Les bailleurs sociaux et le logement social

Au même titre que se nourrir et se vêtir, se loger est une nécessité humaine vitale fondamentale. Avoir un toit sur la tête dans la législation et la constitution de certains pays est même un droit. Le logement social est une des matérialisations de la notion de ce droit au logement.  

Qu'ils soient offices publics, entreprises sociales (ESH), sociétés anonymes coopératives ou sociétés de crédit immobilier (SACICAP) les organismes qui composent les HLM en France partagent les mêmes missions et valeurs : fournir un logement de qualité à prix abordable pour tous ceux qui en ont besoin

Une habitation à loyer modéré (en France, Suisse, Algérie, Sénégal) ou habitation à loyer modique (au Québec), plus connue sous son acronyme HLM (mot féminin : une HLM, parfois utilisé à tord au masculin), étant un logement géré par un organisme d’habitations à loyer modéré public ou privé, qui bénéficie d'un financement public partiel, direct (subvention) ou indirect (privilèges variés : crédits, exonérations fiscales, etc.). 

En France, 58% des ménages sont propriétaires occupants, 25% sont locataires d’un bailleur privé, 15% locataires d’un organisme de logement social, 2% occupant un autre type de logement (autre locatif public, meublés, logements gratuits notamment).

Le rôle des organismes HLM et leur mission

C’est à partir de 1894 qu’en France, la loi Siegfried édictée à l’initiative d’une partie du patronat qui se préoccupait des conditions de vie de ses employés, instaurera la notion d’habitation bon marché.

C’est en 1910 que naît l’Union syndicale des locataires ouvriers et employés. Le logement locatif social devient alors une nouvelle conquête sociale. Pour la première fois, on parle de droit au logement.

En 1912, des Offices publics communaux et départementaux d’HBM (Habitations à Bon Marché) sont institués par la loi Bonnevary du 23 décembre, votée à l’unanimité, afin de développer une vraie politique de logement en faveur de toutes les familles, et non plus exclusivement de celles des travailleurs.

À partir des années 80, se développe une tonalité sociale des politiques du logement. L’interpénétration des champs de l’habitat et de l’action sociale est sans doute, dans ces domaines, l’un des faits marquants de la fin du XXème siècle. Jusqu’alors traité à la marge des politiques du logement, le logement des personnes défavorisées est devenu l’axe central de l’intervention des pouvoirs publics dans le domaine du logement social (Loi Besson).

Aujourd’hui les organismes HLM logent plus de 10 millions de personnes en France. En 2014, ils possédaient 4,4 millions de logements locatifs et 300 000 logements-foyers.

Les bailleurs sociaux permettent aux foyers les plus fragiles de bien se loger

À qui sont destinées les HLM et sous quelles conditions

Les logements sociaux sont destinés aux ménages dont les ressources sont insuffisantes pour avoir les moyens de se loger convenablement au prix du marché privé. C’est ainsi que dans les grandes agglomérations, les loyers dans le parc locatif social sont en moyenne deux fois moins élevés que dans le parc privé. Savoir toutefois que 70% des ménages en France sont éligibles à un logement social.

Pour demander un logement social, il faut être :

• Soit français ;
• Soit étranger admis à séjourner régulièrement en France, c'est-à-dire être titulaire d'un titre de séjour en cours de validité. Il peut s'agir d'une carte de séjour, ou de résident, d'une carte de séjour de ressortissant de l'Union Européenne, de certains visas d'une durée supérieure à trois mois ; 
• Soit une association agréée ayant pour objet de sous-louer à titre temporaire à des personnes en difficulté, et dans des conditions particulières ;
• Soit une association agréée ayant pour objet de sous-louer à titre temporaire à des personnes isolées ou en ménage, âgées de moins de 30 ans révolus.

Les différentes catégories de logements sociaux

Comment sont financées les HLM ?

Le financement de ces logements aux loyers plafonnés, repose essentiellement sur des prêts assis sur l’épargne populaire et sur des aides de l’État et/ou des collectivités territoriales. Les familles bénéficiaires peuvent, en fonction de leurs ressources, recevoir également une aide personnelle.

Depuis l’origine, le Mouvement HLM cherche à permettre aux ménages la liberté de choisir entre location sociale et accession sociale à la propriété. Les organismes peuvent donc être, en fonction de leurs compétences, constructeurs, gestionnaires ou tout à la fois.

Le logement social, cœur de métier du Livret A

Acheter son Habitation à Loyer Modéré, aujourd'hui c’est possible

Tout le monde ne le sait pas, mais il est possible d’acquérir un logement HLM. Si les conditions d’achat d’un bien immobilier labellisé habitation à loyer modéré sont draconiennes, (les locataires du bien en question sont prioritaires), le gouvernement a mis en place une batterie d’aides et d’avantages afin de permettre à de nombreux locataires d’accéder à la propriété pour des prix avantageux, et cela, sans avoir à bouger de chez eux.

Le gouvernement, tout à sa volonté d’encourager l’accession à la propriété, pousse les bailleurs sociaux à proposer à la vente certains de leurs biens disponibles - un bon moyen de compenser le faible taux de primo-accédants dans le parc privé, empêchés par des prix  trop élevés et des banques qui rechignent à financer, malgré des taux d’emprunt pour le moins attractif. 

C’est ainsi qu’en juillet 2015, le gouvernement a annoncé la mise en construction de 10 000 nouveaux logements sociaux pour les 10 prochaines années. Logements destinés à être proposés à la vente.

