Crédit immobilier : les différents interlocuteurs

Dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier différents interlocuteurs vont intervenir au cours des étapes. Certains de façon directe, le courtier et le banquier et d’autres de façon plus indirecte, tel que l’organisme d’assurance, l’organisme de cautionnement. 

Les interlocuteurs directs

Dans le cadre de votre recherche de financement, vous pourrez avoir à faire à deux interlocuteurs, le courtier en crédit immobilier et le banquier. 

Le courtier

Le courtier

Le rôle du courtier 

Le courtier en crédit immobilier est l’intermédiaire entre celui qui recherche un crédit, le futur propriétaire et les organismes qui proposent du crédit (les banques). 

Mandater par l’emprunteur, le courtier en prêts immobiliers va démarcher pour son compte les différents établissements prêteurs. Pour se faire, il devra au préalable récolter auprès de celui qui souhaite souscrire l’emprunt un certain nombre d’informations et de documents. C’est lui qui effectuera toutes les démarches relatives à la recherche du prêt immobilier. 

Le courtier va pouvoir négocier auprès des différents établissements prêteurs les meilleures conditions pour le prêt immobilier :

• Un taux de crédit avantageux ;
• L’assurance de prêt la moins chère ;
• L’exonération des pénalités de remboursement anticipé ;
• Les frais de dossier bancaire ;
•  etc.

 La rémunération du courtier 

Tout d’abord, il faut savoir que passer par l’intermédiaire d’un courtier en prêt immobilier ne coûte pas plus cher que d’aller directement démarcher les établissements bancaires par vous-même. Il n’a pas le droit de vous demander une provision ou des frais de dossier lors de sa constitution.

Par ailleurs, sa rémunération est conditionnée par l’obtention du prêt et à la signature de ce dernier par les emprunteurs. On pourrait ainsi dire : « satisfait ou pas payé » !

Cette rémunération du courtier a deux volets :

1. D’une part, il pourra appliquer des honoraires de courtage qui ne seront donc dus par le client qu’en cas de succès de l’opération ;
   
2. D’une autre part, l’établissement bancaire verse une commission forfaitaire qui s'élève en général à 1 % du montant de l’emprunt, mais qui est plafonné à 2 500 € ou 3 000 € selon les établissements. Cette commission de 1 % est la même dans toutes les banques, garantissant ainsi au client une certaine objectivité du courtier dans le choix de la banque.
   

Les avantages 

• Un gain de temps : Le courtier va effectuer, à votre place, toutes les démarches liées à la recherche et à la négociation de votre prêt immobilier, ce qui représente un gain de temps considérable. Vous vous évitez ainsi une multitude de rendez-vous et un tas de démarches et vous mandatez un professionnel du crédit, qui parle le même langage que le banquier, pour défendre vos intérêts.
• Un gain d’argent : En règle générale, un courtier en prêt immobilier va obtenir un taux de crédit inférieur à celui que vous auriez pu obtenir par vous-même. En ce sens, le coût global de votre crédit sera moins élevé grâce à lui. Par ailleurs, si vous démarchez vous-même une banque pour l’obtention de votre prêt immobilier, vous aurez à payer des frais de dossier souvent élevées. En passant par le biais d’un courtier ces frais sont négociés à la baisse. Le courtier peut également négocier les frais qui seront dus par exemple en cas de rachat du crédit immobilier, ce qui vous permettra une économie future si vous prévoyez d’effectuer une telle opération. 
• Un conseil libre et objectif :  Par ailleurs, le courtier n’étant pas en face de vous mais à vos côtés, pourra vous présenter les différentes solutions bancaires et vous proposer la plus adaptée. Une banque n’a souvent pas pléthore de solutions et c’est à vous de vous adapter à leur solution. Ce qui peut vous éloigner de vos objectifs.
• L’obtention d’un prêt immobilier aux meilleures conditions : Le courtier, après avoir monté et analysé votre dossier, va l’orienter vers les banques qui correspondent le mieux à votre profil. Ainsi, il va tout mettre en œuvre pour obtenir les meilleures conditions pour votre prêt immobilier : assurance, taux, conditions de renégociation, etc. Ainsi dès que le dossier sera bouclé et accepté, il s’occupera de vous mettre en relation avec la banque pour la bonne finalisation du dossier. Il vous accompagnera jusqu’à la signature définitive chez le notaire.

