Une habitation à loyer modéré (en France, Suisse, Algérie, Sénégal) ou habitation à loyer modique (au Québec), plus connue sous son acronyme HLM (mot féminin : une HLM, parfois utilisé à tord au masculin), étant un logement géré par un organisme d’habitations à loyer modéré public ou privé, qui bénéficie d'un financement public partiel, direct (subvention) ou indirect (privilèges variés : crédits, exonérations fiscales, etc.).
En France, 58% des ménages sont
propriétaires occupants, 25% sont locataires d’un bailleur privé, 15%
locataires d’un organisme de logement social, 2% occupant un autre type de
logement (autre locatif public, meublés, logements gratuits notamment).
C’est à partir de 1894 qu’en France, la
loi Siegfried édictée à l’initiative d’une partie du patronat qui se
préoccupait des conditions de vie de ses employés, instaurera la notion d’habitation
bon marché.
C’est en 1910 que naît l’Union syndicale
des locataires ouvriers et employés. Le logement locatif social devient alors
une nouvelle conquête sociale. Pour la première fois, on parle de droit au
logement.
En 1912, des Offices publics communaux et départementaux d’HBM (Habitations à Bon Marché) sont institués par la loi Bonnevary du 23 décembre, votée à l’unanimité, afin de développer une vraie politique de logement en faveur de toutes les familles, et non plus exclusivement de celles des travailleurs.
À partir des années 80, se développe une
tonalité sociale des politiques du logement. L’interpénétration des champs de
l’habitat et de l’action sociale est sans doute, dans ces domaines, l’un des
faits marquants de la fin du XXème siècle. Jusqu’alors traité à la marge des
politiques du logement, le logement des personnes défavorisées est devenu l’axe
central de l’intervention des pouvoirs publics dans le domaine du logement
social (Loi Besson).
Aujourd’hui les organismes HLM logent
plus de 10 millions de personnes en France. En 2014, ils possédaient 4,4
millions de logements locatifs et 300 000 logements-foyers.
Les bailleurs sociaux permettent aux foyers les plus fragiles de bien se loger
Les logements sociaux sont destinés aux
ménages dont les ressources sont insuffisantes pour avoir les moyens de se
loger convenablement au prix du marché privé. C’est ainsi que dans les grandes
agglomérations, les loyers dans le parc locatif social sont en moyenne deux
fois moins élevés que dans le parc privé. Savoir toutefois que 70% des ménages en France sont éligibles à un logement social.
Pour demander un logement social, il faut être :
Le financement de ces logements aux loyers plafonnés, repose essentiellement sur des prêts assis sur l’épargne populaire et sur des aides de l’État et/ou des collectivités territoriales. Les familles bénéficiaires peuvent, en fonction de leurs ressources, recevoir également une aide personnelle.
Depuis l’origine, le Mouvement HLM
cherche à permettre aux ménages la liberté de choisir entre location sociale et
accession sociale à la propriété. Les organismes peuvent donc être, en fonction
de leurs compétences, constructeurs, gestionnaires ou tout à la fois.
Tout le monde ne le sait pas,
mais il est possible d’acquérir un logement HLM. Si les conditions d’achat d’un
bien immobilier labellisé habitation à loyer modéré sont draconiennes, (les
locataires du bien en question sont prioritaires), le gouvernement a mis en
place une batterie d’aides et d’avantages afin de permettre à de nombreux
locataires d’accéder à la propriété pour des prix avantageux, et cela, sans
avoir à bouger de chez eux.
Le gouvernement, tout à sa volonté
d’encourager l’accession à la propriété, pousse les bailleurs sociaux à
proposer à la vente certains de leurs biens disponibles - un bon moyen de
compenser le faible taux de primo-accédants dans le parc privé, empêchés par
des prix trop élevés et des banques qui rechignent à financer, malgré des
taux d’emprunt pour le moins attractif.
C’est ainsi qu’en juillet 2015, le
gouvernement a annoncé la mise en construction de 10 000 nouveaux logements
sociaux pour les 10 prochaines années. Logements destinés à être proposés à la
vente.
L’opération se révélant du gagnant-gagnant pour les bailleurs sociaux, puisque l’argent de la vente peut ainsi
être réinvesti dans la construction de nouveaux logements, ou encore servir à
la réhabilitation du parc immobilier existant. Intéressante, la transaction
l’est également pour le locataire, qui devient à moindre coût propriétaire de
son propre logement tout en bénéficiant d’une flopée d’avantages.
Pour que l’opération se fasse, il faut
avant tout que le bailleur social veuille vendre une partie des biens qui
composent son parc immobilier. Il en a tout à fait le droit, la loi l’y
autorise. Mais pour ce faire, il doit d’abord demander auprès de la préfecture
et de la ville, une autorisation de mise en vente.
Ce que la commune n’est pas obligée
d’accepter ayant elle-même son quota de logements sociaux proposés à la
location à respecter, loi SRU oblige, un quota qui de fait diminue en cas de
cession de certains de ses biens. La préfecture n’est pas en reste pour suivre
ces chiffres de près, puisque c’est elle qui a le pouvoir d’imposer aux villes
de respecter le nombre de constructions de HLM.
Si le logement est occupé, le locataire
est prioritaire pour l’achat. C’est à lui que le bailleur qui souhaite se
séparer de son bien HLM va proposer l’acquisition de ce logement.
L’occupant des lieux a lui seul le droit d’en devenir le propriétaire. Du coup, si votre rêve est d’acquérir votre logement social, vous pouvez :
Quoi qu'il en soit, en cas de mise en
vente, n’ayez pas d’inquiétude, vous serez prioritaire.
En cas de ressources insuffisantes pour
procéder à l’acquisition, vous pouvez même proposer à vos proches
(époux/épouse, ascendants ou descendants) d’acheter votre logement HLM pour
vous, dans la mesure où ils respectent le plafond de ressources exigé pour
l’attribution.
Si le locataire n’est pas
intéressé par l’achat de son logement, le bailleur doit attendre son
départ pour être en mesure de proposer la vente, dont le prix est systématiquement basé sur une estimation des domaines, aux autres locataires de son
parc immobilier.
Idem si le logement est vacant : le
bailleur fait une proposition à l’ensemble des locataires, sans oublier les
employés sociaux du parc immobilier (gardiens, etc). Si au bout de 60 jours
personne n’est intéressé, le bailleur est autorisé à aller chercher un
acquéreur potentiel à l’extérieur du parc social.
Dans mon HLM dont je suis proprietaire
Toutefois, tous les logements sociaux ne
sont pas tous destinés à intégrer le marché de l’immobilier. Selon les chiffres
de la SNI (Filiale immobilière d'intérêt général de la Caisse des Dépôts,
premier bailleur de France), seulement 1% du parc social serait mis en vente
chaque année. En effet, il n’est possible de proposer à l’achat que des
logements construits ou acquis par le bailleur social depuis au moins 10 ans et
qui répondent aux dernières normes en matière de performances énergétiques. Les bailleurs ayant l'obligation de faire les travaux nécessaires avant de vendre.
En 2014, selon le site d’information et
d’échange sur le HLM et le logement social, les opérateurs HLM ont ainsi vendu
9 800 logements destinés à des accédants, en secteur groupé ou en diffus. Par
ailleurs, près de 7 500 logements locatifs ont été vendus à leurs locataires ou
d’autres personnes physiques et 95 000 étaient en cours de commercialisation en
fin d’année.
La plus grande partie des logements
vendus en accession sociale par les organismes sont garantis par une clause de
rachat en cas d’accident de la vie.
Tout comme bénéficier d’un logement HLM
à la location comporte des avantages, il en va de même pour le locataire ou le
candidat à l’achat qui peuvent l’un comme l’autre disposer de tout un lot d’avantages
visant à encourager l’accession à la propriété des personnes les plus fragiles.
En voici quelques uns :
De plus, l’accession à la propriété via
un logement HLM donne droit aux même aides financières proposées par l’État
dans le cadre d’une acquisition classique :
Last but not least, une fois que vous
êtes propriétaire, il vous est permis de mettre en location votre logement HLM
à condition de respecter un loyer plafonné si la location commence dans les 5
années qui suivent l’achat du bien. Un plafond correspondant au loyer que
payait l’ancien locataire du logement.
Isabelle Camus est une passionnée des sujets qui font évoluer la société. Créatrice et rédactrice en chef du blog à succès Serial Blogueuse, elle est Community Manager et Responsable des relations presse pour le groupe Ashler & Manson.
Les lecteurs du journal régional Sud Ouest connaissent bien le nom de Guillemette Bardinet. Pendant près de 15 ans elle y a assuré la rubrique Dans La Maison de, un concept qu'elle a créé pour décrire le rapport affectif qu’une personnalité bordelaise entretenait av...
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