Les étapes d'un crédit immobilier

La constitution du dossier de demande de prêt

Le recueil des informations personnelles de l’emprunteur

Pour la constitution du dossier de demande de prêt, il faut établir la situation personnelle et financière du futur emprunteur. 

A cet égard, il s’agira de collecter les informations suivantes. Tout d'abord ce qui concerne son état civil, c'est-à-dire son identité, sa date de naissance, sa situation personnelle (ex. marié) et familiale (ex. enfant). Puis, il faut établir sa situation financière : métier, rémunération net mensuelle, CDD/CDI (sachant qu'il est préférable d'avoir un CDI pour emprunter, car c'est la preuve d'une stabilité financière) et ancienneté dans la société. 

Il faut également savoir s'il dispose d'une épargne, qui peut prendre la forme d'un PEL, d'un CEL ou encore d'une assurance vie. L’épargne est un élément important aux yeux des établissements bancaires qui y voient une certaine sécurité. Cette épargne constituée au fil des mois ou des années précédents le projet révèle une attitude de gestion sérieuse des emprunteurs. En outre, cette épargne ou du moins une partie peut servir à faire un apport, ce qui est apprécié par les établissements prêteurs, voire indispensables pour certains d'entre eux. Le reliquat d'épargne après l'achat viendra quant à lui apporter une sécurité supplémentaire à la banque. Il convient également de se renseigner sur l’existence d’autres crédits, car ces derniers influent sur le taux d’endettement (qui doit être inférieur à 33 % des revenus de l'emprunteur) et donc sur la somme qui peut être empruntée.

Enfin, il convient d’interroger le client sur son projet, notamment en ce qui concerne les caractéristiques du bien immobilier (prix, surface, adresse etc.).

     Les documents à fournir pour faire une demande de prêt 

Pour effectuer une demande de prêt, il faut constituer un dossier papier qui sera présenté à l’établissement bancaire pour étude. Ce dossier doit être constitué de documents relatifs à l’état civil des individus, tels que les pièces d’identité ou encore le livret de famille. Il convient également d’y ajouter les documents prouvant les ressources des individus : bulletins de paie, fiche d’impôt, … . Les trois derniers relevés de compte, ainsi que les justificatifs d’épargne seront également nécessaires. Enfin, les documents relatifs au projet devront compléter ce dossier : compromis pour un achat ou encore tableaux d’amortissement pour un rachat.

Pour résumer la liste des pièces nécessaires au montage d'un dossier de crédit immobilier est la suivante :

- Concernant l'état civil :

• Carte d'identité ou passeport en cours de validité ;
• Justificatifs de domicile de moins de 3 mois (liste des justificatifs admis) ;
• Livret de famille (si marié ou enfant) ;
• Attestation de PACS ;
• Bail et dernière quittance de loyer.

- Concernant les revenus :

La négociation du taux d’intérêt

La notion de taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est un pourcentage qui s’applique sur la somme empruntée. Donc en plus de rembourser le capital emprunté, il faudra rembourser la part d’intérêt qui s’applique sur ce dernier. En général, chaque mois, les emprunteurs vont  donc rembourser dans leur mensualité une part du capital emprunté et une part d’intérêt. Plus le crédit avance dans le temps et plus le montant des intérêts diminue.

  Les différentes formes de taux d'intérêt et de prêts

Dans le cadre d’un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt, mis à part rachat ou renégociation (à ce moment-là, un nouveau taux d’intérêt sera négocié).

Cette forme de taux est la plus utilisée en France, puisque l’avantage d’un prêt à taux fixe est qu'il est « sécurisé ». Peu importe les baisses ou les hausses de taux, le taux d'intérêt appliqué au prêt restera inchangé, à l’inverse d’un prêt à taux variable. En revanche, en cas de baisse de taux, il ne sera évidemment pas possible d'en profiter automatiquement.  

• Le prêt à taux variable

Un taux variable, encore appelé taux révisable, est un taux qui peut varier à la hausse comme à la baisse au cours de la vie du crédit, en fonction des variations d'un indice de référence sur lequel il est indexé. Ainsi, le coût du prêt est imprévisible, car il est impossible de calculer le coût total du crédit à l'avance, puisque cette variation du taux d'intérêt a une incidence sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt, et parfois même sur les deux à la fois. 

En résume, un prêt à taux variable est plus risqué qu'un prêt à taux fixe, ce qui explique pourquoi il est très peu pratiqué en France. Toutefois, ce risque peut être réduit, il suffit pour cela d’opter pour une formule de prêt capé, qui permet de plafonner la variation du taux à la hausse. 

