civile.
Cette assurance permet de
couvrir les dégâts ou les sinistres comme le fait la MRH dans son logement dans
le cas où le locataire n’a pas souscrit d’assurance ou que le dégât intervient
parce que le logement est vide.
Avec le développement de
locations en courte durée ou saisonnières via des sites comme Airbnb ou
Homelidays, il apparaît vraiment indispensable de souscrire une assurance PNO
d’autant que son coût est très faible. En effet, il existe des offres qui
démarrent à 5 euros mois soit 60 euros par an.
De plus cette prime est
déductible des revenus fonciers.
Cette assurance permet de
garantir l’assuré contre une moins-value lors de la revente de son bien
immobilier si cette revente a lieu dans une durée et pour une des causes
définies dans le contrat.
Il s’agit d’une garantie
optionnelle, assez peu répandue et distribuée par seulement quelques compagnies
comme SERENIS ou ACE.
Les causes de mise en
œuvre de cette garantie sont classiquement les suivantes :
-
Le décès du
propriétaire, jusqu’à 70 ou 75 ans et à l’exception de son suicide,
-
L’invalidité du
propriétaire, jusqu’à ses 70 ans,
-
Le licenciement
avec quelques exceptions,
-
Le Divorce ou la rupture
de PACS peut aussi être couvert.
Cette garantie est souvent
proposée dans l’achat de neuf en VEFA et qui peut faire l’objet d’un avantage
fiscal. Le promoteur va parfois proposer d’offrir cette assurance pour aider à
sécuriser les acquéreurs et les décider à acheter.
La plupart du temps, il
faut que la revente ait lieu durant les 5 premières années suivant l’achat. De
plus le montant remboursé par la compagnie ne peut dépasser en général un
plafond de 20 % du montant dépensé lors de l’acquisition. Il peut y avoir aussi
un plafond en capital (par exemple 30.000 euros).
Par exemple : un couple fait
l’acquisition d’un bien immobilier en 2015 pour 190.000 € + 14.000 € de frais
de notaire. Ils divorcent en 2017 et décident de revendre le bien rapidement. A
cette occasion ils le revendent 185.000 €. Ils réalisent donc une moins-value
de 19.000 €. S’ils ont souscrit une assurance garantie revente, ils percevront
les 19.000 € manquants de leur vente par la compagnie d’assurance.
Le Crédit Foncier a un
produit assez bien fait intitulé Foncier Sécurité Revente qui dans version
de base s’élève à 4,50 € par mois soit un coût de 270 euros pour 5 ans.
Attention à bien vérifier
si vous êtes rentré dans les conditions du contrat et son votre statut professionnel
est compatible. En effet, certaines professions elles que les militaires,
amenés à souvent déménager, sont exclues de ce type de garantie.
Toujours dans le but de
sécuriser l’investissement, surtout lorsqu’il est à but locatif, il existe
d’autres types d’assurances.
Depuis 20 ans, l’état a
confié une grande partie de son engagement de construction de logement à des
opérateurs privés. Ces derniers ont à leur tour chercher à vendre leurs
différentes constructions à des investisseurs privés particuliers. Afin de les
séduire, de les sécuriser, et de pouvoir concurrencer réellement les produits
financiers, ils ont créé, avec les assureurs traditionnels, des contrats pour
couvrir le rendement locatif.
Il faut savoir que dans une copropriété, il y aura aussi une prise d’assurance par le syndicat des copropriétaires afin de couvrir les éléments de la copropriété comme les communs, le toit ou encore les planchers ou plafonds.
Il faut cependant
reconnaître que l’ensemble des assurances dans une copropriété rend parfois
difficile lisible la responsabilité des uns et des autres lorsqu’un sinistre
ce produit. L’une des règles de partage veut que ce soit l’assurance de celui
qui est à l’origine du sinistre qui doit couvrir les dommages qu’il aura causés.
Par ailleurs, ces
assurances proposent souvent, en option, de couvrir la perte de loyers si le
bien est loué. Toutefois, il existe des assurances assez complètes qui couvrent
ce type de risque.
Cette assurance est souvent packagée avec d’autres assurances comme la dégradation contentieuse, les assurances liées à l’investissement immobilier sont donc :
- le risque de dégradation du bien immobilier par un locataire
-
La dégradation locative
-
La vacance
locative
-
Une Assistance
juridique pendant la période contentieuse
Pour vous garantir contre le risque d’impayé du locataire L’organisme
d’assurance va chercher à vérifier la solvabilité de votre futur locataire en
vous demandant de lui fournir un certain nombre de pièces justificatives tel
qu’un Avis Fiscal, une attestation d’employeur ou une carte d’identité.
L’offre d’assurance est
assez vaste. Certaines compagnies demanderont 3 mois d’impayés avant de prendre
le relais, ou bien encore elles limiteront leur intervention dans le temps ou
dans le montant total de ce qu’elles sont prêtes à couvrir.
La plupart prévoit
cependant une prise en charge dès le premier mois avec des plafonds assez
élevés.
La MAIF propose
par exemple un contrat qui couvre :
-
Dès le premier
mois de loyer impayé,
-
Pour une durée de
30 mois maxi,
-
Pour un total de
69.000 euros par sinistre.
Ce contrat contient également une assurance contre la dégradation du locataire ou suite à son expulsion : portes abîmés, linos ou tapisseries dégradées ainsi qu’une perte de loyers durant la période de remise en état avec un plafond de 6 fois le loyer mensuel ou 8000 euros.
Ce type d’assurance couvre
également la vacance locative.
Concrètement la compagnie d’assurance vous verse un loyer pendant toute la
période d’inoccupation du bien immobilier.
Cela peut se faire lors de
la première location : idéal dans le cadre d’un achat avec un avantage
fiscal lié à une acquisition en Loi Pinel par exemple et qui impose une
première location dans un délai maximum de 12 mois après la livraison du bien.
Il peut s’agir aussi du
départ prématuré ou « à la cloche de bois » du locataire.
L’assurance peut également
couvrir une perte de loyer durant la réalisation de travaux nécessaires à la re
location suite à des dégradations du locataire précédent.
Enfin, il peut aussi y
avoir une assistance financière et
juridique lorsqu’une procédure contentieuse est faite à l’encontre du
locataire. Les frais d’huissiers, d’avocats, d’experts immobiliers, d’un
déménageur ou encore l’intervention d’un serrurier peuvent être pris en charge.
Cette assurance correspond
souvent à un pourcentage du montant du loyer. Elle s’élève habituellement à
3.50% - 4 % du montant du loyer.
Lorsque le bien est mis en
gestion auprès d’une agence immobilière, c’est cette dernière qui le propose en
plus de ses honoraires de gestion. Les agences proposent en général leur service
pour 6 % TTC. La mise en gestion et la sécurisation de sa location peut donc
vous coûter 10 % de votre loyer mais votre bien immobilier peut vous offrir un
rendement quasi certain en ayant la garantie de la Pierre.
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