Dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier différents interlocuteurs vont intervenir au cours des étapes. Certains de façon directe, le courtier et le banquier et d’autres de façon plus indirecte, tel que l’organisme d’assurance, l’organisme de cautionnement.
Dans le cadre de votre recherche de financement, vous pourrez avoir à faire à deux interlocuteurs, le courtier en crédit immobilier et le banquier.
Le courtier
Le courtier en crédit immobilier est l’intermédiaire entre celui qui recherche un crédit, le futur propriétaire et les organismes qui proposent du crédit (les banques).
Mandater par l’emprunteur, le courtier en prêts immobiliers va démarcher pour son compte les différents établissements prêteurs. Pour se faire, il devra au préalable récolter auprès de celui qui souhaite souscrire l’emprunt un certain nombre d’informations et de documents. C’est lui qui effectuera toutes les démarches relatives à la recherche du prêt immobilier.
Le courtier va pouvoir négocier auprès des différents établissements prêteurs les meilleures conditions pour le prêt immobilier :
Tout d’abord, il faut savoir que passer par l’intermédiaire d’un courtier en prêt immobilier ne coûte pas plus cher que d’aller directement démarcher les établissements bancaires par vous-même. Il n’a pas le droit de vous demander une provision ou des frais de dossier lors de sa constitution.
Par ailleurs, sa rémunération est conditionnée par l’obtention du prêt et à la signature de ce dernier par les emprunteurs. On pourrait ainsi dire : « satisfait ou pas payé » !
Cette rémunération du courtier a deux volets :
Il existe de nombreux réseaux de courtage, en passant de plateformes sur Internet comme CYBERPRET à des réseaux nationaux de franchisés MEILLEURTAUX et en passant par des acteurs multi-régionaux indépendants et à taille humaine comme ASHLER & MANSON. A vous de choisir selon vos préférences.
Etablissement bancaire
La banque est l’établissement de crédit qui va vous « prêter » les fonds nécessaires à l’acquisition de votre bien immobilier par le biais d’un prêt immobilier.
C’est l’un des rôles des banques de dépôt, telles que la BNP, le CIC, la Société Générale, la Caisse d’Epargne ou encore le LCL. Il existe également des établissements spécialisés comme le Crédit Foncier.
Si l’établissement bancaire accepte de vous consentir un prêt immobilier, après étude de votre dossier, elle vous demandera quelques contreparties, comme celle de domicilier vos revenus chez elle, ou encore d’ouvrir certains comptes épargnes.
La banque peut être démarchée soit par un courtier comme vu ci-dessus, mais aussi directement par les clients. Démarrent alors de fastidieuses démarches avec la difficulté de prendre des rendez-vous multiples et d’être confrontés aux spécificités techniques de chaque banque. Nous vous conseillons vivement d’avoir recours à un courtier pour vous éviter tous ces tracas.
Assurance de crédit immobilier
L’assurance est l’un des éléments qui doit obligatoirement accompagner le prêt immobilier.
Effectivement, les établissements bancaires exigent que les prêts immobiliers soient assurés contre les risques d’impayés suite au décès ou à l’incapacité de l’emprunteur.
L’assurance viendra ainsi prendre le relais de l’emprunteur dans le remboursement du prêt en cas d’accident de la vie, tel que le décès donc, l’interruption temporaire de travail ou encore le risque de perte d’emploi.
Cette assurance peut être soit fournie par la banque (Assurance Groupe) et don interne à la banque, soit externe à celle-ci au travers d’une délégation d’assurance.
Elles fonctionnent par tranche d'âge et ne prennent pas en compte les différentes spécificités des emprunteurs (ex. tabagisme). De ce fait, elles peuvent parfois être très désavantageuses, par exemple, elles ne sont pas adaptées, financièrement parlant, aux jeunes emprunteurs qui de surcroît ne seraient pas fumeurs. A l’inverse, lorsque les emprunteurs ont un certain âge, il faut parfois mieux rester sur l’assurance bancaire.
Les assurances en délégation sont quant à elles, des assurances externes. Elles ne fonctionnent pas de la même façon que les assurances internes, puisqu’elles prennent en compte les spécificités de chaque emprunteur. Ainsi, elles sont souvent moins coûteuses, puisqu’elles sont adaptées à la personne de l’emprunteur.
Attention, l’assurance en délégation, bien qu’adaptée à l’individu, ne va pas toujours être la plus avantageuse. Prenons le cas d’un fumeur ou d’une personne d’un certain âge, elle paiera environ 30 % de plus qu’une personne jeune et en bonne santé.
