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LOCATION IMMOBILIÈRE - LES GARANTIES À FOURNIR AU BAILLEUR

20/06/2017






Si vous souhaitez louer un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement ou encore d'une maison, le bailleur (propriétaire, agence immobilière ou encore bailleur social) vous demandera certaines garanties, notamment :

  • Un dossier (permettant de vérifier vos capacités financières) ;
  • Un ou des garants ;
  • Un dépôt de garantie ;
  • Une assurance


En tant que locataire vous devrez donc fournir un certains nombres de garanties, quant au propriétaire, il devra également respecter certaines obligations



La constitution du dossier 





Constituer son dossier de location

La constitution du dossier de location : nombreuses pièces à récolter




Lorsque l’on recherche un bien à louer, il faut penser à se constituer un bon dossier, car c’est de ce dernier que dépendra la réponse du propriétaire ou encore de l’agence immobilière.  En effet, une fois l’étape de la recherche de la location bien entamée, il convient de prendre le temps de constituer au plus vite un dossier complet. 


Lorsque que vous visiterez un bien immobilier à louer, si vous voulez mettre toues les chances de votre côté, nous vous conseiller de vous présenter au rendez-vous directement avec un dossier complet. Les différents documents constituants le dossier vont essentiellement avoir pour but de vérifier votre solvabilité et donc votre capacité à supporter le loyer chaque mois.



Ce dernier doit comprendre un certain nombre de pièces




Documents pour dossier de location

Les documents nécessaires à la constitution du dossier de location




  • Une pièce d’identité en cours de validité comportant la photographie et la signature du titulaire (ex. carte nationale d’identité ; passeport ; …) ;

  • Si vous travaillez :  vous devrez fournir votre contrat de travail ou à défaut une attestation la plus précise possible  (ex. poste occupé ; rémunération ; date d’entrée en fonction ; si période d’essai en cours, il faut le préciser et en donnant la durée …) de votre employeur. Vous devrez également fournir vos trois derniers bulletins de salaire, ainsi que votre dernier avis d’imposition

  • Si vous êtes étudiant : vous devrez fournir votre carte étudiante ou votre certificat de scolarité de l’année en cours. 

  • Il faudra également fournir les trois dernières quittances de loyer : vous devez les demander à votre propriétaire ou à l’agence en charge de la location de votre appartement. Ces documents doivent être remis sans contrepartie financière. 

  • Si vous ne pouvez pas fournir de quittance de loyer, dans le cas par exemple où vous n’étiez pas locataire auparavant, vous devrez transmettre un autre justificatif de domicile tel qu’une facture EDF, de gaz, d’internet, … .


Si vous êtes éligibles aux APL (Aide Personnalisée au Logement), n’hésitez pas à en informer le propriétaire. A cette occasion vous pouvez lui fournir une copie d’une simulation attestant du montant auquel vous pouvez prétendre. 

Vous pouvez réaliser cette simulation sur le site de la CAF. Diverses informations vous seront demandées telles que : vos revenus, le montant de votre loyer (sans les charges), le nombre de personnes à votre charge, etc. 


Autre détail important, le propriétaire ou l’agence immobilière n’a pas le droit de vous demander un chèque de réservation, hormis dans le cas de locations saisonnières. En effet, ne versez aucune somme d’argent avant même la signature du contrat de location


Pour vos visites nous vous conseillons donc d’apporter votre dossier complet, propre et bien présenté afin de démontrer le sérieux de votre candidature. 


Il faut savoir que la liste des documents pouvant être demandés dans le cadre d’une location est fixée par décret. En effet, c’est le décret du 5 novembre 2015 qui détermine cette liste. Le propriétaire ou l'agence immobilière ne sont pas en droit de vous demander d’autres documents. 


Par exemple, le propriétaire ne peut pas exiger des documents qui seraient de nature à attenter à la vie privée du locataire, tel que des relevés de comptes bancaires. Il est également proscrit de demander des documents qui n’auraient pas de rapport avec la location, tel qu’un extrait de votre casier judiciaire.


En cas de non-respect de la liste des documents prévue par décret dans le cadre de la location immobilière, une sanction est prévue.  En effet, ce décret met en place une liste de pièces exigibles qui est limitatives et exhaustive. A ce titre, si cette liste n’est pas respectée, la loi du 6 juillet 1989 en son article 22-2 prévoit une sanction qui prend la forme d’une amende administrative. En fonction de la gravité des faits son montant variera. Elle peut atteindre jusqu’à 3 000€ pour un particulier et jusqu’à 15 000€ pour une personne morale, comme par exemple une SCI (Société Civile Immobilière). On observe alors toute la protection qu’apporte ce décret au locataire, car la sanction est dissuasive. 