• Le prêt mixte   

Le prêt mixte fait l’objet de deux phases. Lors de la première phase, un taux fixe s’applique au prêt et lors de la seconde phase, c’est un taux variable qui le remplace. Dans l’hypothèse où l’emprunteur prévoit de rembourser l’intégralité du prêt par anticipation durant la première phase du prêt, cette formule est intéressante, si ce n’est pas le cas, à partir de la seconde phase, le risque de variation du taux pèse sur le prêt.

• Le calcul du Taux Effectif Global (T.E.G) 

Le Taux Effectif Global (T.E.G.)  est en principe l'élément comparateur entre les différentes offres de financement immobilier. Il doit contenir tous les frais liés à la mise en place du prêt : le taux d'emprunt, le coût de la garantie (hypothèque ou caution comme Crédit Logement), les frais d'assurance emprunteur, les frais de dossier bancaire et également les frais de courtage si vous passer par un courtier en crédit immobilier. 

Nous ne sommes cependant pas persuadé de la pertinence de cet indicateur pour différencier les offres des banques. Une comparaison plus fine doit être opérée. Les frais de notaire ne rentrent pas dans le calcul du TEG.

• Les formes de prêts.   

La plupart des achats en France se fait au moyen d'un prêt amortissable . C'est-à-dire qu'une partie de la mensualité est composée des intérêts du mois en cours et d'une partie du capital. Plus les mois passent et plus le capital restant dû diminue. Les intérêts remboursés baissent et lorsque la mensualité est fixe, l'emprunteur rembourse de plus en plus de capital. Contrairement à un prêt relais ou à prêt in Fine ou l'emprunteur paie chaque mois uniquement les intérêts et le capital en une seule fois, à la fin du prêt.

Le prêt à taux zéro (P.T.Z.) est lui composé de deux périodes :

• Une période de différé total sur les premières années ;
  
• Une période d'amortissement ensuite.
  

L'échelonnement des remboursements dépend des revenus et de la composition du foyer fiscal.

Il existe des simulateurs de crédit à taux zéro sur lesquels on peut obtenir un calcul des mensualités du prêt à taux zéro.

  Les différents éléments influant sur la négociation du taux

Les éléments de négociation du taux d’intérêt vont être différents selon les établissements prêteurs. Certaines banques ne vont se baser que sur la durée du prêt : selon la durée choisie un taux déterminé s’applique. D’autres banques vont prendre différents critères en compte en plus de celui de la durée, comme le niveau de revenu des emprunteurs, ou encore l’apport qu’ils font sur le prêt. La combinaison de ces différents critères permettra d’obtenir tel ou tel taux.

Il faut savoir qu'il est possible de financer un projet immobilier sans apport. Toutefois, il ne faudra pas cumuler les handicaps en étant par exemple en contrat à durée déterminée (CDD) ou bien une absence total d'épargne.

 Si vous passez par un courtier en prêt immobilier, professionnel inscrit à l'ORIAS pour obtenir votre prêt immobilier, ce dernier pourra négocier au mieux votre taux d’intérêt en mettant en avant les points forts de votre dossier. Avant de négocier le taux de crédit immobilier, il pourra vous établir une simulation de crédit, vous fournir un tableau d'amortissement, tout en vous conseillant entre un taux fixe et un taux révisable. Certains courtiers en ligne proposent des comparateurs de crédit, mais il est préférable de consulter des courtiers en prêt immobilier qui ont pignon sur rue. Ils pourront par exemple vous obtenir l'exonération des pénalités de remboursement anticipé.

Il est aussi intéressant de passer par un courtier pour une renégociation de prêt. Il sera à même de vous indiquer l'économie sur le coût total du prêt. C'est son métier de guider les particuliers durant les étapes de leur achat immobilier.

La négociation de l’assurance emprunteur

 La notion d’assurance de prêt 

L’assurance de prêt est accessoire au contrat de prêt immobilier, elle couvre divers risques qui sont le Décès (DC), la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), l’Incapacité Temporaire de Travail (ITT), l’Invalidité Permanente et Totale (IPT), la perte d’emploi ou encore le chômage. Elle protège à la fois l'emprunteur et l'établissement prêteur, car en cas d’accident de la vie, l’assurance viendra se substituer à l’emprunteur afin de rembourser l’organisme prêteur. En contrepartie, l’assuré, c’est-à-dire l’emprunteur, doit payer une cotisation mensuelle à l’assurance.

Cette assurance est temporaire puisque sa durée est attachée et limitée à celle du crédit. Il convient également de préciser que l’assurance est une exigence des banques, de ce fait sans cette dernière, il sera difficile d’obtenir un crédit. 

Attention, l’assurance détermine librement les conditions auxquelles elle accepte de garantir un individu. Selon l’état de santé des demandeurs (ex. personne ayant reçue une greffe) ou encore le montant de la somme emprunté, elle peut demander à ce que soient rempli des questionnaires médicaux ou/et à ce que soient effectués des examens médicaux.

