Parmi les différentes solutions qui s’offrent à vous pour
vendre votre bien immobilier, vous pouvez tenter une vente de particuliers à particuliers en utilisant les nombreux
sites disponibles.
L’un des principaux freins est la méconnaissance du juste prix de son logement.
Souvent attaché à son bien, on l’imagine bien plus cher que le prix du marché.
Mais parfois c’est l’inverse, on se rappelle combien on l’a payé et
on n’ose pas le mettre au prix du marché alors même qu’il y a une grosse
plus-value à faire. On va tenter de vous décomplexer !
L’autre erreur consiste à vouloir vendre son bien en
fonction des besoins financiers ultérieurs en dé-corrélant le prix du bien de sa
vraie valeur. C’est à coup sûr le meilleur moyen pour ne pas le vendre !
Il existe des références
communes qui permettent de déterminer un prix de vente, mais il est souvent
conseillé d’avoir recours à un
professionnel ou bien d’utiliser d’autres
moyens de directs afin de connaître le prix de vente de son bien et tout simplement d'estimer son bien.
L’une des principales métriques est le prix au mètre carré.
Il faut connaître le prix au mètre carré et le multiplier par le nombre de
mètres carrés carrez. Le calcul selon la méthode de la loi carrez est obligatoire pour tous les biens en copropriété de plus de 8 m2. Il sera exclu
de la surface dite carrez les parties
dont le plafond est inférieur à 1,80 mètre de hauteur, de même que les loggias,
balcons, annexes, cheminées, etc.
Pourtant ce calcul peut être insuffisant, car un bien peut
posséder une particularité qui peut lui être très favorable, parce qu'elle va
sortir le bien de son marché de base pour l’amener sur un marché plus cher :
Ou dans le cas contraire extrêmement défavorable :
Par ailleurs un bien
vétuste avec de nombreux travaux ne pourra pas être vendu au prix d’un bien
dans un état impeccable et immédiatement habitable. Il y aura donc une décote
sur le prix d’environ 15 à 20 % si
le bien nécessite des travaux. La réalisation des diagnostics, diagnostics obligatoires, un peu en amont de la décision de vendre peut être une bonne source de leviers pour améliorer le prix de vente.
Du reste, il s’agit de l’offre et de la demande. Un bien
avec travaux va faire peur à plus d’acquéreurs qu’un bien sans travaux. Ils
seront donc moins nombreux à se positionner. L'état général du bien va être décisif dans la prise de décision de l'acquéreur.
Aux vues de tous ces éléments, Il peut s’avérer difficile d’opérer soit même le dosage équilibré afin de déterminer un prix correct. Il devient alors nécessaire d’avoir recours à un professionnel.
Si vous mettiez votre bien en vente à un prix trop élevé, vous risquez de perdre énormément de temps, et de devoir baisser plusieurs fois votre prix avant de réussir à vendre.
Ce recours peut être gratuit ou payant
Démarche la plus classique, et souvent sollicitée par le professionnel de l’immobilier lui-même lors de
ses opérations de démarchages et de boitage.
Vous pouvez aussi contacter vous-même un agent immobilier afin de lui faire réaliser une estimation de votre bien immobilier, en lui faisant penser que vous allez lui confier le
mandat de vente de votre bien immobilier. Il vous proposera alors une estimation gratuite de votre bien. Il
effectuera un relevé des mesures des surfaces selon les méthodes de la loi carrez, pourra demander un relevé
cadastral, la taxe foncière et les diagnostics. Il a une connaissance du marché actuel immobilier en France puisqu'il suit et est acteur de cette actualité immobilière.
Il vous proposera alors une
fourchette de prix. Afin d'avoir une idée assez précise et cohérente du prix du bien vous pouvez consulter trois types
d’agences immobilières et confronter leur estimation :
Le site meillersagents.com
propose aussi une estimation en ligne de votre bien. Il effectue une
comparaison sur la base des ventes ou des biens mis en vente autour du bien.
