Plus-value immobilière : comment la calculer et la réaliser

Lorsqu'on achète un bien immobilier, il faut penser également à sa revente. Lors de cette revente, on espère bien réaliser une plus-value immobilière. 

Nos experts se sont penchés sur le sujet et ont répondu pour vous à diverses questions telles que :

• Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ? 
• Comment calculer une plus-value immobilière ? ; 
• Quand est-on imposable sur la plus-value immobilière ? ;
• Comment calculer l'impôt sur la plus-value immobilière ? ;
• Comment calculer le montant d'une plus-value immobilière ? ;
• Comment savoir si je suis redevable de l'impôt sur la plus-value immobilière ? 
• Comment déclarer votre plus-value immobilière ? 

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Avant-tout : Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière 

Tout d'abord, qu'est ce qu'une plus-value immo ? Il s'agit du prix de vente net du bien (le net vendeur = ce qui revient dans votre poche) moins le prix d'achat et de ses accessoires : les frais d'agence et les frais de notaire. On n'intègre pas les intérêts payés pendant la période de détention.

Compte tenu du montant des frais de notaire qui se situent à 7,5 % dans l'ancien, il faut impérativement vendre son bien 7,5 % plus cher que son prix d'acquisition pour réaliser une opération immobilière neutre.

Il est possible de réaliser une plus-value immo tant sur sa résidence principale que sur sa résidence secondaire, mais les règles de droit fiscal seront alors différentes. Effectivement, le calcul d'une plus-value sur une résidence principale est différent de celui d'une plus-value effectuée sur une résidence secondaire, puisque l'impôt sur les plus-values diffère selon les situations (imposition des plus-values différents selon le cas : exonération ; redevable d'un impôt ; différents taux d'imposition, etc). 

Passé ce préambule, il existe un certain nombre de points permettant d'espérer une plus-value.

Les conseils et astuces pour réaliser une plus value immobilière 

• Savoir acheter 

Il faut d'abord savoir acheter. Et donc acheter au meilleur prix.

Il faut prendre connaissance du marché immobilier pour se faire une idée précise des prix de ce marché. Cela permet d'être réactif le moment venu si un bien se situe dans la fourchette basse ou en dessous du marché. Se décider vite permet parfois d'emporter une affaire. Ne pas confondre vitesse et précipitation.

Vous pouvez aussi aller chercher des quartiers en devenir. Consultez les projets en Mairie, intéressez-vous au tissu socio-économique en essayant de sentir les grandes tendances futures.

Désolé d'insister, mais SITIGEO.COM vous mâche déjà le travail ! De plus vous économisez les frais d'agence, soit 7 % du prix.

Saisissez aussi les besoins du quartier. Si vous êtes dans un quartier familial avec des écoles, jardin, etc... Vous aurez plus de mal à revendre un studio plutôt qu'un appartement avec plusieurs chambres. Toujours l'offre et la demande ... .

Achetez si possible un bien avec des travaux. Nos experts estiment qu'un euro investi dans la réalisation de travaux, c'est deux euros à la revente. Un bien sans travaux se vend plus vite et plus cher. Un bien avec des travaux se vend lui moins cher, car il comporte des aléas. La lecture des diagnostics pourra être, par exemple, un moyen de négociation s'il  apparaît beaucoup de défauts sur le bien.

Acheter un bien avec des aléas que vous maîtrisez, vous permet aussi de réaliser une plus-value. Les travaux réalisés seront toujours un plus à la revente. 

Améliorez le bien. En lui créant une autre salle de bain, en changeant la cuisine par exemple. Les pièces d'eau sont très importantes dans un achat.

Ce peut être aussi la création d'un garage ou d'une terrasse. Tout cela apporte immédiatement des atouts supplémentaires.

Le risque est source de rémunération.

• Savoir revendre 

Il faut savoir revendre.

À quel moment ? Nos experts ont observé un pic de transaction sur le premier semestre, jusqu'à la fin du mois d'août. Les acheteurs décident souvent de se mettre en quête d'un bien au début d'une nouvelle année (bonne résolution, hausse de salaire ou changement d'échelon, etc...). Les visites sont aussi plus agréables les soirs de printemps, la luminosité est plus forte et met mieux en valeur les biens. Ceux munis d'une sortie extérieure sont aussi tout à leur avantage sous le soleil.