L’opération se révélant du gagnant-gagnant pour les bailleurs sociaux, puisque l’argent de la vente peut ainsi être réinvesti dans la construction de nouveaux logements, ou encore servir à la réhabilitation du parc immobilier existant. Intéressante, la transaction l’est également pour le locataire, qui devient à moindre coût propriétaire de son propre logement tout en bénéficiant d’une flopée d’avantages.

Les conditions de la mise en vente du bien

Pour que l’opération se fasse, il faut avant tout que le bailleur social veuille vendre une partie des biens qui composent son parc immobilier. Il en a tout à fait le droit, la loi l’y autorise. Mais pour ce faire, il doit d’abord demander auprès de la préfecture et de la ville, une autorisation de mise en vente.

Ce que la commune n’est pas obligée d’accepter ayant elle-même son quota de logements sociaux proposés à la location à respecter, loi SRU oblige, un quota qui de fait diminue en cas de cession de certains de ses biens. La préfecture n’est pas en reste pour suivre ces chiffres de près, puisque c’est elle qui a le pouvoir d’imposer aux villes de respecter le nombre de constructions de HLM.

En cas de logement occupé

Si le logement est occupé, le locataire est prioritaire pour l’achat. C’est à lui que le bailleur qui souhaite se séparer de son bien HLM va proposer l’acquisition de ce logement. 

L’occupant des lieux a lui seul le droit d’en devenir le propriétaire. Du coup, si votre rêve est d’acquérir votre logement social, vous pouvez :

• attendre que votre bailleur décide de le mettre en vente ;
• faire une demande par courrier pour savoir si une cession du bien est prévue dans un avenir proche.

Quoi qu'il en soit, en cas de mise en vente, n’ayez pas d’inquiétude, vous serez prioritaire.

En cas de ressources insuffisantes pour procéder à l’acquisition, vous pouvez même proposer à vos proches (époux/épouse, ascendants ou descendants) d’acheter votre logement HLM pour vous, dans la mesure où ils respectent le plafond de ressources exigé pour l’attribution.

En cas de logement vacant

Si le locataire n’est pas intéressé par l’achat de son logement, le bailleur doit attendre son départ pour être en mesure de proposer la vente, dont le prix est systématiquement basé sur une estimation des domaines, aux autres locataires de son parc immobilier. 

Idem si le logement est vacant : le bailleur fait une proposition à l’ensemble des locataires, sans oublier les employés sociaux du parc immobilier (gardiens, etc). Si au bout de 60 jours personne n’est intéressé, le bailleur est autorisé à aller chercher un acquéreur potentiel à l’extérieur du parc social.

Dans mon HLM dont je suis proprietaire

Un acte d'achat encore minoritaire  

Toutefois, tous les logements sociaux ne sont pas tous destinés à intégrer le marché de l’immobilier. Selon les chiffres de la SNI (Filiale immobilière d'intérêt général de la Caisse des Dépôts, premier bailleur de France), seulement 1% du parc social serait mis en vente chaque année. En effet, il n’est possible de proposer à l’achat que des logements construits ou acquis par le bailleur social depuis au moins 10 ans et qui répondent aux dernières normes en matière de performances énergétiques. Les bailleurs ayant l'obligation de faire les travaux nécessaires avant de vendre.

En 2014, selon le site d’information et d’échange sur le HLM et le logement social, les opérateurs HLM ont ainsi vendu 9 800 logements destinés à des accédants, en secteur groupé ou en diffus. Par ailleurs, près de 7 500 logements locatifs ont été vendus à leurs locataires ou d’autres personnes physiques et 95 000 étaient en cours de commercialisation en fin d’année. 

La plus grande partie des logements vendus en accession sociale par les organismes sont garantis par une clause de rachat en cas d’accident de la vie.

Les avantages de l’achat de son logement HLM

Tout comme bénéficier d’un logement HLM à la location comporte des avantages, il en va de même pour le locataire ou le candidat à l’achat qui peuvent l’un comme l’autre disposer de tout un lot d’avantages visant à encourager l’accession à la propriété des personnes les plus fragiles. En voici quelques uns :

• Le prix : fixé par l’organisme HLM, il est calculé en fonction de l’évaluation proposée pr le service des domaines sur la base de la valeur d’un logement comparable. Les prix du mètre carré sont très en dessous de ceux du marché.
• La prime : l’État verse un bonus oscillant entre 5 000 € et 10 000 € pour l’achat d’un logement HLM
• La TVA : réduite à 5,5%
• La garantie bailleur : le jour où l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser son prêt, le bailleur s’engage à racheter le bien au même prix, et même à reloger l’acheteur dans son parc HLM ! L’engagement vaut sur 15 ans.
• L’assurance revente, dans un délai de 10 ans après l’achat du logement HLM, le bailleur compense financièrement une éventuelle décote du bien lors de la revente.

Des avantages au même titre qu'une acquisition classique
 

De plus, l’accession à la propriété via un logement HLM donne droit aux même aides financières proposées par l’État dans le cadre d’une acquisition classique :

• Prêt sue PEL ;
• Action logement (ex : 1% logement) ;
• Prêt à taux zéro ;
• Crédits amortissables ;
• Dispositifs complémentaires adaptés aux revenus des plus modestes.

Last but not least, une fois que vous êtes propriétaire, il vous est permis de mettre en location votre logement HLM à condition de respecter un loyer plafonné si la location commence dans les 5 années qui suivent l’achat du bien. Un plafond correspondant au loyer que payait l’ancien locataire du logement. 

N'hésitez pas à venir consulter nos autres articles consacrés à la location immobilière dans lesquels les experts de SITIGEO vous expliquent comment trouver une location, les garanties à apporter au bailleur, ainsi que les droits et devoirs du bailleur et du locataire. 

Couverture : Photo : Txllxt TxllxT, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons