S'assurer lors d'un investissement immobilier

Le secteur immobilier offre une diversité importante de produits d’assurance. Associés à la pierre, ils apportent des garanties à celui qui investit parfois sur de très longues années, que ce soit pour y établir sa résidence principale, secondaire ou réaliser tout simplement un investissement locatif.

Dans une série d’articles, nous allons vous proposer de nous intéresser aux trois grandes familles d’assurances qui entourent l’achat, la possession et la construction immobilière.

L’assurance liée à l’achat immobilier correspond principalement à l’assurance qui sera souscrite en cas d’acquisition au moyen d’un prêt immobilier. Ce marché, jusqu’alors confidentiel et dominé par les banque, réunit à ce jour seulement 11 % des emprunteurs. Grâce à une série d’épisodes législatifs successifs, le marché va considérablement s’ouvrir pour laisser plus de place à la concurrence. L’entrée en vigueur d’un droit à la révision annuelle le 1 janvier 2018 sur l’ensemble du marché de l’assurance emprunteur crée un formidable gisement d’économies pour les emprunteurs.

Avec cette assurance, il est possible de s’assurer contre tous les risques sur la vie : le décès bien sûr, mais aussi l’invalidité lourde ou encore l’incapacité de travail. Ainsi, un emprunteur pourra faire porter sa charge de remboursement par une compagnie d’assurance s’il se retrouve dans un des cas cités en amont. Il est également possible de s’assurer contre le risque de chômage.

Mais l’assurance immobilière revêt bien d’autres formes, notamment dans le cadre de l'assurance liée à la jouissance ou de la possession d’un bien. On peut citer par exemple l’assurance du logement contre son risque d’endommagement ou de destruction.

Protéger son patrimoine immobilier !

Cette assurance couvre le bien contre un incendie par exemple, le vol ou une inondation. Elle est souscrite en général par l’occupant du bien, c’est-à-dire un locataire dans un bien loué ou par le propriétaire s’il occupe le bien.

Lorsqu’il n’occupe pas le bien et qu’il le loue, le propriétaire peut aussi prendre une assurance propriétaire non occupant (P.N.O.). Cette assurance permet de couvrir le bien immobilier en cas de défaut d’assurance de l’occupant ou bien si l’origine du dégât ne provient pas de l’appartement, mais le touche (gel et éclatement d’une canalisation). Le bien est aussi couvert, entre deux locataires, lorsque le bien est inoccupé.

Il existe aussi un « pack d’assurance » pour le propriétaire qui souhaite louer son bien :

-          Il peut se couvrir contre le défaut du paiement du loyer de son locataire grâce à l’assurance loyer impayé,

-          La vacance locative : c’est-à-dire de la période durant laquelle le logement est vide entre deux locataires également appelée la carence locative : si le bien n’est pas occupé, c’est l’assureur qui lui verse le loyer.

-          Enfin, contre la dégradation du locataire à l’issue de son bail. En effet, le dépôt de garantie s’élève à un mois de loyer. Il peut se révéler bien insuffisant lorsque le locataire commet plusieurs milliers d’euros de dégâts.

Il est aussi possible de souscrire une assurance revente. Souvent limitée aux 5 premières années de la possession, elle permet de couvrir un risque de moins-value. Cette assurance est assez peu répandue mais elle offre à un vendeur qui serait contraint de vendre son bien durant cette période, de lui verser la différence entre son prix de vente et son prix d’achat avec un maximum de 20 % de moins value.

Le but de ces assurances est de supprimer la quasi-totalité des aléas liés à la possession d’un bien immobilier afin de transformer le bien en un véritable produit financier.

Enfin, il est également possible de souscrire des assurances lors d’une autre phase délicate de l’investissement immobilier : la construction du bien.

En effet, dans le cadre d’une construction, les entreprises qui interviennent doivent obligatoirement présenter une garantie décennale. Cette assurance décennale souscrite par l’entreprise, et renouvelée chaque année, permettra de prendre en charge les éventuelles malfaçons qui pourraient se révéler dans les dix ans qui suivront l’achèvement du bien.

Les différents corps de métier étant fréquemment souvent imbriqués, il est souvent difficile de faire déclencher une assurance d’un artisan avant une longue expertise suivi d’une décision de justice. Pour gagner du temps, il sera conseillé aux acquéreurs de souscrire une assurance dommage ouvrage.

Cette assurance va permettre, d’avancer les travaux nécessaires aux réparations, sans avoir à attendre de savoir qui est responsable des malfaçons. L’assureur se chargera ensuite d’établir les responsabilités afin de se faire rembourser par l’assurance décennale de l’entreprise défaillante.

Dans les constructions à plus grandes échelles tel qu’un programme immobilier neuf avec plusieurs dizaines de logements, le promoteur ne pourra lui enclencher ses ventes que lorsqu’il aura obtenu la garantie financière d’achèvement.

Souvent accordée par une banque ou un établissement de crédit, la GFA va garantir les acquéreurs du risque de défaillance du promoteur pendant la construction en prenant le relais dans le paiement des entreprises, et pour mener au bout fin les opérations de construction. La banque permet ainsi d’assurer aux futurs propriétaires que la construction de leur acquisition ira au bout.