COMMENT DÉFINIR LE PRIX DE VENTE DE MON BIEN IMMOBILIER

13/11/2017
comment estimer soi même le prix de son bien immobilier

Parmi les différentes solutions qui s’offrent à vous pour vendre votre bien immobilier, vous pouvez tenter une vente de particuliers à particuliers en utilisant les nombreux sites disponibles.

L’un des principaux freins est la méconnaissance du juste prix de son logement.

Souvent attaché à son bien on l’imagine bien plus cher que le marché. Mais parfois c’est l’inverse, on se rappelle combien on l’a payé et on n’ose pas le mettre au prix du marché alors même qu’il y a une grosse plus-value.

L’autre erreur consiste à vouloir vendre son bien en fonction des besoins financiers ultérieurs en dé-corrélant le prix du bien de sa vraie valeur. C’est à coup sûr le meilleur moyen pour ne pas le vendre !

Il existe des références communes qui permettent de déterminer un prix de vente, mais il est souvent conseillé d’avoir recours à un professionnel ou bien d’utiliser d’autres moyens de directs afin de connaître le prix de vente de son bien et tout simplement d'estimer son bien.

 


Les éléments classiques qui permettent de déterminer le prix de vente d’un bien

 


Le prix au mètre carré


L’une des principales métriques est le prix au mètre carré. Il faut connaître le prix au mètre carré et le multiplier par le nombre de mètre carrés carrez. Le calcul selon la méthode de la loi carrez est obligatoire pour tous les biens en copropriété de plus de 8 m2. Il sera exclu de la surface dite carrez les parties dont le plafond est inférieur à 1,80 mètre de hauteur, de même que les loggias, balcons, annexes, cheminées, etc.

 

Les éléments différenciant

 

Pourtant ce calcul peut être insuffisant, car un bien peut posséder une particularité qui peut lui être très favorable, parce qu'elle va sortir le bien de son marché de base pour l’amener sur un marché plus cher :

  •           Vue mer ou vue exceptionnelle;
  •           Garage;
  •           Proximité d’un parc;
  •           Proximité d’une station de métro;
  •           Terrain restant constructible; 
  •       etc.

Ou dans le cas contraire extrêmement défavorable :

  •          Présence d’un chantier empêchant le visiteur de se projeter
  •          Trop proche d’un axe routier bruyant ou d’un aéroport
  •           Plus généralement de toutes nuisances : ligne à haute tension, relais téléphone
  •           Mauvais agencement des pièces,
  •           L’absence de commerce de proximité ou d’école, de transport

 

L’état du bien


Par ailleurs un bien vétuste avec de nombreux travaux ne pourra pas être vendu au prix d’un bien dans un état impeccable et immédiatement habitable. Il y aura donc une décote sur le prix d’environ 15 à 20 % si le bien nécessite des travaux. La réalisation des diagnostics, diagnostics obligatoires, un peu en amont de la décision de vendre peut être une bonne source de leviers pour améliorer le prix de vente.

Du reste, il s’agit de l’offre et de la demande. Un bien avec travaux va faire peur à plus d’acquéreurs qu’un bien sans travaux. Ils seront donc moins nombreux à se positionner. L'état général du bien va être décisif dans la prise de décision de l'acquéreur.

Aux vues de tous ces éléments, Il peut s’avérer difficile d’opérer soit même le dosage équilibré afin de déterminer un prix correct. Il devient alors nécessaire d’avoir recours à un professionnel.

 

La référence au prix du marché 


Si vous souhaitez vendre vite et bien, il est important que le prix de vente de votre bien corresponde au prix du marché. En effet, un bien s'il est mis en vente "au juste prix" partira plus rapidement. 

Pour déterminer le prix de vente de votre bien, il vous suffit alors de vous baser sur le montant des ventes de biens similaires dans votre quartier. 


Si vous mettiez votre bien en vente à un prix trop élevé, vous risquez de perdre énormément de temps, et de devoir baisser plusieurs fois votre prix avant de réussir à vendre. 


Le recours à un professionnel pour faire évaluer son bien


 

Ce recours peut être gratuit ou payant

 

Le recours à un professionnel gratuit


Démarche la plus classique, et souvent sollicitée par le professionnel de l’immobilier lui-même lors de ses opérations de démarchages et de boitage.

Vous pouvez aussi contacter vous même un agent immobilier afin de lui faire réaliser une estimation de votre votre bien immobilier, en lui faisant penser que vous allez lui confier le mandat de vente de votre bien immobilier. Il vous proposera alors une estimation gratuite de votre bien. Il effectuera un relevé des mesures des surfaces selon les méthodes de la loi carrez, pourra demander un relevé cadastral, la taxe foncière et les diagnostiques. Il a une connaissance du marché actuel immobilier en France puisqu'il suit et est acteur de cette actualité immobilière.

