Les étapes pour réussir sa vente immobilière
Estimer, préparer, diffuser l'annonce, organiser les visites, signer : les étapes pour vendre son bien rapidement et au bon prix.
Vendre son bien pour acheter plus grand ou plus petit, ou pour tout autre raison est souvent une décision difficile.
Mais une fois l’étape psychologique dépassée, il faut passer en "mode vente", c’est-à-dire, mettre toutes les chances de son côté pour que cela aille vite et dans les meilleures conditions.
Si nous avions à hiérarchiser des étapes nous ferions ainsi :
1. Faire réaliser les diagnostics par un professionnel.
Bien qu’ils aient un coût immédiat et une durée de validité courte, il sera intéressant de faire passer un expert.
Il aura pour missions de contrôler les installations électriques, l’installation du gaz, la présence de plomb ou d’amiante ou encore de dénicher les termites.
Il fournira alors un rapport sur les anomalies, ainsi qu’une situation sur les performances énergétiques du bien.
Ce sera l’occasion pour le vendeur d’effectuer quelques travaux d’amélioration et d’embellissements.
2. Faire réaliser ou faire soi-même des travaux d’améliorations et d’embellissements.
En prenant les devants pour changer la prise électrique qui dysfonctionne, ou même lancer un traitement contre les termites, ou bien encore repeindre une pièce défraîchie, vous vous éviterez les objections des acquéreurs et arriverez à vendre plus facilement et rapidement.
En effet, les acquéreurs seront moins paniqués si une partie des recommandations urgentes du diagnostic ont déjà été mise en œuvre.
Par ailleurs, en rendant votre bien plus agréable à l’œil, vous améliorerez la qualité de vos visites. Il ne s’agit pas de faire du cache misère ou de dissimuler des vices cachés mais d’effectuer du Home staging et rendre plus contemporaine votre décoration. L’acquéreur est souvent pressé et n’a pas toujours le temps de faire les travaux avant d’aménager.
Une fois cette étape franchie il faudra déterminer un prix de vente.
3. Déterminer le juste prix de vente
Réussir une vente, c’est aussi trouver le prix correct, le juste et bon prix qui correspond au marché immobilier, celui qui vous :
- fera gagner du temps,
- et évitera de « griller » le produit.
Si vous passez par agence, un prix de vente sera alors estimé par le professionnel de l’immobilier, mais attention, pour lui 7 % de 100 ou 110, c’est presque la même chose, alors que pour vous c’est une pièce de plus, de précieux mètres carrés en plus ou tout simplement un budget travaux plus important. De même que le recours à plusieurs agences vous donnera un meilleur aperçu du prix correct de votre bien. Cependant, il ne faut pas forcément choisir celui qui vous propose le plus, car cela peut ressembler à un piège et à un manque de professionnalisme.
Il ne faut pas hésiter non plus à utiliser les quelques bases de données existantes telles que Patrim de l’administration fiscale ou bien demander à votre notaire qui a lui aussi accès aux dernières transactions immobilières.
Le marché immobilier actuel avec les annonces sur les sites d’annonces immobilières sont aussi des indicateurs de tendance.
Une fois avoir défini le prix de vente, il faut choisir sa stratégie : Est-ce que j’essaie moi-même ? ou bien je confie la vente de mon bien à une ou des agences ? ou alors les deux ?
En tout cas, le conseil à donner est de ne s’enfermer dans aucune des solutions en ne signant pas de mandats exclusifs. Si vous souhaitez vendre seul, vous pouvez par exemple déposer une petite annonce dans l’école voisine ou en parler à vos voisins et commerçants.
Vous pourrez aussi choisir de vendre vous-même votre bien en utilisant les plateformes immobilières en ligne. Certaines sont payantes et d’autres gratuites à l’instar de sitigeo.com. Il faudra alors rédiger une annonce avec soin et sélectionner les photos les plus valorisantes.
4. La rédaction d’une annonce et le choix des photos
Il faut scénariser sa mise en vente et mettre en valeur, en lumière les atouts et qualités de votre bien.
La rédaction d’une annonce professionnelle et pas trop prosaïque, la prise de photos cadrées et intéressantes sont tout autant de petites choses qui mise bout à bout apporteront une vraie différenciation à votre bien immobilier et boostera les visites de possibles acquéreurs.
Il serait intéressant de la relayer sur les réseaux sociaux et dans les groupes facebook de vente immobilière.
Une fois le bien vendu, vous devrez vous acquittez de la plus-value immobilière si vous n’êtes pas dans le cadre de la résidence principale qui en est exonérée.
Sinon, il faudra calculer sa plus-value immobilière : du prix de vente, on déduit le prix d’achat et les frais d’achat ainsi que certains travaux et également les diagnostics de vente immobilière.
Ensuite, selon que le bien soit détenu depuis plus ou moins longtemps, il bénéficiera d’abattements : c’est-à-dire qu’il ne sera retenu qu’une partie de la plus-value.
Cette dernière sera ensuite taxée à 19 % au titre de l’impôt sur les plus-values majorées d’une taxe de 2 à 6 % si la plus-value est supérieure à 50.000 €.
Il faudra ajouter la CSG qui s’élève pour l’instant à 14,50 % et qui bénéficie elle aussi d’un régime d’abattements.
Le notaire se chargera de la calculer.
Couverture : Photo : Famartin, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
