Pour la constitution du dossier de demande de prêt, il faut établir la situation personnelle et financière du futur emprunteur.
A cet égard, il s’agira de collecter
les informations suivantes. Tout d'abord ce qui concerne son
état civil, c'est-à-dire son identité, sa date de naissance, sa situation
personnelle (ex. marié) et familiale (ex. enfant). Puis, il faut établir sa
situation financière : métier, rémunération net mensuelle, CDD/CDI
(sachant qu'il est préférable d'avoir un CDI pour emprunter, car c'est la
preuve d'une stabilité financière) et ancienneté dans la société.
Il faut également savoir s'il
dispose d'une épargne, qui peut prendre la forme d'un PEL, d'un CEL ou encore
d'une assurance vie. L’épargne est un élément important aux yeux des
établissements bancaires qui y voient une certaine sécurité. Cette épargne constituée au fil des mois ou des années précédents le projet révèle une attitude de gestion sérieuse des emprunteurs. En outre, cette
épargne ou du moins une partie peut servir à faire un apport, ce qui est
apprécié par les établissements prêteurs, voire indispensables pour certains
d'entre eux. Le reliquat d'épargne après l'achat viendra quant à lui apporter une sécurité supplémentaire à la banque. Il convient également de se renseigner sur l’existence
d’autres crédits, car ces derniers influent sur le taux d’endettement (qui doit être inférieur à 33 % des revenus de l'emprunteur) et donc
sur la somme qui peut être empruntée.
Enfin, il convient d’interroger le client sur son projet, notamment en ce qui concerne les caractéristiques du bien immobilier (prix, surface, adresse etc.).
Pour effectuer une demande de prêt,
il faut constituer un dossier papier qui sera présenté à l’établissement
bancaire pour étude. Ce dossier doit être constitué de documents relatifs à
l’état civil des individus, tels que les pièces d’identité ou encore le livret
de famille. Il convient également d’y ajouter les documents prouvant les
ressources des individus : bulletins de paie, fiche d’impôt, … . Les trois
derniers relevés de compte, ainsi que les justificatifs d’épargne seront
également nécessaires. Enfin, les documents relatifs au projet devront
compléter ce dossier : compromis pour un achat ou encore tableaux
d’amortissement pour un rachat.
Pour résumer la liste des pièces nécessaires au montage d'un dossier de crédit immobilier est la suivante :
Le taux d'intérêt est un
pourcentage qui s’applique sur la somme empruntée. Donc en plus de rembourser
le capital emprunté, il faudra rembourser la part d’intérêt qui s’applique sur
ce dernier. En général, chaque mois, les emprunteurs vont donc rembourser dans leur mensualité une part
du capital emprunté et une part d’intérêt. Plus le crédit avance dans le temps et plus le montant des intérêts diminue.
Dans le cadre d’un prêt à taux
fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt, mis à
part rachat ou renégociation (à ce moment-là, un nouveau taux d’intérêt sera
négocié).
Cette forme de taux est la plus utilisée en France, puisque l’avantage d’un prêt à taux fixe est qu'il est « sécurisé ». Peu importe les baisses ou les hausses de taux, le taux d'intérêt appliqué au prêt restera inchangé, à l’inverse d’un prêt à taux variable. En revanche, en cas de baisse de taux, il ne sera évidemment pas possible d'en profiter automatiquement.
Un taux variable, encore appelé taux
révisable, est un taux qui peut varier à la hausse comme à la baisse au cours
de la vie du crédit, en fonction des variations d'un indice de
référence sur lequel il est indexé. Ainsi, le coût du prêt est
imprévisible, car il est impossible de calculer le coût total du crédit à
l'avance, puisque cette variation du taux d'intérêt a une incidence sur le
montant de la mensualité, sur la durée du prêt, et parfois même sur les deux à
la fois.
En résume, un prêt à taux variable
est plus risqué qu'un prêt à taux fixe, ce qui explique pourquoi il est très
peu pratiqué en France. Toutefois, ce risque peut être réduit, il suffit pour
cela d’opter pour une formule de prêt capé, qui permet de plafonner la
variation du taux à la hausse.
Le prêt mixte fait l’objet de deux phases. Lors de la première phase, un taux fixe s’applique au prêt et lors de la seconde phase, c’est un taux variable qui le remplace. Dans l’hypothèse où l’emprunteur prévoit de rembourser l’intégralité du prêt par anticipation durant la première phase du prêt, cette formule est intéressante, si ce n’est pas le cas, à partir de la seconde phase, le risque de variation du taux pèse sur le prêt.
Le Taux Effectif Global (T.E.G.) est en principe l'élément comparateur entre les différentes offres de financement immobilier. Il doit contenir tous les frais liés à la mise en place du prêt : le taux d'emprunt, le coût de la garantie (hypothèque ou caution comme Crédit Logement), les frais d'assurance emprunteur, les frais de dossier bancaire et également les frais de courtage si vous passer par un courtier en crédit immobilier.
Nous ne sommes cependant pas persuadé de la pertinence de cet indicateur pour différencier les offres des banques. Une comparaison plus fine doit être opérée. Les frais de notaire ne rentrent pas dans le calcul du TEG.
La plupart des achats en France se fait au moyen d'un prêt amortissable . C'est-à-dire qu'une partie de la mensualité est composée des intérêts du mois en cours et d'une partie du capital. Plus les mois passent et plus le capital restant dû diminue. Les intérêts remboursés baissent et lorsque la mensualité est fixe, l'emprunteur rembourse de plus en plus de capital. Contrairement à un prêt relais ou à prêt in Fine ou l'emprunteur paie chaque mois uniquement les intérêts et le capital en une seule fois, à la fin du prêt.
Le prêt à taux zéro (P.T.Z.) est lui composé de deux périodes :
L'échelonnement des remboursements dépend des revenus et de la composition du foyer fiscal.
Il existe des simulateurs de crédit à taux zéro sur lesquels on peut obtenir un calcul des mensualités du prêt à taux zéro.
Les éléments de négociation du taux d’intérêt vont être différents selon les établissements prêteurs. Certaines banques ne vont se baser que sur la durée du prêt : selon la durée choisie un taux déterminé s’applique. D’autres banques vont prendre différents critères en compte en plus de celui de la durée, comme le niveau de revenu des emprunteurs, ou encore l’apport qu’ils font sur le prêt. La combinaison de ces différents critères permettra d’obtenir tel ou tel taux.
Il faut savoir qu'il est possible de financer un projet immobilier sans apport. Toutefois, il ne faudra pas cumuler les handicaps en étant par exemple en contrat à durée déterminée (CDD) ou bien une absence total d'épargne.
Il est aussi intéressant de passer par un courtier pour une renégociation de prêt. Il sera à même de vous indiquer l'économie sur le coût total du prêt. C'est son métier de guider les particuliers durant les étapes de leur achat immobilier.
L’assurance de prêt est accessoire
au contrat de prêt immobilier, elle couvre divers risques qui sont le Décès (DC),
la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), l’Incapacité Temporaire de
Travail (ITT), l’Invalidité Permanente et Totale (IPT), la perte d’emploi ou
encore le chômage. Elle protège à la fois l'emprunteur et l'établissement
prêteur, car en cas d’accident de la vie, l’assurance viendra se substituer à
l’emprunteur afin de rembourser l’organisme prêteur. En contrepartie, l’assuré,
c’est-à-dire l’emprunteur, doit payer une cotisation mensuelle à l’assurance.
Cette assurance est temporaire
puisque sa durée est attachée et limitée à celle du crédit. Il convient
également de préciser que l’assurance est une exigence des banques, de ce fait
sans cette dernière, il sera difficile d’obtenir un crédit.
Attention, l’assurance détermine
librement les conditions auxquelles elle accepte de garantir un individu. Selon
l’état de santé des demandeurs (ex. personne ayant reçue une greffe) ou encore
le montant de la somme emprunté, elle peut demander à ce que soient rempli des
questionnaires médicaux ou/et à ce que soient effectués des examens médicaux.
La banque demandera également en plus de cette assurance, une seconde garantie, par le biais soit de la caution, soit du privilège du prêteur de denier, soit de l'hypothèque.
L'intermédiaire d'assurance appelé Courtier en Assurances doit être inscrit à l'ORIAS. Les personnes qui souffrent de maladies peuvent avoir recours à la convention AERAS s'ils n'arrivent pas à obtenir d'assurance décès invalidité.