Il vous proposera alors une fourchette de prix. Afin d'avoir une idée assez précise et cohérente du prix du bien vous pouvez consulter trois types d’agences immobilières et confronter leur estimation :

  • Un agent immobilier indépendant appartenant à un réseau type Optimhome ou CapiFrance : pour avoir une personne dynamique et motivée à la vente ;
  • Une grosse agence immobilière locale : pour bénéficier d’une grosse visibilité locale et d’un réseau ;
  • Un réseau franchisé comme Orpi ou Guy Hoquet : pour profiter d’une visibilité au niveau national ;

Le site meillersagents.com propose aussi une estimation en ligne de votre bien. Il effectue une comparaison sur la base des ventes ou des biens mis en vente autour du bien.

A noter : Les estimations sont non contractuelles et doivent être gratuites, sinon il s’agit d’une évaluation

 

Le recours à une évaluation payante


La profession n’est pas encadrée, toutefois, elle fait appel à de multiples connaissances et l’expert doit couvrir sa responsabilité civile professionnelle.

 

Elle peut être faite soit par un expert immobilier, soit par un notaire.

De part la lecture quasi quotidienne des compromis de vente ou des actes authentiques, les notaires de France  sont au fait des prix des maisons. ils ont une connaissance du marché et pourront vous aider à l'estimation d'une maison ou d'un appartement et éviter que le bien soit surévalué.

Par ailleurs, un notaire ou bien les personnes de son étude habilitées devront avoir suivi une formation labelisée Notexpert.

Il est également possible de consulter un agent immobilier qui a une spécialisation dans le domaine de l’expertise immobilière. La Fnaim livre un certain nombre d’éléments sur la déontologie liée à cette profession.

Enfin, il existe des cabinets entièrement dédiés à l’expertise immobilière. Ils sont souvent expert judiciaire. C’est-à-dire qu’ils interviennent sur demande d’un tribunal pour aider le juge à déterminer la valeur du bien et permettre par exemple la réparation d’un préjudice. Ils interviennent par exemple dans le cas d'une succession, d'une indivision ou d'une expropriation. Ils seront chargé de l'estimation du ou des biens immbiliers.

Cette qualification est reconnue par une certification européenne : le REV (Recognised European Value).

Il y a trois grandes familles de critères qui sont pris en compte :

  • Les données physiques : Surface, état du bien, emplacement, etc ;
  • Les données juridiques : Possibilité de construire ou l’inverse ;
  • Les données économiques : dynamisme économique général et état local du marché : pénurie ou marché atone etc ;

Une fois ces données récoltées, l’expert choisira d’évaluer le bien selon plusieurs méthodes. Il en existe 4 :

  • La méthode par comparaison : L’expert recherchera auprès de différentes agences immobilières le prix des transactions récentes et similaires dans le quartier ; 
  •  La méthode par actualisation des gains futurs ou de rendement locatif : le bien sera classifié en une catégorie : appartement ancien, entrepôt, boutique etc et il sera attendu un loyer sur ce bien.  Exemple : un bien loué 600 €/mois et devant rapporté 5 % par an sera estimé : 600 x 12 mois/ 5 % = 144.000 € ;
  • La méthode du calcul du coût de remplacement du bien : On estime son coût de reconstruction moins la vétusté du bien. Cette méthode est plutôt plébiscitée pour des écoles, usines, musées etc ;
  • La méthode par Indexation : elle correspond pour les biens qui ont fait l’objet d’une transaction plutôt récente. Il est repris le coût du bien avec une indexation selon les indices de l’évolution du coût de la construction. Cette méthode est plutôt utilisée pour les litiges avec les assurances.

 

A noter qu’un expert pourra utiliser plusieurs méthodes d’évaluation et effectuer une moyenne.

Le prix fixé par un expert est cependant souvent inférieur au prix du marché. En effet, il ne sera pas reproché à un expert un prix de vente supérieur à l’estimation alors que l’inverse le sera. il s'appuie plus sur la valeur vénale du bien .

Il sera difficile de trouver une mission d’expertise à un coût inférieur à 1000 €. Par ailleurs, le coût de la mission fluctue en fonction de la taille du bien et de la difficulté de son marché.

Afin de permettre une plus grande souplesse aux particuliers qui souhaitent vendre eux-mêmes leur bien de nombreux outils sont apparus pour leur permettre d'estimer eux même la valeur de leur bien.

L'évaluation immobilière de l'expertise s'appelle une expertise. 

 


Les moyens gratuits d’estimer le prix de vente de son bien.

 


La base de données de l’administration fiscale.