A noter : Les
estimations sont non contractuelles et doivent être gratuites, sinon il s’agit
d’une évaluation
La profession n’est pas encadrée, toutefois, elle fait appel
à de multiples connaissances et l’expert doit couvrir sa responsabilité civile
professionnelle.
Elle peut être faite soit par un expert immobilier, soit par un notaire.
De part la lecture quasi quotidienne des compromis de vente ou des actes authentiques, les notaires de France sont au fait des prix des maisons. Ils ont une connaissance du marché et pourront vous aider à l'estimation d'une maison ou d'un appartement et éviter que le bien soit surévalué.
Par ailleurs, un notaire ou bien les personnes de son étude habilitées
devront avoir suivi une formation labelisée Notexpert.
Il est également possible de consulter un agent immobilier qui a une spécialisation dans le domaine de l’expertise immobilière. La Fnaim livre un
certain nombre d’éléments sur la déontologie liée à cette profession.
Enfin, il existe des cabinets
entièrement dédiés à l’expertise immobilière. Ils sont souvent experts judiciaires. C’est-à-dire qu’ils
interviennent sur demande d’un tribunal pour aider le juge à déterminer la
valeur du bien et permettre par exemple la réparation d’un préjudice. Ils interviennent par exemple dans le cas d'une succession, d'une indivision ou d'une expropriation. Ils seront chargés de l'estimation du ou des biens immobiliers.
Cette qualification est reconnue par une certification européenne : le REV
(Recognised European Value).
Il y a trois grandes familles de critères qui sont pris en compte :
Une fois ces données récoltées, l’expert choisira d’évaluer le bien selon plusieurs méthodes. Il en existe 4 :
A noter qu’un expert pourra utiliser plusieurs méthodes d’évaluation et effectuer une moyenne.
Le prix fixé par un expert est cependant souvent inférieur
au prix du marché. En effet, il ne sera pas reproché à un expert un prix de vente
supérieur à l’estimation alors que l’inverse le sera. il s'appuie plus sur la valeur vénale du bien .
Il sera difficile de trouver une mission d’expertise à un coût inférieur à 1000 €. Par ailleurs, le coût de la mission fluctue en fonction de la taille du bien et de la difficulté de son marché.
Afin de permettre une plus grande souplesse aux particuliers
qui souhaitent vendre eux-mêmes leur bien de nombreux outils sont apparus pour
leur permettre d'estimer eux même la valeur de leur bien.
L'évaluation immobilière de l'expertise s'appelle une expertise.
Depuis quelques années, les contribuables ont accès au simulateur
disponible depuis leur espace fiscal sur le site impots.gouv.fr au travers du service PATRIM. Le service était initialement prévu dans le cadre de l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour éviter aux particuliers de sous estimer la valeur de leur bien. En leur proposant un accès aux dernières transactions du marché immobilier, ce baromètre ne permet plus de minorer le prix d'un appartement ou d'une maison. Ce service, disponible sur toute la France, s'est élargi afin de laisser aux particuliers un référentiel de la juste valeur, du bon prix.
En entrant un certain nombre de critères tel que la surface,
et l’adresse du bien puis un rayon de recherche, le site propose de donner les
données essentielles des différentes transactions qui ont eu lieu dans un rayon déterminé autour du bien(avec les adresses exactes
des biens vendus) tel que le prix de vente ou la surface.
Ce service gratuit et simple permet de connaître rapidement le prix de vente sur le secteur.
Par ailleurs, l’administration apporte un ratio de prix au mètre carré qui est la métrique classique de la valorisation immobilière.
