Vente immobilière : les diagnostics obligatoires
DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites : les diagnostics à faire réaliser avant de vendre un logement.
Lors d'une vente immobilière, le vendeur a l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique (DDT) par le biais de professionnels certifiés. Il est conseillé d’effectuer ces diagnostics le plus rapidement possible, afin de pouvoir les présenter dès que possible aux potentiels acheteurs. Quoi qu’il en soit, ce dossier de diagnostic technique doit être remis par le vendeur au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin que les acheteurs soient informés de l’état du bien qu'ils souhaitent acquérir.
Ce dossier de diagnostic technique doit comporter :
- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ;
- L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
- L’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages (constat d’état parasitaire) ;
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
- L’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) ;
- L'état de l'installation intérieure de gaz ;
- L'état de l'installation intérieure d'électricité ;
- Le certificat établi à l’issue de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif ;
- L’information sur la présence d’un risque de mérule.
Si le vendeur ne remet pas ce dossier ou s’il est incomplet, il pourra être tenu responsable de tout défaut non apparent que l’acheteur n’a pas la capacité de déceler lui-même. Cette mesure vient protéger l’acheteur qui est considéré dans le cadre d’un achat immobilier comme étant la partie faible.
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb est le diagnostic qui permet de vérifier la présence ou non de plomb dans le bien immobilier. Ce diagnostic doit être réalisé avant même la mise en vente du bien et il concerne uniquement les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
Il faut faire appel à un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité Français d’Accréditation, le Cofrac. Ce dernier doit vérifier les revêtements du logement (intérieurs et extérieurs) et les annexes du logement étant destinées à un usage courant.
Une fois ce diagnostic établi sa validité est illimitée pour les logements mis en vente, lorsque le CREP fait apparaître l’absence de plomb ou la présence de plomb inférieure à 1mg/cm2. Mais ce diagnostic ne sera valable qu’un an à partir du moment où le CREP fait apparaître une présence de plomb d’au minimum 1mg/cm2.
L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante
L’état d’amiante est un diagnostic permettant de repérer la présence des matériaux contenant de l’amiante, il doit être effectué par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation. Il faut que ce test soit réalisé avant la mise en vente du logement et qu’il soit remis au potentiel acquéreur avec le dossier diagnostic technique immobilier complet. Les logements qui doivent faire l’objet de ce diagnostic sont tous ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce diagnostic va essentiellement porter sur les calorifugeages (isolation thermique), les flocages, les faux plafonds, ainsi que sur une liste de matériaux, qui comprend notamment les matériaux en fibre ciment, les dalles de sol ou encore les enduits. Si ce diagnostic fait apparaître le moindre doute sur la présence d'amiante des prélèvements d’échantillons pour analyse en laboratoire peuvent être demandés.
Une fois ce diagnostic effectué une fois, il n'a pas à être renouvelé. Mais dans l’hypothèse où de l'amiante aurait été détectée, il existe trois possibilités :
- Évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux + des produits contenant de l’amiante tous les trois ans ;
- Analyse de risque approfondie, notamment par le biais de mesures d’empoussièrement dans l’atmosphère ;
- Mise en place d’actions correctives + de mesures conservatoires qui peuvent mener à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.
L’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages (constat d’état parasitaire)
Les diagnostics à effectuer sur son bien immobilier avant de le vendre - Termites
Ce test doit être effectué par un professionnel certifié par un organisme accrédité, le Comité français d’accréditation, sur les logements situés dans les zones déclarées par un arrêté comme étant infestée par les termites. Une fois ce test effectué, il est valable uniquement pour une durée de six mois (si le bien met du temps à être vendu, le vendeur devra donc refaire ce diagnostic plusieurs fois).
Ce diagnostic détermine la présence de termites sur le bien concerné, les parties visitées et les éléments pouvant être infestés.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Les diagnostics à effectuer sur son bien immobilier avant de le vendre - Performance énergétique
Ce diagnostic, valable pour une durée de dix ans, va donc évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Les résultats de ce diagnostic seront mentionnés dans l’annonce de vente immobilière.
Ce diagnostic est réalisé par le biais d’un logiciel réglementé. Deux étiquettes seront utilisées :
- Une étiquette « énergie » qui indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (faible consommation) à G (consommation importante).
- Une étiquette « climat » qui indique l’impact annuel de la consommation énergétique du bien sur les émissions de gaz à effet de serre CO2 sur une échelle allant de A (faible consommation) à G (consommation importante).
Ce diagnostic doit contenir de nombreuses informations :
- Caractéristiques du bâtiment + descriptif de ses équipements ;
- Indication pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée + évaluation des dépenses annuelles résultants de ces consommations ;
- Évaluation de la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
- Évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée ;
- Classement du bâtiment en fonction de l’échelle de référence de l’étiquette énergie + de l’étiquette climat ;
- Recommandations pour maîtriser les consommations d’énergie : ex_ travaux pouvant être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
L’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
Les diagnostics à effectuer sur son bien immobilier avant de le vendre - Risques naturels
C’est le préfet du département qui établit la liste des risques prévisibles pour chaque commune. L’arrêté préfectoral en question comporte une annexe pour chaque commune concernée avec les éléments suivants :
- Une note de présentation du ou des plans de prévention ;
- Un ou des documents graphiques permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques, de préciser leur nature et dans la mesure du possible, leur intensité dans chacune des zones ou périmètres délimités ;
- Un règlement du ou des plans de prévention des risques définissant notamment les prescriptions et obligations ;
- Une fiche ou un ERNMT mentionnant la zone de sismicité.