 

Depuis quelques années, les contribuables ont accès au simulateur disponible depuis leur espace fiscal sur le site impots.gouv.fr au travers du service PATRIM. Le service était initialement prévu dans le cadre de l'ISF (Impôt de Solidarité sur le Fortune) pour éviter aux particuliers de sous estimer la valeur de leur bien. En leur proposant un accès aux dernières transactions du marché immobilier, ce baromètre ne permet plus de minorer le prix d'un appartement ou d'une maison. Ce service, disponible sur toute la France, s'est élargi afin de laisser aux particuliers un référentiel de la juste valeur, du bon prix.

En entrant un certain nombre de critères tel que la surface, et l’adresse du bien puis un rayon de recherche, le site propose de donner les données essentielles des différentes transactions qui ont eu lieu dans un rayon déterminé autour du bien(avec les adresses exactes des biens vendus) tel que le prix de vente ou la surface.

Ce service gratuit et simple permet de connaître rapidement le prix de vente sur le secteur.

Par ailleurs, l’administration apporte un ratio de prix au mètre carré qui est la métrique classique de la valorisation immobilière.


service Patrim, connaître le prix des transactions autour de son bienEvaluer le prix de son bien avant de le mettre en vente

 

Les sites d’estimation gratuite

 

Ils sont souvent le cheval de Troie des agences immobilières. On retrouve plusieurs sites comme Drimki.fr, bien-estimer.safti.fr ou lacoteimmo.fr (by seloger.com) qui vous propose une estimation immobilière en ligne gratuite et vous donnent une fourchette assez large et plutôt basse du prix. Il vous est alors presque immédiatement proposer d'affiner  l'estimation de votre bien en vous proposant une mise en relation avec un agent immobilier censé vous apporter une agréable surprise en vous proposant un peu plus pour votre bien.

Nous avons découvert récemment homeloop.fr, qui tend à vous proposez un service clé en main de vente de votre bien. Là encore vous dépendrez du prix fixé par le site qui se rémunère sur la vente. Il a donc intérêt à vendre vite votre bien.... (et donc moins c'est cher, plus ça part vite, eternel débat !)

La presse magazine propose également des dossiers annuels avec des fourchettes de prix selon les quartiers, qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien, d’un appartement ou d’une maison.

Par ailleurs, rien ne vous empêche, assez facilement de consulter les annonces équivalentes sur les sites de vente tel que le Bon coin ou seloger.com. En effet, sur ces sites en sélectionnant les critères de taille et de nombre de pièces, vous trouverez forcément des biens équivalents. Attention cependant, il s’agit de prix de vente et non de prix auxquels les biens se sont réellement échangés (inférieur de 5 à 10 %).

 

Les sites d’estimation payants

 

Outre son service d'annonce immobilière payant, pap.fr propose aussi un service d’estimation en ligne qui va délivrer un avis de valeur pour 49 euros. Le prix parait vraiment bas pour donner une estimation qui soit réellement sérieuse.

L’un des sites les plus sérieux est serexim du groupe Crédit Foncier qui permet d’obtenir un avis de valeur rapidement pour environ 250 à 400 euros selon la taille du bien. Ce site est partenaire de nombreuses banques tel que le Crédit Foncier, le CIC, le Crédit du Nord, les Banques Populaires et les Caisses d’Epargne. Leur analyse sert de référence dans les montages de prêt relais entre autre.

 

L’une des principales difficultés est l'absence de mise à disposition des bases de données des ventes immobilières gratuitement et sans limitation. Ce n'est par exemple pas le cas aux Etats Unis d'Amérique qui proposent un accès gratuit.

Les bases de données sont dites fermées, seule l’administration fiscal donne un accès restreint aux transactions via son service PATRIM, mais le service est interrogé depuis votre espace fiscal : quid du sort fait à vos recherches…

Les notaires non plus ne donnent pas accès à ces données ni même les agents immobiliers qui créent ainsi leur propre référentiel.

Toutefois en cumulant :

Le prix d’achat majoré des travaux, les transactions autour de votre bien (via PATRIM) et la visualisation des annonces sur les mises en vente à proximité, il sera possible de déterminer un prix de vente à peu près cohérent au marché.

En mettant votre bien en vente vous-même vous serez vite fixé car si le prix est trop élevé vous n’aurez aucun appel alors que si le prix est trop bas vous serez inondés d’appel. Rien ne vous empêche de tester le prix de vente.

 


A noter : si vous mettez vous-même votre bien en vente sur un site et qu’il trouve un acquéreur au prix, vous ne serez pas obligé de conclure la vente car votre consentement express n’a pas été donné, à moins que vous n’ayez contresigné par écrit l’offre d’achat.

Si vous aviez mis ce bien en vente par agence et qu’il trouve acquéreur au prix, alors dans ce cas vous n’aurez plus le choix et devrez vendre votre bien. La signature d’un mandat de vente est la manifestation de votre consentement express à la vente.


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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondé en 2003 après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.



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