Location : droits et devoirs du propriétaire et du locataire

Dans le cadre d’une location immobilière, les locataires comme les propriétaires ont des obligations ainsi que des droits. 

Ces règles s'appliquent peu importe qu'il s'agisse d'une location classique ou d'une location sociale. 

Les droits et obligations du locataire

L’obligation de paiement du loyer 

Le locataire dès lors qu’il signe le contrat de location s’engage à payer le montant du loyer qui est indiqué dans le contrat (ce montant peut être augmenté par le propriétaire chaque année à la date anniversaire du contrat dans le respect de certaines règles). Le paiement du loyer intervient normalement tous les mois avant une date qui doit être déterminée dans le contrat de location par le propriétaire (très souvent avant le 5 du mois). 

Obligation de paiement du loyer pour le locataire

L’obligation de paiement des charges 

Le locataire va devoir payer des charges relatives à différentes catégories de dépenses : 

• La catégorie des frais liés aux services du logement et à l’usage de l’immeuble (ex_ consommations d’eau ou d’énergie ; éléments d’équipement tel que l’ascenseur ou le chauffage collectif).
  

• La catégorie des dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (ex_ changement des ampoules du couloir ; réparation de la porte électrique du garage).
  

• La catégorie des taxes locatives correspondant à des services dont le locataire bénéficie (ex_ enlèvement des ordures ménagères). 
  

Ces charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais ce dernier peut les répercuter sur le locataire sans que ce dernier ne puisse refuser. C’est cette dernière option qui est dans la majeure partie des cas appliquée. 

L'obligation de respecter l’usage des locaux  

Le locataire a la jouissance exclusive du bien loué qui constitue son domicile. Tout en respectant la destination (usage d’habitation ; usage professionnel ; usage mixte) du bien qui a été défini dans le bail ainsi que le règlement de copropriété, le locataire peut y vivre librement. 

L'obligation de prise en charge des dégradations

Les dégradations et les pertes (ex_ perte de clés ; parquet rayé) qui interviendraient au cours du bail sont à la charge du locataire. Exception faite, des cas où il peut apporter la preuve que ces faits sont indépendants de sa volonté et qu’ils sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou encore à une personne tiers qu’il n’a pas introduit volontairement chez lui (ex_ porte forcée à l’occasion d’un cambriolage). 

L’obligation de prise en charge de l’entretien courant du logement

Entretien du bien par le locataire

L’entretien courant du logement relève de la responsabilité du locataire qui doit prendre en charge les menues réparations ainsi que celles d’entretien courant (ex_ maintien en état de propreté du bien loué ou encore remplacement des joints usés). 

Les réparations qualifiées d’importantes sont quant à elles à la charge du propriétaire. Il peut s’agir de réparations dues à la vétusté du bien, à un vice de construction de ce dernier ou encore à un cas de force majeure. 

Afin de vous donner une idée des réparations à la charge des locataires, en voici une petite liste : 

• L'entretien des parties extérieures à usage privatif :
  

Dans cette catégorie, on va trouver l’entretien courant du jardin, tel que la tonte de la pelouse, l’enlèvement des mousses sur auvents et terrasses ainsi que le dégorgement des conduits d’eau pluviale. 

• L'entretien lié aux ouvertures intérieures et extérieures du logement, tel que les portes, les fenêtres, les vitrages ou encore les stores :
  

Il s’agit ici du remplacement des poignées de portes ou encore des gonds, de la réfection des mastics, du remplacement des vitres détériorées, ou encore du graissage. 

• L'entretien des parties intérieures : 
  

L’entretien des parties intérieures va concerner le maintien en état de propreté du bien, les raccords de peinture, de papier peint ou encore de revêtement de sol. Mais aussi, l’entretien courant de la vitrification ou encore la réparation des placards. 

• L'entretien des installations de plomberie :
  

En ce qui concerne l’entretien des installations de plomberie, le locataire doit déboucher les canalisations d’eau, remplace les joints et colliers et vidanger les fosses septiques. 

Il doit également entretenir les éviers et appareils sanitaires, comme par exemple le nettoyage du dépôt de calcaire. 

• L'entretien des équipements électriques :
  

Cette dernière catégorie quant à elle concerne le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et des fusibles, comme le remplacement des ampoules. 

L’obligation de laisser l’accès au logement pour des travaux 

Le locataire ne peut s’opposer à divers travaux tels que : 

• Les travaux d’amélioration des parties communes ou d’autres logements du même immeuble ;
  

• Les travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués ;
  

• Les travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
  

• Les travaux de mis aux normes de la décence.
  

Avant le début des travaux, le propriétaire devra informer le locataire de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution (date de début des travaux, type de travaux, durée, …).

Attention, aucun de ces travaux ne peut  être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés, sauf accord exprès du locataire. 

En outre, si ces travaux dépassent  21 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer au propriétaire. Et si ces travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.

L’interdiction de transformer les lieux

Le locataire à l’interdiction de transformer le logement loué, ni même les équipements de ce dernier, sans l’accord écrit du propriétaire. 