Il faut soigner la décoration.

Ne pas hésiter à faire les menus réparations ou les mises en valeur nécessaire. Le laisser meublé si possible. On se rend mieux compte des espaces dans un bien meublé que vide. Cela permet de suggérer des dispositions de meubles et d'éviter des objections du style "l'armoire normande de mémé ne va jamais loger" ou "j'adore votre maison, vraiment, mais j'ai mesuré votre séjour et mon canapé d'angle en skaï blanc avec aquarium intégré ne passe pas"....

Et la plus value ça se passe comment ?

Plusieurs grandes règles dans l'imposition sur la plus-value immobilière :

• La résidence principale 

Dans les grandes règles, pas d'imposition sur la plus-value pour la résidence principale. Contrairement à ce que l'on pense, il n'y a pas de délai minimum entre deux reventes de résidences principales. Toutefois, l’administration fiscale sera forcément attirée par la réalisation d'une vérification si vous revendez 4 résidences principales par an.

Dans ce cas tous les moyens sont bons pour prouver que l'on y a véritablement vécu : 

- Factures de consommation d'eau, électricité, gaz etc ;

- Factures du déménagement ou de location de camion ;

- Photos de soirées, de réunions ou tout autre preuve montrant qu'il y a eu de la vie dans ce bien immobilier.

Le contentieux existe lorsque la mise en vente du bien intervient après le déménagement. Une jurisprudence récente de la Cour Administrative d'Appel de Paris du 3 mai 2017 a donné raison à un couple de vendeur dont le changement d'adresse a été antérieur à l'acte définitif de vente. La cour d'Appel a considéré que le couple qui avait cessé d'occuper le bien (conditions pour bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U du Code Général des Impôts (CGI)) pouvait tout de même bénéficier de l'exonération, car ils avaient tout mis en oeuvre pour vendre leur bien dans un délai raisonnable, et qu'ils pouvaient justifier du paiement de factures d'électricité et du paiement de la taxe d'habitation.

Attention : si vous louez en même temps, cela ne fonctionnera pas ... .

Par ailleurs, si la résidence principale n'est pas revendue mais mise en location, elle perdra son exonération totale de plus-value et tombera dans le régime commun. Ce n'est donc pas toujours le bon choix, surtout s'il y a une grosse plus-value à la clef.

• Les autres cas d'exonération

Il existe d'autres cas d'exonération de la plus-value :

1. Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans ; 
2. En cas d'expropriation, si cette dernière est motivée par une décision d'utilité publique ; 
3. Si le prix de vente est inférieur à 15.000 € ;
4. Si la vente est effectuée par un retraité ou une personne handicapée (sous conditions) ;  
5. Si le bien est exposé à un risque naturel ;
6. Si la vente est réalisée par des non-résidents Européens ;
7. S'il s'agit d'une revente de la résidence secondaire dont les fonds serviront par exemple à rembourser le prêt relais.                                                                                                                                                          Il y a quelques règles : la mise en vente doit avoir lieu après l'achat de la résidence principale et il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au préalable pendant au moins 4 ans. Toutes les infos sur les exonérations de plus-value immobilières.

• L'imposition

La plus-value immobilière est taxée à plusieurs niveaux :

1. Taxation à 19 % au titre de la plus-value immobilière ;
2. Taxation à 15,50 % au titre de la CSG. Actualisation du 24 Mai 2017 :  cette taxation pourrait être relevée à 17,20 % suite à l’élection d'Emmanuel MACRON qui prévoit une hausse de 1,70 % de la CSG ;
3. Sur taxe sur les plus-values supérieures à 50.000 € qui peut s'élever de 2 % à 6 % selon le montant de la plus value.

Le montant d'une plus-value n'est pas anodin. Il sert à freiner la spéculation immobilière. Cependant, en instaurant un régime fiscal trop sévère, la conséquence est la diminution de la vitesse de rotation des biens immobiliers sur le marché = pénurie de biens et donc hausse des prix ... .

Les abattements pour durée de détention (voir barème plus-value immobilière ci-dessous)  

Si vous détenez le bien depuis plus de trente ans, vous bénéficiez d'une exonération totale de la plus value (ainsi, vous ne serez non-imposable sur cette opération au titre de la plus-value). A l'inverse, si vous détenez le bien depuis moins de 5 ans vous ne bénéficierez d'aucune exonération de plus value.