La banque demandera également en plus de cette assurance, une seconde garantie, par le biais soit de la caution, soit du privilège du prêteur de denier, soit de l'hypothèque. 

L'intermédiaire d'assurance appelé Courtier en Assurances doit être inscrit à l'ORIAS. Les personnes qui souffrent de maladies peuvent avoir recours à la convention AERAS s'ils n'arrivent pas à obtenir d'assurance décès invalidité.

 L’évolution des droits en matière d’assurance de prêt 

Deux lois sont venues améliorer l’effectivité de l’assurance emprunteur : 

• Tout d’abord, la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 dite « Loi Lagarde ». Cette dernière permet à l’emprunteur de choisir librement son organisme assureur par le biais de la délégation d’assurance. Ainsi, le consommateur n’est plus obligé de souscrire l’assurance de groupe proposée par la banque, qui représente souvent un coût élevé. Il peut alors faire jouer la concurrence, tout en faisant diminuer le coût de son projet.

• Puis, la loi n°2014-344 du 17 mars 2014 dite « Loi Hamon » qui permet aux emprunteurs de résilier leurs assurances de prêt dans les 12 mois suivant l’obtention du crédit. L’emprunteur peut donc changer l’assurance de prêt pendant une période d’un an à compter de la signature du prêt, s’il considère qu’une offre concurrente présentant les mêmes garanties s’avère plus avantageuse.         
  

  La distinction entre assurance de groupe et assurance en délégation 

Les assurances bancaires, sont des assurances de groupe. Elles fonctionnent par tranche d'âge et ne prennent pas en compte les différences entre les emprunteurs, ainsi elles peuvent parfois être très désavantageuses. Quant à elles, les assurances en délégation traitent les emprunteurs de façons différentes selon leurs cas. Ainsi, elles sont souvent moins coûteuses, puisque adaptées. 

La majorité des assurances de prêts immobiliers sont souscrites auprès de la banque prêteuse, et ce pourtant à des tarifs souvent bien plus élevés que ceux proposés par les assurances individuelles, mais les nouvelles avancées législatives tendent à renverser la tendance. 

Attention, l’assurance en délégation bien qu’adaptée à l’individu ne va pas toujours être la plus avantageuse, prenons le cas d’un fumeur (environ + 5€/mois) ou d’une personne d’un certain âge. Alors qu’une personne jeune et en bonne santé aura tout intérêt à passer par une assurance en délégation.

 L’exemple de la répartition de quotité 

La règle en matière d’assurance de prêt est que la quotité assurée doit atteindre au minimum 100%. A ce titre, lorsqu’un couple emprunte, ils peuvent chacun être assuré à 100%, ainsi si l’un d’eux décède, l’assurance prendra en charge la totalité du remboursement. Mais il est possible de modifier ces quotités, chaque membre du couple peut s’assure à 50%, dans cette hypothèse en cas de décès de l’un d’eux, le survivant devra encore payer 50% du montant du prêt. Pour un premier achat de résidence principale, il est conseillé d’être à 100% chacun, alors que pour un achat destiné à du locatif ces quotités peuvent être abaissées. Evidemment plus la quotité assurée est élevée plus elle est coûteuse, mais elle est alors également plus protectrice.

L’offre de prêt

Le candidat à l'emprunt doit d'abord effectué la signature de la demande de prêt auprès de la banque. Il n'existe pas de délai d'instruction d'une demande de prêt immobilier. Il faut espérer que cela se fasse le plus vite possible. Les grandes banques françaises ont pourtant mis en place de plus en plus de process pour tenter de raccourcir les délais d'accord de crédit immobilier.

Une fois que cette demande de prêt a été étudié par la banque et que les conditions du prêt ont été déterminées, la banque édite une offre de prêt contenant les caractéristiques du prêt qui sera envoyée par courrier simple au demandeur. Cette offre fait l’objet d’un fort encadrement et d’un formalisme très strict visant à la protection de l’emprunteur. 

La loi du 13 juillet 1979 (n° 2003-706) relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, dite Loi Scrivener 2 met en place l'obligation pour les établissements bancaires de délivrer un plan d'amortissement avec un tableau établissant pour chaque échéance la part du capital et des intérêts remboursés, ainsi que les frais relatifs au prêt. 

En outre, la validité de l'offre doit  être garantie pour une durée minimum de 30 jours et l'emprunteur doit disposer d'un délai de réflexion de minimum 10 jours à partir de la réception de l'offre de prêt avant de pouvoir l’accepter. Il faut compter un délai d'une semaine entre la signature d'une offre de prêt et le déblocage des fonds.

Ainsi, l’engagement de l’emprunteur est protégé, puisqu’il dispose de toutes les informations utiles à la compréhension de son engagement et dispose d’une certaine durée pour y réfléchir.

Récapitulatif des étapes du crédit