IMMOBILIER - COMMENT RÉALISER UNE PLUS-VALUE ?

08/08/2017
Comment faire une plus value Immobilière bordeaux

Lorsqu'on achète un bien immobilier, il faut penser également à sa revente. Lors de cette revente, on espère bien réaliser une plus value immobilière.

Nos experts se sont penchés sur la question.



Avant-tout : Qu'est-ce qu'une plus value immobilière 


Tout d'abord, qu'est ce qu'une plus value immobilière ? Il s'agit du prix de vente net du bien (le net vendeur = ce qui revient dans votre poche) moins le prix d'achat et de ses accessoires : les frais d'agence et les frais de notaire. On n'intègre pas les intérêts payés pendant la période de détention.

Compte tenu du montant des frais de notaire qui se situent à 7,5 % dans l'ancien, il faut impérativement vendre son bien 7,5 % plus cher que ce qu'on l'a acheté pour réaliser une opération immobilière neutre.


Passé ce préambule, il existe un certain nombre de points permettant d'espérer une plus value.



Les conseils et astuces pour réaliser une plus value immobilière 


  • Savoir acheter 


Il faut d'abord savoir acheter. Et donc acheter au meilleur prix.

Il faut prendre connaissance du marché et se faire une idée précise des prix du marché. Cela permet d'être réactif le moment venu si un bien se situe dans la fourchette basse ou en dessous du marché. Se décider vite permet parfois d'emporter une affaire. Ne pas confondre vitesse et précipitation.

Vous pouvez aussi aller chercher des quartiers en devenir. Consultez les projets en Mairie, intéressez-vous au tissu socio-économique en essayant de sentir les grandes tendances futures.

Désolé d'insister, mais Sitigeo.com vous mâche déjà le travail ! De plus vous économisez  les frais d'agence, soit 7 % du prix.

Saisissez aussi les besoins du quartier. Si vous êtes dans un quartier familial avec des écoles, jardin, etc... vous aurez plus de mal à revendre un studio plutôt qu'un appartement avec plusieurs chambres. Toujours l'offre et la demande...

Achetez si possible un bien avec des travaux. Nos experts estiment qu'un euro investi dans des travaux, c'est deux euros à la revente. Un bien sans travaux se vend plus vite et plus cher. Un bien avec des travaux se vend lui moins cher, car il comporte des aléas. La lecture des diagnostics pourra être, par exemple, un moyen de négociation s'il apparaît beaucoup de défauts sur le bien.

Acheter un bien avec des aléas que vous maîtrisez, vous permet aussi de réaliser une plus value.

Améliorez le bien. En lui créant une autre salle de bain, en changeant la cuisine par exemple. Les pièces d'eau sont très importantes dans un achat.

Ce peut être aussi la création d'un garage ou d'une terrasse. Tout cela apporte immédiatement des atouts supplémentaires.

Le risque est source de rémunération.



  • Savoir revendre 


Il faut savoir revendre.


À quel moment ? Nos experts ont observé un pic de transaction sur le premier semestre, jusqu'à la fin du mois d'Août. Les acheteurs décident souvent de se mettre en quête d'un bien au début d'une nouvelle année (bonne résolution, hausse de salaire ou changement d'échelon, etc...). Les visites sont aussi plus agréables les soirs de printemps, la luminosité est plus forte et met mieux en valeur les biens. Ceux munis d'une sortie extérieure sont aussi tout à leur avantage sous le soleil.


Il faut soigner la décoration.

Ne pas hésitez à faire les menus réparations ou les mises en valeur nécessaire. Le laisser meublé si possible. On se rend mieux compte des espaces dans un bien meublé que vide. Cela permet de suggérer des dispositions de meubles et d'éviter des objections du style "l'armoire normande de mémé ne va jamais loger" ou "j'adore votre maison, vraiment, mais j'ai mesuré votre séjour et mon canapé d'angle en skaï blanc avec aquarium intégré ne passe pas"....


Et la plus value ça se passe comment ?

Plusieurs grandes règles dans l'imposition sur la plus-value immobilière :


  • La résidence principale 


Dans les grandes règles, pas d'imposition sur la plus-value pour la résidence principale. Contrairement à ce que l'on pense, il n'y a pas de délai minimum entre deux reventes de Résidences principales. toutefois, l’administration fiscale sera forcément attirée par réaliser une vérification si vous revendez 4 résidences principales par an.

Dans ce cas tous les moyens sont bons pour prouver que l'on y a véritablement vécu

- Factures de consommation d'eau, électricité, gaz etc;

- Factures du déménagement ou de location de camion;

- Photos de soirées, de réunions ou tout autre preuve montrant qu'il y a eu de la vie dans ce bien immobilier.

Le contentieux existe lorsque la mise en vente du bien intervient après le déménagement. Une jurisprudence récente de la Cour Administrative d'Appel de Paris du 3 Mai 2017 a donné raison à un couple de vendeur dont le changement d'adresse a été antérieur à l'acte définitif de vente. La cour d'Appel a considéré que le couple qui avait cessé d'occuper le bien (conditions pour bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U du CGI) pouvait toute de même bénéficier de l'exonération car ils avaient tout mis en oeuvre pour vendre leur bien dans un délai raisonnable, et qu'ils pouvaient justifier du paiement de factures d'électricité et du paiement de la taxe d'habitation.