Ce diagnostic est réalisé directement par le vendeur par le biais d’un formulaire. Si besoin, il peut demander à être aidé d’un professionnel. Il faut réaliser ce test moins de six mois avant la signature de la promesse de vente.
L’état de l'installation intérieure de gaz
L’état de l’installation intérieure de gaz permet de déterminer le niveau de sécurité des installations intérieures de gaz du bien immobilier ainsi que de ses dépendances. Ce diagnostic sera également intégré dans le dossier de diagnostic technique qui devra être remis à l’acquéreur potentiel.
Ce diagnostic, qui doit être renouvelé tous les trois ans, va concerner soit les logements dont l’installation du gaz a plus de quinze ans, soit les logements dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans.
Ce diagnostic qui doit être réalisé par un professionnel certifié (sans démonter les installations) repose sur la liste des éléments suivants :
- Appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
- Tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ;
- Locaux où fonctionnent les appareils à gaz permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.
L’état de l'installation intérieure d'électricité
Les diagnostics à effectuer sur son bien immobilier avant de le vendre - Installation électrique
Ce diagnostic concerne les logements dont l’installation électrique (installation située en aval de l’appareil général de commande + protections propres à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant) date de plus de quinze ans.
Le diagnostic doit porter sur les éléments suivants :
- Appareil général de commande, de protection et de son accessibilité ;
- Au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre étant à l’origine de l’installation électrique ;
- Dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conductions, sur chaque circuit ;
- Liaison équipotentielle + installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
- Matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- Conducteurs non protégés mécaniquement.
Ce diagnostic, tout comme celui concernant les installions liées au gaz, a une durée de validité de trois ans.
Le certificat établi à l’issue de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif
L’état de l'installation d'assainissement non collectif concerne les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Ces logements doivent être équipés d’une installation d’assainissement non collectif autonome qui doit faire l’objet d’un contrôle de la commune donnant lieu à un diagnostic. A cet effet, le vendeur doit contacter le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) afin de convenir d’un rendez-vous pour le contrôle.
Ce diagnostic permet d’informer l’acquéreur sur la conformité ou non de l’installation avec la réglementation en vigueur. Il faut l’annexer au dossier de diagnostic technique et le remettre à l’acquéreur avant même la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.
Le SPANC doit donc contrôler l’installation et délivrer un diagnostic précisant si l’installation présente ou non :
- Des dysfonctionnements ;
- Et/ou des risques pour la santé ou l’environnement.
Si l'installation ne répond aux exigences de la réglementation en vigueur, il faudra effectuer des travaux de mise en conformité de l’installation. Ces travaux doivent normalement être pris en charge par le vendeur, mais ce dernier peut toutefois décider de ne pas les faire. Il aura alors le devoir d'en informer le futur acquéreur, qui s'il décide d’acheter aura un an après la signature de l’acte de vente pour effectuer ces travaux de mise en conformité.
Les travaux relatifs à réalisation ou à la réhabilitation d'une installation d'assainissement non collectif peuvent faire l'objet d'aides financières de l'Etat.
- Les propriétaires qui font procéder aux travaux de réalisation ou de réhabilitation par des entreprises privées peuvent bénéficier :
- Des aides distribuées par l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH) s'ils en remplissent les conditions d'attribution ;
- Du taux réduit de TVA (10%) sous certaines conditions ;
- De prêt auprès de la Caisse d'Allocation Familiale (CAF) ou d'une caisse de retraite.
- Pour les propriétaires qui font procéder aux travaux de réalisation ou de réhabilitation par le biais de la collectivité, ils doivent s'acquitter des frais correspondant aux travaux. Dans ce cas de figure, il faut tenir compte des éventuelles subventions versées à la collectivité par les agences de l'eau ou par les conseils départementaux.
Ce diagnostic doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.
L’information sur la présence d’un risque de mérule
Les diagnostics à effectuer sur son bien immobilier avant de le vendre - La présence de mérules
Les tarifs des différents diagnostics immobiliers
Prix des diagnostics immobiliers pour un appartement
Prix des diagnostics immobiliers pour une maison
Les diagnostics obligatoires et les diagnostics facultatifs
Diagnostics immobiliers obligatoires et facultatifs
Les durées de validité des différentes diagnostics immobiliers
Les durées de validité des diagnostics immobiliers
Les sanctions en cas de non-réalisation des différents diagnostics immobiliers
Les sanctions en cas de non-réalisation des diagnostics immobiliers
Tous ces diagnostics constituent le dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente. Le vendeur qui ne respecterait pas cette obligation s’expose à des poursuites judiciaires.
Il est de toute façon dans votre intérêt de vendeur de bien cerner tous les atouts et les inconvénients de votre bien pour pouvoir le mettre en valeur pour la vente. Par ailleurs, si ces diagnostics sont réalisés en amont, ils permettront de mieux maîtriser les objections sur le prix lors de revente et d'espérer réaliser une grosse plus value.
Couverture : Photo : Marvin Nauman, Public domain, via Wikimedia Commons
