Le crédit immobilier pour les nuls

Vous avez décidé d’acheter, de sauter le pas et devenir propriétaire. Sauf que voilà, vous n’aurez pas les fonds nécessaires. Vous n’êtes pas les seuls, rassurez-vous ! En 2016, les banques françaises ont prêté 220 Milliards d’Euros aux français pour les seules acquisitions immobilières.

Et pourtant, vous ne savez pas par quel bout vous y prendre tant le sujet vous est inconnu et obscur.

A qui faut-il s’adresser ?  En effet, alors que pendant longtemps il n’y avait que son banquier, il est désormais aujourd’hui possible de faire appel à un courtier en crédit immobilier qui vous mettra en relation avec les différentes banques afin de vous obtenir le meilleur taux.

Ce professionnel pourra aussi négocier au mieux l’assurance de prêt. Par ailleurs, il ne sera rémunéré que s’il vous obtient le prêt, donc aucun risque à s’engager avec un courtier car il sera payé au résultat.

Il vous guidera notamment au travers du choix des différents types de prêts :

-          Un prêt long terme amortissable classique ;

-          Un prêt relais lors d’une opération d’achat revente ;

Et si votre projet et vos revenus le permettent, il vous proposera :

-          Un prêt à taux zéro ;

-          Un prêt d’accession sociale (P.A.S.) ;

-          Un prêt épargne logement (P.E.L.) ;

En fonction du marché, le courtier en prêt immobilier ou le banquier vous proposera un prêt à taux fixe (c’est-à-dire que la banque garantit un taux pendant toute la durée de l’emprunt) et un prêt taux variable (c’est-à-dire que le taux varie en fonction de l’évolution d’un indice et selon des modalités définies par le contrat de prêt).

Outre la seule recherche du crédit, d’autres interlocuteurs vont intervenir dans votre opération de crédit.

Il y aura par exemple l’assureur qui couvrira votre risque de décès invalidité et d’incapacité de travail. En clair, pendant toute la durée de l’emprunt, vous paierez une compagnie d’assurance afin qu’elle se substitue à vous en cas de décès, en remboursant purement et simplement à la banque prêteuse, le capital restant dû au jour du décès, ou bien en payant mensuellement à la place de l’emprunteur si ce dernier est en incapacité de travail.

Cette assurance sera alors soit souscrite directement auprès de la banque : Assurance Groupe, et le banquier restera aussi l’interlocuteur, soit au travers d’un cabinet de courtage en assurance : l’assurance sera alors souscrite en délégation

De plus, il faudra également offrir une garantie à la banque afin qu’elle perçoive en priorité le prix issu de la revente du bien, notamment en cas d’incapacité des débiteurs à rembourser. Il existe deux grandes familles de garantie :

-          La prise d'une sûreté réelle : plus connue sous le nom d’hypothèque ou de privilège de prêteur de denier (P.P.D.). Elle est prise par le notaire au profit de la banque qui a prêté les fonds. La pris de garantie se fait lors de l’achat immobilier. Un bien doit absolument être vendu libre d’hypothèque. Aussi, le notaire conservera toujours sur le prix de vente le montant nécessaire à solder le prêt ayant été contracté par le vendeur.

 

-          La prise de sûreté personnelle : Elle sera souscrite auprès d’un organisme de caution mutuelle. Le plus connu s’appelle Caution Crédit Logement. Il existe d’autres organismes, la SACCEF pour l’environnement Banque Populaire Caisse d’Epargne (B.P.C.E.), la CAMCA pour le Crédit Agricole ou encore la CASDEN pour les fonctionnaires. L’énorme avantage de la caution est qu’elle a soit un coût plus faible qu’une hypothèque lors de sa mise en place (ex : CASDEN) soit qu’une partie du coût de cette caution est restituable (Crédit Logement).

 

Là encore, le travail du courtier en crédit tend à devenir indispensable pour vous aiguiller au mieux dans cette jungle et vous trouver la meilleure solution présentant une adéquation : Taux de crédit, Taux d’assurance, choix de la garantie et veiller aussi aux spécificités du montage.

Il vous accompagnera également durant toutes les étapes du crédit :

-          Le recueil des informations nécessaires à la réalisation d’une étude de crédit : tel que vos revenus et vos charges, votre patrimoine, votre apport, etc ;

 

-          Le recueil des documents et justificatifs qui vont venir certifier et appuyer la demande de prêt ;

 

-          A partir de tous ces éléments, il pourra vous faire une simulation et une analyse de votre dossier. Si ces éléments vous conviennent, il présentera le dossier à une banque, qui peut être la vôtre jusqu’à pouvoir obtenir un accord.

 

-          Dès l’accord de la banque, il pourra aussi mettre en place l’assurance du prêt.

 

-          Enfin, il analysera l’offre de prêt et déterminera si elle est conforme aux engagements convenus.

 

Le déroulé d’un dossier avec son banquier, donc sans intermédiaire, est le même mais avec le risque d’être totalement dépendant de lui.

Le recours à un courtier est devenu vraiment la norme ces dernières années avec près 60 % de parts de marchés de ces derniers dans les grandes villes.