Attention : si vous louez en même temps, cela ne fonctionnera pas...

Par ailleurs, si la résidence principale n'est pas revendue mais mise en location elle perdra son exonération totale de plus value et tombera dans le régime commun. Ce n'est donc pas toujours le bon choix, surtout s'il y a une grosse plus value à la clef.



  • Les autres cas d'Exoneration

Il existe d'autres cas d'exonération de la plus value :

- Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans;

- En cas d'expropriation si cette dernière est motivée par une décision d'utilité publique;

- Si le prix de vente est inférieur à 15.000 €;

- Si la vente est effectuée par un retraité ou une personne handicapée (sous conditions);

- Si le bien est exposé à un risque naturel;

- Si la vente est réalisée par des non résidents Européens;

- S'il s'agit d'une revente de la résidence secondaire dont les fonds serviront par exemple à rembourser le prêt relais. Il y a quelques règles : la mise en vente doit avoir lieu après l'achat de la résidence principale, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au préalable pendant au moins 4 ans. Toutes les infos sur les exonérations de plus-value immobilières.


  • L'imposition


La plus value immobilière est taxée à plusieurs niveaux :

- Taxation à 19 % au titre de la plus value immobilière;

- Taxation à 15,50 % au titre de la CSG. Actualisation du 24 Mai 2017 :  cette taxation pourrait être relevée à 17,20 % suite à l’élection d'Emmanuel MACRON qui prévoit une hausse de 1,70 % de la CSG;

- Sur taxe sur les plus values supérieures à 50.000 € qui peut s'élever de 2 % à 6 % selon le montant de la plus value;


Le montant d'une plus value n'est pas anodin. Il sert à freiner la spéculation immobilière. Cependant, en instaurant un régime fiscal trop sévère, il a pour conséquence de diminuer la vitesse de rotation des biens immobiliers sur le marché = pénurie de biens et donc hausse des prix.....


Les abattements pour durée de détention


Si vous détenez le bien depuis plus de trente ans, vous bénéficiez d'une exonération totale de la plus value.

Par ailleurs, si vous détenez le bien depuis moins de 5 ans vous ne bénéficierez d'aucune exonération de plus value.

Il est impératif de définir la base taxable avant de soumettre la quotité imposable à l'épreuve de l'impôt.


Définir la base taxable de la plus value immobiliere


On part du prix d'achat ou du prix auquel a eu lieu la donation.

+ On ajoute les frais d'achat : agence immobilière, notaire : forfait de 7,50 % ou au réel si plus intéressant et forfait travaux de 15 % après 5 ans ou au réel dès le départ ou si plus intérressant à condition de fournir les factures.

+ On peut aussi inclure le coût des diagnostiques.

= le prix de revient de votre bien.

Sur la revente on retient le prix net vendeur.

Calcul de la plus-value imposable : Prix net vendeur - Prix de revient.

Selon la durée, il sera alors procéder à un abattement sur l'impôt sur la plus value et sur la CSG.


Le site pap.fr fourni un calculateur de plus value.


Tableau des abattements sur la plus value immobiliere


tableau des plus values immobilières

Calcul abattement pour durée de détention immobilière



Retrouvez le barème de l'impôt sur la plus value.


Exemple :

Vente d'une résidence secondaire.

Net vendeur : Prix de vente le 01/06/2017 : 300.000 euros.


Prix de revient :

- Prix d'achat le 31/05/2010 : 180.000 €;

- Frais de notaire : 12.900 € (dans ce cas on retient 7.50 % de forfait, soit 13.500 €, car au réel, les frais de notaire sont inférieurs)

- Frais d'agence immobilière : 7.300 €

- Réalisation de travaux pour 52.000 €

- diagnostiques avant vente : 300 €

= 253.100 €uros

Plus value :

300.000 € - 253.100 € = 46.900 €

Le bien est détenu depuis 7 ans révolu.

La plus value sera donc taxée :

- au titre de la plus value : 46.900 € - (46.900 €x 12 %) = 41.272 x 19 % = 7.842 €.

- au titre de la CSG : 46.900 € - (46.900 € x 3.30 %) = 45.352,30 x 15,50 % = 7.030 €.

= 14.872 €.


Prélèvement de la plus value

La plus value sera prélevée par le notaire chargé de la vente et directement retenu sur le prix de vente. Il fera signer au vendeur leur déclaration de plus value. Il se chargera de calculer et de vérifier la conformité des justificatifs fournis et il réglera directement l'administration fiscale. Comme la plupart des autres impôts, la prescription fiscale, délai à partir duquel l'administration ne peut plus vous contrôler sera de 3 ans plus l'année en cours. Dans notre exemple, la plus value ne sera plus contestable par le fisc le 01/01/2022.




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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondé en 2003 après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.



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