Il existe de nombreux réseaux de courtage, en passant de plateformes sur Internet comme CYBERPRET à des réseaux nationaux de franchisés MEILLEURTAUX et en passant par des acteurs multi-régionaux indépendants et à taille humaine comme ASHLER & MANSON. A vous de choisir selon vos préférences.

La Banque

Etablissement bancaire

La banque est l’établissement de crédit qui va vous « prêter » les fonds nécessaires à l’acquisition de votre bien immobilier par le biais d’un prêt immobilier. 

C’est l’un des rôles des banques de dépôt, telles que la BNP, le CIC, la Société Générale, la Caisse d’Epargne ou encore le LCL. Il existe également des établissements spécialisés comme le Crédit Foncier. 

Si l’établissement bancaire accepte de vous consentir un prêt immobilier, après étude de votre dossier, elle vous demandera quelques contreparties, comme celle de domicilier vos revenus chez elle, ou encore d’ouvrir certains comptes épargnes. 

La banque peut être démarchée soit par un courtier comme vu ci-dessus, mais aussi directement par les clients. Démarrent alors de fastidieuses démarches avec la difficulté de prendre des rendez-vous multiples et d’être confrontés aux spécificités techniques de chaque banque. Nous vous conseillons vivement d’avoir recours à un courtier pour vous éviter tous ces tracas.

Les interlocuteurs indirects

L’assurance

Assurance de crédit immobilier

L’assurance est l’un des éléments qui doit obligatoirement accompagner le prêt immobilier. 

Effectivement, les établissements bancaires exigent que les prêts immobiliers soient assurés contre les risques d’impayés suite au décès ou à l’incapacité de l’emprunteur.

L’assurance viendra ainsi prendre le relais de l’emprunteur dans le remboursement du prêt en cas d’accident de la vie, tel que le décès donc, l’interruption temporaire de travail ou encore le risque de perte d’emploi.

Cette assurance peut être soit fournie par la banque (Assurance Groupe) et don interne à la banque, soit externe à celle-ci au travers d’une délégation d’assurance.

L’assurance Groupe (interne à la banque) 

Elles fonctionnent par tranche d'âge et ne prennent pas en compte les différentes spécificités des emprunteurs (ex. tabagisme). De ce fait, elles peuvent parfois être très désavantageuses, par exemple, elles ne sont pas adaptées, financièrement parlant, aux jeunes emprunteurs qui de surcroît ne seraient pas fumeurs. A l’inverse, lorsque les emprunteurs ont un certain âge, il faut parfois mieux rester sur l’assurance bancaire. 

L’assurance en délégation 

Les assurances en délégation sont quant à elles, des assurances externes. Elles ne fonctionnent pas de la même façon que les assurances internes, puisqu’elles prennent en compte les spécificités de chaque emprunteur. Ainsi, elles sont souvent moins coûteuses, puisqu’elles sont adaptées à la personne de l’emprunteur. 

Attention, l’assurance en délégation, bien qu’adaptée à l’individu, ne va pas toujours être la plus avantageuse. Prenons le cas d’un fumeur ou d’une personne d’un certain âge, elle paiera environ 30 % de plus qu’une personne jeune et en bonne santé.

L’assurance en délégation est souscrite auprès de grandes compagnies d’assurance qui proposent un certain nombre de produits. Les plus couramment utilisé sont :

• Super Novaterm Crédit de Metlife ;
  
• CARDIF Liberté Emprunteur de CARDIF ;
  
• SWISSLIFE.

Un courtier en assurance, vous proposera un devis comparatif et vous assistera dans la souscription de cette assurance. Il est à noter que beaucoup de courtiers en crédit, tel qu’ASHLER & MANSON, sont aussi courtiers en assurance de prêt et s’occupent aussi de ce volet.

La Garantie

La banque, qui accepte de financer un projet immobilier par le biais de l’octroi d’un prêt immobilier  à un particulier, prend un risque. C’est pourquoi, en plus de l’assurance emprunteur, les établissements bancaires exigent que les prêts immobiliers qu’ils octroient soient assortis d’une garantie. Cette dernière peut prendre différente forme : caution, privilège du prêteur de denier ou encore hypothèque. 