L’assurance en délégation est souscrite auprès de grandes compagnies d’assurance qui proposent un certain nombre de produits. Les plus couramment utilisé sont :
Un courtier en assurance, vous proposera un devis comparatif et vous assistera dans la souscription de cette assurance. Il est à noter que beaucoup de courtiers en crédit, tel qu’ASHLER & MANSON, sont aussi courtiers en assurance de prêt et s’occupent aussi de ce volet.
La banque, qui accepte de financer un projet immobilier par le biais de l’octroi d’un prêt immobilier à un particulier, prend un risque. C’est pourquoi, en plus de l’assurance emprunteur, les établissements bancaires exigent que les prêts immobiliers qu’ils octroient soient assortis d’une garantie. Cette dernière peut prendre différente forme : caution, privilège du prêteur de denier ou encore hypothèque.
La garantie va jouer dans les cas de défauts de paiement qui ne sont pas pris en charge par l’assurance de prêt. Ainsi, la garantie du prêt immobilier va intervenir dans l’hypothèse de défaillance financière, d’insolvabilité de l’emprunteur. L’assurance de prêt et la garantie sont donc complémentaires.
La caution est un engagement pris par un organisme financier spécialisé, un fonds mutuel de garantie, qui a pour objectif de se porter garant du remboursement de l’emprunteur auprès de la banque prêteuse en cas d'impayée.
Ainsi, si l’emprunteur est financièrement défaillant, la société de caution paie à sa place. La société de caution se retournera ensuite vers l’emprunteur pour obtenir remboursement (des pénalités seront appliquées). Parmi ces organismes de caution, on trouve Crédit Logement qui est utilisé par la BNP, le LCL, le CIC ou encore la Société Générale. La Caisse d’Epargne et la Banque populaire quant à eux utilisent la SACCEF et Crédit Agricole la CAMCA.
Les fonctionnaires et les employés d’établissements publics peuvent faire appel à des sociétés de cautionnement qui leur sont dédiées. La plus connue est la CASDEN qu’utilise la Banque Populaire. Mais d’autres organismes existent telles que la MNH pour le personnel hospitalier ou MNT pour les militaires.
Ces organismes de cautionnement qui sont des fonds mutuels de garantie vont étudier le dossier de prêt immobilier selon divers critères relatifs d’une part à l’emprunteur et d’une autre part aux caractéristiques du crédit demandé. A la suite de cette analyse du dossier de prêt, il décide de cautionner le prêt.
Ces différents organismes de cautionnement ont une approche différente dans l’étude du risque, car au-delà du bien financé, ils s’attachent à vérifier la capacité à rembourser de l’emprunteur. Ainsi, une absence d’apport, d’épargne après achat, une ancienneté professionnelle trop faible, surtout pour un chef d’entreprise sera rédhibitoire.
La caution est la forme de garantie la plus utilisée en France actuellement.
Le Privilège du Prêteur de Denier rend le prêteur prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. De ce fait, si l’emprunteur ne peut plus subvenir au remboursement du prêt et que le bien immobilier objet de ce prêt immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire du privilège sera indemnisé en priorité.
C’est le notaire qui réalise la prise de garantie au moment de l’acte authentique. Il fait inscrire au registre des hypothèques le privilège du prêteur sur le bien.
Attention, il faut savoir que cette garantie ne peut être utilisée que lorsque le prêt sert à financer le prix d’acquisition d’un bien immobilier déjà construit ou d’un terrain. Elle ne peut pas avoir pour objet de garantir un prêt qui aurait pour objet le financement d’une construction.
Par exemple, si l’emprunteur finance tous les frais d’un achat : frais d’agence immobilière, frais de notaire et qu’il ne fait financer par la banque que la partie « existante » du bien, il pourra avoir recours à un privilège de prêteur de denier. En revanche, s’il souhaite financer des travaux, cette partie ne pourra pas être garantie par le privilège du prêteur de denier. Il faudra avoir recours à une seconde garantie, telle que l’hypothèque.
Comme pour le privilège du prêteur de denier, c’est le notaire qui réalise la prise de garantie au moment de l’acte authentique. Il fait alors inscrire au registre des hypothèques la garantie au profit du créancier. Cette inscription est valable pour toute la durée du prêt.
L'hypothèque va permettre de garantir une banque qui financerait des frais, des travaux ou un bien non encore construit telle qu’une vente en l’état futur d’achèvement, ou une construction de maison individuelle.
Le coût de l’hypothèque est légèrement plus élevé, car il intègre le coût de la publicité foncière. En outre si l’emprunteur vend son bien avant la fin du prêt et par conséquent avant la fin de l’hypothèque, il devra payer la main levée de l’hypothèque.
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Angélique Voisin, passionnée de littérature et titulaire d'un master 2 en gestion de patrimoine privé, est l'auteur de nombreux articles sur le blog de SITIGEO. Courtier chez Ashler & Manson, elle est spécialisée dans l'univers de l'achat immobilier à crédit.
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