Evaluer le prix de son bien avant de le mettre en vente
Ils sont souvent le cheval
de Troie des agences immobilières. On retrouve plusieurs sites comme Drimki.fr,
bien-estimer.safti.fr ou lacoteimmo.fr (by seloger.com) qui vous propose une estimation immobilière en ligne gratuite et vous donnent une fourchette assez large et plutôt basse du
prix. Il vous est alors presque immédiatement proposer d'affiner l'estimation de votre bien en vous proposant une mise en relation avec un agent
immobilier censé vous apporter une agréable surprise en vous proposant un peu
plus pour votre bien.
Nous avons découvert récemment homeloop.fr, qui tend à vous proposez un service clé en main de vente de votre bien. Là encore vous dépendrez du prix fixé par le site qui se rémunère sur la vente. Il a donc intérêt à vendre vite votre bien.... (et donc moins c'est cher, plus ça part vite, eternel débat !)
La presse magazine
propose également des dossiers annuels avec des fourchettes de prix selon les quartiers, qu’il s’agisse de neuf ou
d’ancien, d’un appartement ou d’une maison.
Par ailleurs, rien ne vous empêche, assez facilement de consulter les annonces équivalentes sur
les sites de vente tel que le Bon coin ou seloger.com. En effet, sur ces sites
en sélectionnant les critères de taille et de nombre de pièces, vous trouverez
forcément des biens équivalents. Attention cependant, il s’agit de prix de
vente et non de prix auxquels les biens se sont réellement échangés (inférieur de 5 à 10 %).
Outre son service d'annonce immobilière payant, pap.fr propose aussi un service d’estimation en ligne qui va
délivrer un avis de valeur pour 49 euros. Le prix parait vraiment bas pour
donner une estimation qui soit réellement sérieuse.
L’un des sites les plus sérieux est serexim du groupe Crédit Foncier
qui permet d’obtenir un avis de valeur rapidement pour environ 250 à 400 euros selon la taille du bien. Ce site est partenaire de
nombreuses banques tel que le Crédit Foncier, le CIC, le Crédit du
Nord, les Banques Populaires et les Caisses d’Epargne. Leur analyse sert de
référence dans les montages de prêt relais entre autre.
Paris Notaires Servies (PNS) a également mis en place un outil permettant de comparer les prix en Île-de-France. Il s'agit de l'Immo Notaires Argus.
Il vous suffit d'entrer une adresse précise ou tout simplement le nom d'une rue pour que le logiciel vous donne les prix des transactions immobilières. L'utilisation de cet outil vous coûtera 10€ par liste téléchargée.
L’une des principales
difficultés est l'absence de mise à
disposition des bases de données des ventes immobilières gratuitement et sans limitation. Ce n'est par exemple pas le cas aux Etats Unis d'Amérique qui proposent un accès gratuit.
Les bases de données sont dites fermées, seule
l’administration fiscale donne un accès restreint aux transactions via son
service PATRIM, mais le service est interrogé depuis votre espace fiscal : quid du sort fait à vos recherches…
Les notaires non plus ne donnent pas accès à ces données
ni même les agents immobiliers qui créent ainsi leur propre référentiel.
Toutefois en
cumulant :
Le prix d’achat
majoré des travaux, les transactions
autour de votre bien (via PATRIM) et la visualisation
des annonces sur les mises en vente à proximité, il sera possible de
déterminer un prix de vente à peu près cohérent au marché.
En mettant votre bien en vente vous-même vous serez
vite fixé car si le prix est trop élevé vous n’aurez aucun appel alors que si
le prix est trop bas vous serez inondés d’appel. Rien ne vous empêche de tester le prix de vente.
A noter : si
vous mettez vous-même votre bien en vente sur un site et qu’il trouve un
acquéreur au prix, vous ne serez pas obligé de conclure la vente car votre
consentement express n’a pas été donné, à moins que vous n’ayez contresigné par
écrit l’offre d’achat.
Si vous aviez mis ce bien en vente par agence et qu’il
trouve acquéreur au prix, alors dans ce cas vous n’aurez plus le choix et
devrez vendre votre bien. La signature d’un mandat de vente est la
manifestation de votre consentement express à la vente.
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