La garantie va jouer dans les cas de défauts de paiement qui ne sont pas pris en charge par l’assurance de prêt. Ainsi, la garantie du prêt immobilier va intervenir dans l’hypothèse de défaillance financière, d’insolvabilité de l’emprunteur. L’assurance de prêt et la garantie sont donc complémentaires. 

• La Caution 
  

La caution est un engagement pris par un organisme financier spécialisé, un fonds mutuel de garantie, qui a pour objectif de se porter garant du remboursement de l’emprunteur auprès de la banque prêteuse en cas d'impayée.

Ainsi, si l’emprunteur est financièrement défaillant, la société de caution paie à sa place. La société de caution se retournera ensuite vers l’emprunteur pour obtenir remboursement (des pénalités seront appliquées). Parmi ces organismes de caution, on trouve Crédit Logement qui est utilisé par la BNP, le LCL, le CIC ou encore la Société Générale. La Caisse d’Epargne et la Banque populaire quant à eux utilisent la SACCEF et Crédit Agricole la CAMCA.

Les fonctionnaires et les employés d’établissements publics peuvent faire appel à des sociétés de cautionnement qui leur sont dédiées. La plus connue est la CASDEN qu’utilise la Banque Populaire. Mais d’autres organismes existent telles que la MNH pour le personnel hospitalier ou MNT pour les militaires.

Ces organismes de cautionnement qui sont des fonds mutuels de garantie vont étudier le dossier de prêt immobilier selon divers critères relatifs d’une part à l’emprunteur et d’une autre part aux caractéristiques du crédit demandé. A la suite de cette analyse du dossier de prêt, il décide de cautionner le prêt.

Ces différents organismes de cautionnement ont une approche différente dans l’étude du risque, car au-delà du bien financé, ils s’attachent à vérifier la capacité à rembourser de l’emprunteur. Ainsi, une absence d’apport, d’épargne après achat, une ancienneté professionnelle trop faible, surtout pour un chef d’entreprise sera rédhibitoire.

La caution est la forme de garantie la plus utilisée en France actuellement. 

• Le Privilège du Prêteur de Denier 
  

Le Privilège du Prêteur de Denier rend le prêteur prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. De ce fait, si l’emprunteur ne peut plus subvenir au remboursement du prêt et que le bien immobilier objet de ce prêt immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire du privilège sera indemnisé en priorité.

C’est le notaire qui réalise la prise de garantie au moment de l’acte authentique. Il fait inscrire au registre des hypothèques le privilège du prêteur sur le bien.

Attention, il faut savoir que cette garantie ne peut être utilisée que lorsque le prêt sert à financer le prix d’acquisition d’un bien immobilier déjà construit ou d’un terrain. Elle ne peut pas avoir pour objet de garantir un prêt qui aurait pour objet le financement d’une construction. 

Par exemple, si l’emprunteur finance tous les frais d’un achat : frais d’agence immobilière, frais de notaire et qu’il ne fait financer par la banque que la partie « existante » du bien, il pourra avoir recours à un privilège de prêteur de denier. En revanche, s’il souhaite financer des travaux, cette partie ne pourra pas être garantie par le privilège du prêteur de denier. Il faudra avoir recours à une seconde garantie, telle que l’hypothèque.

• L'Hypothèque 
  

Comme pour le privilège du prêteur de denier, c’est le notaire qui réalise la prise de garantie au moment de l’acte authentique. Il fait alors inscrire au registre des hypothèques la garantie au profit du créancier. Cette inscription est valable pour toute la durée du prêt. 

L'hypothèque va permettre de garantir une banque qui financerait des frais, des travaux ou un bien non encore construit telle qu’une vente en l’état futur d’achèvement, ou une construction de maison individuelle.

Le coût de l’hypothèque est légèrement plus élevé, car il intègre le coût de la publicité foncière. En outre si l’emprunteur vend son bien avant la fin du prêt et par conséquent avant la fin de l’hypothèque, il devra payer la main levée de l’hypothèque.