Il est impératif de définir la base taxable avant de soumettre la quotité imposable à l'épreuve de l'impôt.

Définir la base taxable de la plus value immobiliere

On part du prix d'achat ou du prix auquel a eu lieu la donation.

On ajoute les frais d'achat : agence immobilière, notaire : forfait de 7,50 % ou au réel si plus intéressant et forfait travaux de 15 % après 5 ans ou au réel dès le départ ou si plus intéressant à condition de fournir les factures.

Et on peut aussi inclure le coût des diagnostics.

= le prix de revient de votre bien.

Sur la revente on retient le prix net vendeur.

Calcul de la plus-value imposable : Prix net vendeur - Prix de revient.

Selon la durée, il sera alors procéder à un abattement sur l'impôt sur la plus value et sur la CSG.

Simulateur de calcul : le site pap.fr fourni un calculateur d'impôt de la plus value.

Plus value immobilière : abattement selon durée de détention

Tableau des abattements sur la plus-value immobilière

Retrouvez le barème de l'impôt sur la plus value.

Exemple : Comment calculer la plus-value immobilière? 

Calcul d'une plus-value sur résidence secondaire. Net vendeur : Prix de vente le 01/06/2017 : 300.000 €.

Prix de revient :

• Valeur d'acquisition le 31/05/2010 : 180.000 € ;
• Frais de notaire : 12.900 € (dans ce cas on retient 7.50 % de forfait, soit 13.500 €, car au réel, les frais de notaire sont inférieurs) ;
• Frais d'agence immobilière : 7.300 € ;
• Réalisation de travaux pour 52.000 € ;
• Diagnostics (plusieurs diagnostics sont obligatoires) avant vente : 300 € ;

= 253.100 €

Plus-value résidence secondaire :

300.000 € - 253.100 € = 46.900 €

Le bien est détenu depuis 7 ans révolu.

La plus-value sera donc taxée :

• Au titre de la plus-value : 46.900 € - (46.900 €x 12 %) = 41.272 x 19 % = 7.842 €.
• au titre de la CSG : 46.900 € - (46.900 € x 3.30 %) = 45.352,30 x 15,50 % = 7.030 €.

= 14.872 €.

Prélèvement de la plus value

La plus value sera prélevée par le notaire chargé de la vente et directement retenu sur le prix de vente. Il fera signer au vendeur leur déclaration de plus-value. Il se chargera de calculer et de vérifier la conformité des justificatifs fournis et il réglera directement l'administration fiscale. 

Comme la plupart des autres impôts, la prescription fiscale, délai à partir duquel l'administration ne peut plus effectuer de contrôle fiscal, sera de 3 ans plus l'année en cours. Dans notre exemple, la plus-value ne sera plus contestable par le fisc le 01/01/2022.

La création d’un nouvel abattement sur les plus-values relatives aux ventes de terrains en zones tendues 

Le gouvernement, au travers de son plan "logement", souhaite créer un nouvel abattement exceptionnel sur les plus-values relatives aux ventes de terrains situés en zones tendues. Cet abattement irait de 70 à 100% et concernerait la vente de terrain à bâtir qui ferait l'objet d'une promesse de vente signée avant fin 2020. Ce dispositif viserait à inciter les propriétaires à céder ces terrains dans la perspective d’y construire des logements neufs. Cette nouvelle disposition renforcerait la lutte contre la rétention des terrains à bâtir et favoriserait ainsi la construction de nouveaux logements dans les zones où il en manque. 

La grille des abattements se présenterait comme telle : 

• Abattement fiscal de 85% pour une vente dans le but de construire du logement intermédiaire ; 
  
• Abattement fiscal de 70% pour des logements libres (sous condition de densification) ;
  
• Abattement de 100% pour une vente dans le but de construire des logements sociaux : exonération totale de la plus-value. 
  
• Prorogation du taux réduit d’imposition de 19% pour les entreprises cédant leurs locaux professionnels en vue de leur transformation en logements. Ce taux réduit serait également étendu à la cession de terrains à bâtir pour la construction de logements neufs (en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020). 

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Couverture : Photo : Sandor Somkuti, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons