Dans le cadre d’une location immobilière, les locataires comme les propriétaires ont des obligations ainsi que des droits.
Ces règles s'appliquent peu importe qu'il s'agisse d'une location classique ou d'une location sociale.
Le locataire dès lors qu’il signe le contrat de location s’engage à payer le montant du loyer qui est indiqué dans le contrat (ce montant peut être augmenté par le propriétaire chaque année à la date anniversaire du contrat dans le respect de certaines règles). Le paiement du loyer intervient normalement tous les mois avant une date qui doit être déterminée dans le contrat de location par le propriétaire (très souvent avant le 5 du mois).
Obligation de paiement du loyer pour le locataire
Le locataire va devoir payer des charges relatives à différentes catégories de dépenses :
Ces charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais ce dernier peut les répercuter sur le locataire sans que ce dernier ne puisse refuser. C’est cette dernière option qui est dans la majeure partie des cas appliquée.
Le locataire a la jouissance exclusive du bien loué qui constitue son domicile. Tout en respectant la destination (usage d’habitation ; usage professionnel ; usage mixte) du bien qui a été défini dans le bail ainsi que le règlement de copropriété, le locataire peut y vivre librement.
Les dégradations et les pertes (ex_ perte de clés ; parquet rayé) qui interviendraient au cours du bail sont à la charge du locataire. Exception faite, des cas où il peut apporter la preuve que ces faits sont indépendants de sa volonté et qu’ils sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou encore à une personne tiers qu’il n’a pas introduit volontairement chez lui (ex_ porte forcée à l’occasion d’un cambriolage).
Entretien du bien par le locataire
L’entretien courant du logement relève de la responsabilité du locataire qui doit prendre en charge les menues réparations ainsi que celles d’entretien courant (ex_ maintien en état de propreté du bien loué ou encore remplacement des joints usés).
Les réparations qualifiées d’importantes sont quant à elles à la charge du propriétaire. Il peut s’agir de réparations dues à la vétusté du bien, à un vice de construction de ce dernier ou encore à un cas de force majeure.
Afin de vous donner une idée des réparations à la charge des locataires, en voici une petite liste :
Dans cette catégorie, on va trouver l’entretien courant du jardin, tel que la tonte de la pelouse, l’enlèvement des mousses sur auvents et terrasses ainsi que le dégorgement des conduits d’eau pluviale.
Il s’agit ici du remplacement des poignées de portes ou encore des gonds, de la réfection des mastics, du remplacement des vitres détériorées, ou encore du graissage.
L’entretien des parties intérieures va concerner le maintien en état de propreté du bien, les raccords de peinture, de papier peint ou encore de revêtement de sol. Mais aussi, l’entretien courant de la vitrification ou encore la réparation des placards.
En ce qui concerne l’entretien des installations de plomberie, le locataire doit déboucher les canalisations d’eau, remplace les joints et colliers et vidanger les fosses septiques.
Il doit également entretenir les éviers et appareils sanitaires, comme par exemple le nettoyage du dépôt de calcaire.
Cette dernière catégorie quant à elle concerne le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et des fusibles, comme le remplacement des ampoules.
Le locataire ne peut s’opposer à divers travaux tels que :
Avant le début des travaux, le propriétaire devra informer le locataire de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution (date de début des travaux, type de travaux, durée, …).
Attention, aucun de ces travaux ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés, sauf accord exprès du locataire.
En outre, si ces travaux dépassent 21 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer au propriétaire. Et si ces travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.
Le locataire à l’interdiction de transformer le logement loué, ni même les équipements de ce dernier, sans l’accord écrit du propriétaire.
Si cette règle n’est pas respectée, au moment du départ du locataire, le bailleur peut conserver le bénéfice des transformations du bien sans indemniser le locataire pour ces dernières ou il peut également exiger la remise en l’état initial des lieux dans l’hypothèse où ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du bien. Si le locataire n’obtempère pas, le propriétaire retiendra très souvent la totalité de sa caution en guise de dédommagement.
Assurance habitation
Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (principalement ce qui concerne les dégâts des eaux, les incendies, les explosions et éventuellement, les vols des équipements), auprès de la compagnie d'assurance de son choix. C'est une des garanties dont le propriétaire fait la demande.
Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d'assurance), puis chaque année à la demande du bailleur.
Le défaut d'assurance donne le droit au bailleur :
Les travaux à la charge du propriétaire
Le logement mis en location doit être décent. En effet, le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation. Cette obligation concerne également les équipements, mentionnés dans le contrat de location, qui doivent être en bon état de fonctionnement.
Néanmoins, si le logement mis en location n’est pas en bon état d’usage lors de l’entrée dans les lieux du locataire, les parties au contrat (propriétaire et locataire) peuvent se mettre d’accord sur la prise en charge et l’exécution par le locataire de travaux nécessaires à la remise en état du bien.
Si un tel cas de figure est envisagé, il faut prévoir une clause dans le contrat de location qui précise divers points :
Tout au long de la durée du bail, le propriétaire a pour obligation d’entretenir le logement et de faire effectuer les réparations nécessaires à la bonne utilisation du logement mis en location.
Cependant, comme cela a été expliqué ci-dessus, les petites réparations ainsi que l’entretien courant doivent être exécutés par le locataire.
Quant à lui, le bailleur est tenu :
Avant tout travaux, le bailleur doit remettre au locataire une notification de travaux par lettre qu’il doit soit lui remettre en main propre soit lui transmettre par courrier recommandé avec avis de réception.
Le locataire quant à lui doit permettre l’accès au bien loué pour l’exécution des travaux, sous certaines conditions :
Il incombe au propriétaire la charge d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué. Cette obligation faite au propriétaire a pour conséquence que ce dernier doit lui-même s’interdire de tous agissements qui pourraient occasionner une gêne au locataire en place dans le bien.
Néanmoins, la loi prévoit certains cas dans lesquels le propriétaire peut outrepasser cette règle, comme par exemple dans le cadre de réparations urgentes.
Si le locataire souhaite effectuer certains aménagements dans le bien, le propriétaire ne peut pas s’y opposer, mis à part s’il s’agit de travaux de transformation.
Par exemple, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la pose de parquet ou encore à un rafraîchissement de peinture.
A l’inverse, le propriétaire peut tout à fait s’opposer à la destruction d’une cloison ou à la transformation d’une pièce, comme par exemple transformer une chambre en salle de bains.
Le propriétaire ou encore l’agence gérant la location du bien doit remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande à partir du moment où ce dernier a bien réglé son loyer. La remise de ces quittances de loyer ne peut pas faire l’objet de frais.
Cette quittance de loyer doit comporter :
Si le locataire le souhaite, le propriétaire peut transmettre ces quittances par mail.
Si le locataire est la cause de trouble du voisinage, en raison de son comportement (ex_ musique très forte, …), le propriétaire doit exercer ses droits lui permettant d’obtenir la cessation de ce comportement inopportun.
Angélique Voisin, passionnée de littérature et titulaire d'un master 2 en gestion de patrimoine privé, est l'auteur de nombreux articles sur le blog de SITIGEO. Courtier chez Ashler & Manson, elle est spécialisée dans l'univers de l'achat immobilier à crédit.
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