Si cette règle n’est pas respectée, au moment du départ du locataire, le bailleur peut conserver le bénéfice des transformations du bien sans indemniser le locataire pour ces dernières ou il peut également exiger la remise en l’état initial des lieux dans l’hypothèse où ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du bien. Si le locataire n’obtempère pas, le propriétaire retiendra très souvent la totalité de sa caution en guise de dédommagement.  

L’obligation d'assurance des locataires 

Assurance habitation

Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (principalement ce qui concerne les dégâts des eaux, les incendies, les explosions et éventuellement, les vols des équipements), auprès de la compagnie d'assurance de son choix. C'est une des garanties dont le propriétaire fait la demande. 

Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d'assurance), puis chaque année à la demande du bailleur.

Le défaut d'assurance donne le droit au bailleur :

• De résilier le bail de location si une clause du contrat de location le prévoit ;
  

• De souscrire une assurance en lieu et place du locataire dont il pourra récupérer les cotisations auprès de ce dernier. 
  

Les droits et obligations du propriétaire

L’obligation de réaliser certains travaux et d’entretenir le bien loué 

Concernant les travaux 

Le logement mis en location doit être décent. En effet, le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation. Cette obligation concerne également les équipements, mentionnés dans le contrat de location, qui doivent être en bon état de fonctionnement. 

Néanmoins, si le logement mis en location n’est pas en bon état d’usage lors de l’entrée dans les lieux du locataire, les parties au contrat (propriétaire et locataire) peuvent se mettre d’accord sur la prise en charge et l’exécution par le locataire de travaux nécessaires à la remise en état du bien. 

Si un tel cas de figure est envisagé, il faut prévoir une clause dans le contrat de location qui précise divers points :

• La nature des travaux que le locataire envisage d’exécuter ou de faire exécuter par un professionnel ; 
  

• La manière dont le montant de ces travaux peut s’imputer sur le loyer ;
  

• La durée de cette imputation ;
  

• Il faut également prévoir en cas de départ anticipé du locataire, les différentes modalités de son dédommagement. 
  

Concernant l’entretien 

Tout au long de la durée du bail, le propriétaire a pour obligation d’entretenir le logement et de faire effectuer les réparations nécessaires à la bonne utilisation du logement mis en location. 

Cependant, comme cela a été expliqué ci-dessus, les petites réparations ainsi que l’entretien courant doivent être exécutés par le locataire. 

Quant à lui, le bailleur est tenu :

• Des réparations urgentes (ex_ panne du bidon d’eau chaude en période hivernale) ;
  

• Des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives (ex_ ravalement de façade) ; 
  

• Des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (ex_ fenêtre défectueuse, rideau électrique endommagé) ; 
  

• Des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (ex_ isolation, équipement de chauffage performant).
  

Avant tout travaux, le bailleur doit remettre au locataire une notification de travaux par lettre qu’il doit soit lui remettre en main propre soit lui transmettre par courrier recommandé avec avis de réception. 

Le locataire quant à lui doit permettre l’accès au bien loué pour l’exécution des travaux, sous certaines conditions :

• Tous les jours sauf les samedis, dimanches et les jours fériés (sauf accord express du locataire) ; 
  

• Moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. 
  

L’obligation d’assurer une jouissance paisible et de garantir les vices et les défauts du logement 

Il incombe au propriétaire la charge d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué.  Cette obligation faite au propriétaire a pour conséquence que ce dernier doit lui-même s’interdire de tous agissements qui pourraient occasionner une gêne au locataire en place dans le bien. 

Néanmoins, la loi prévoit certains cas dans lesquels le propriétaire peut outrepasser cette règle, comme par exemple dans le cadre de réparations urgentes. 

L’obligation d’accepter les aménagements du locataire 

Si le locataire souhaite effectuer certains aménagements dans le bien, le propriétaire ne peut pas s’y opposer, mis à part s’il s’agit de travaux de transformation.  

Par exemple, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la pose de parquet ou encore à un rafraîchissement de peinture. 

A l’inverse, le propriétaire peut tout à fait s’opposer à la destruction d’une cloison ou à la transformation d’une pièce, comme par exemple transformer une chambre en salle de bains. 

L’obligation de délivrer des quittances loyer 

Le propriétaire ou encore l’agence gérant la location du bien doit remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande à partir du moment où ce dernier a bien réglé son loyer.  La remise de ces quittances de loyer ne peut pas faire l’objet de frais. 

Cette quittance de loyer doit comporter :

• La somme versée par le locataire (loyer + montant des charges) 
  

• Et si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, le propriétaire doit faire apparaître la somme versée. 
  

Si le locataire le souhaite, le propriétaire peut transmettre ces quittances par mail. 

L’obligation de mettre un terme aux troubles de voisinages causés par son locataire 

Si le locataire est la cause de trouble du voisinage, en raison de son comportement (ex_ musique très forte, …), le propriétaire doit exercer ses droits lui permettant d’obtenir la cessation de ce comportement inopportun.