Deux lois sont venues améliorer
l’effectivité de l’assurance emprunteur :
Les assurances bancaires, sont des
assurances de groupe. Elles fonctionnent par tranche d'âge et ne prennent
pas en compte les différences entre les emprunteurs, ainsi elles peuvent
parfois être très désavantageuses. Quant à elles, les assurances en délégation
traitent les emprunteurs de façons différentes selon leurs cas. Ainsi, elles
sont souvent moins coûteuses, puisque adaptées.
La majorité des assurances de prêts
immobiliers sont souscrites auprès de la banque prêteuse, et ce pourtant à des
tarifs souvent bien plus élevés que ceux proposés par les assurances
individuelles, mais les nouvelles avancées législatives tendent à renverser la
tendance.
Attention, l’assurance en
délégation bien qu’adaptée à l’individu ne va pas toujours être la plus
avantageuse, prenons le cas d’un fumeur (environ + 5€/mois) ou d’une personne
d’un certain âge. Alors qu’une personne jeune et en bonne santé aura tout
intérêt à passer par une assurance en délégation.
La règle en matière d’assurance de
prêt est que la quotité assurée doit atteindre au minimum 100%. A ce titre,
lorsqu’un couple emprunte, ils peuvent chacun être assuré à 100%, ainsi si l’un
d’eux décède, l’assurance prendra en charge la totalité du remboursement. Mais
il est possible de modifier ces quotités, chaque membre du couple peut s’assure
à 50%, dans cette hypothèse en cas de décès de l’un d’eux, le survivant devra
encore payer 50% du montant du prêt. Pour un premier achat de résidence
principale, il est conseillé d’être à 100% chacun, alors que pour un achat
destiné à du locatif ces quotités peuvent être abaissées. Evidemment plus la
quotité assurée est élevée plus elle est coûteuse, mais elle est alors
également plus protectrice.
Le candidat à l'emprunt doit d'abord effectué la signature de la demande de prêt auprès de la banque. Il n'existe pas de délai d'instruction d'une demande de prêt immobilier. Il faut espérer que cela se fasse le plus vite possible. Les grandes banques françaises ont pourtant mis en place de plus en plus de process pour tenter de raccourcir les délais d'accord de crédit immobilier.
Une fois que cette demande
de prêt a été étudié par la banque et que les conditions du prêt ont été
déterminées, la banque édite une offre de prêt contenant les
caractéristiques du prêt qui sera envoyée par courrier simple au demandeur. Cette offre fait l’objet
d’un fort encadrement et d’un formalisme très strict visant à la protection de
l’emprunteur.
La loi du 13 juillet 1979 (n°
2003-706) relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le
domaine immobilier, dite Loi Scrivener 2 met en place l'obligation
pour les établissements bancaires de délivrer un plan d'amortissement avec un
tableau établissant pour chaque échéance la part du capital et des intérêts
remboursés, ainsi que les frais relatifs au prêt.
En outre, la validité de l'offre
doit être garantie pour une durée minimum de 30 jours et
l'emprunteur doit disposer d'un délai de réflexion de minimum 10
jours à partir de la réception de l'offre de prêt avant de pouvoir l’accepter. Il faut compter un délai d'une semaine entre la signature d'une offre de prêt et le déblocage des fonds.
Ainsi, l’engagement de l’emprunteur
est protégé, puisqu’il dispose de toutes les informations utiles à la
compréhension de son engagement et dispose d’une certaine durée pour y
réfléchir.
Constitution du dossier de demande de prêt |
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Négociation du taux d'intérêt |
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Négociation de l'assurance de prêt |
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Offre de prêt |
Angélique Voisin, passionnée de littérature et titulaire d'un master 2 en gestion de patrimoine privé, est l'auteur de nombreux articles sur le blog de SITIGEO. Courtier chez Ashler & Manson, elle est spécialisée dans l'univers de l'achat immobilier à crédit.
Les lecteurs du journal régional Sud Ouest connaissent bien le nom de Guillemette Bardinet. Pendant près de 15 ans elle y a assuré la rubrique Dans La Maison de, un concept qu'elle a créé pour décrire le rapport affectif qu’une personnalité bordelaise entretenait av...
Dans sa volonté de rendre les questions, en lien avec l'immobilier, simples, claires, précises et à la portée de tous, les experts de Sitigeo.com, plate-forme innovante d'annonces immobilières gratuites géolocalisée entre particuliers et Ashler & Manson, courtier en pr...
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