Décret 5 novembre 2015 - Liste de pièces interdites

Le bailleur doit respecter une liste de pièces : la demande de certaines pièces est interdite




Voici une liste de quelques documents interdits :

  • Photographie d’identité (hormis celle présente sur la pièce d’identité) ;
  • Carte vitale ;
  • Autorisation de prélèvement automatique ; 
  • Relevés de compte bancaire ;
  • Attestation d’absence de crédit en cours ; 
  • Attestation de bonne tenue de compte bancaire ;
  • Attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et des charges locatives dès lors que le locataire a pu obtenir ses trois dernières quittances de loyer ;
  • Jugement de divorce (à l’exception du paragraphe débutant par l’énoncé : « Par ces motifs … » ;
  • Contrat de mariage ;
  • Certificat de concubinage ; 
  • Attestation de l’employeur si le locataire a pu fournir son contrat de travail ; 
  • Chèque de réservation de logement (sauf location saisonnière) ;
  • Dossier médical personnel ;
  • Extrait de casier judiciaire ; 
  • Demande de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
  • Demande de la remise sur un compte bloqué d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en l’absence de dépôt de garantie, de biens, d’effets ou encore de valeurs. 
  • Document relatif aux informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier. 



La caution 




Que votre solvabilité soit suffisante ou non, le propriétaire ou l’agence immobilière en charge de la gestion de la location peuvent demander une autre garantie. Une caution dite caution solidaire


En effet, le plus souvent cette caution est solidaire, ce qui signifie que s’il y a plusieurs locataires, le créancier (propriétaire ou agence immobilière) peut demander le paiement de la totalité de la dette, à l’une ou à l’autre caution. Et ceux sans même avoir à passer par le biais du locataire.  C’est un moyen supplémentaire pour lui de s’assurer du bon paiement des loyers tout au long de la durée de la location.


Pour faire une définition rapide de la notion de caution, il convient de préciser qu’il s’agit d’un engagement pris par un tiers de payer le loyer du locataire en cas de défaillance de ce dernier. 


Même si en théorie, toute personne peut se porter caution (ex. des amis), en pratique, les propriétaires préfèrent que la caution soit un membre de la famille du locataire (ex. les parents de ce dernier). 


Lors de vos visites, pensez à amener également les pièces relatives à votre caution :

Pièces d’identité comportant une photographie et la signature ; trois derniers bulletins de salaire ; contrat de travail ou attestation de l’employeur ; justificatif de domicile (facture d’électricité, d’eau, de gaz, …) ; titre de propriété …. . En principe, la caution doit fournir les mêmes pièces que le locataire


A savoir

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, un bailleur qui aurait souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas demander un cautionnement. Cette règle connait toutefois deux exceptions, elle ne s’applique pas dans le cas où le locataire serait un étudiant ou un apprenti


Bon à savoir pour les étudiants


L’Etat, depuis septembre 2014, propose une Caution Locative Etudiante (Clé). Il s’agit là d’une garantie de l’Etat dont les étudiants qui n’ont pas de caution solidaire familiale ou amicale peuvent bénéficier. 


Cette aide concerne uniquement les étudiants de moins de 28 ans, ainsi que les doctorants et post-doctorants étrangers, qui cherchent un logement, qu’il s’agisse d’un logement du CROUS, un logement social ou encore un logement dans le parc privé. Cela applique également à tout type d’occupation : seul, en couple ou encore en colocation. 


Attention, cette caution locative étudiante représente un coût qui correspond à 1.5% du loyer et des charges

Si vous êtes dans ce cas de figure, n’hésitez pas à faire une demande sur le site LOKAVIZ




Le dépôt de garantie 





Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir d'éventuels manquements du locataire, tels que des loyers ou charges impayés, la réalisation de réparations locatives... .


Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi




Location immobilière - dépôt de garantie

Le versement du dépôt de garantie au bailleur




Le montant du dépôt de garantie 



Pour un logement vide, dans l’hypothèse où le bailleur souhaiterait le versement d’un dépôt de garantie, le montant de ce dernier doit être obligatoirement indiqué dans le contrat de bail


Il faut également savoir que son montant ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charge (ex. Si le montant du loyer est de 620€ et les charges de 80€, le montant du dépôt de garantie ne pourra pas excéder 620€). 


En outre, ce dépôt de garantie ne peut être demandé que s’il est prévu un paiement mensuel du loyer (ce qui se fait dans la majeure partie des cas).  Si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (ex. loyer payé trimestriellement) aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. 



Pour les logements meublés deux cas de figure


Pour les baux signés avant le 27 mars 2014 le montant du dépôt de garantie est libre. Son montant peut être d’un ou de deux mois de loyer. Il peut même être d’un montant plus élevé selon ce qui est prévu au sein du contrat de location


En ce qui concerne les baux signés à partir du 27 mars 2014,  dans l’hypothèse où le bailleur exigerait le versement d’un dépôt de garantie, le montant de ce dernier doit impérativement figuré dans le contrat de location. Ce montant ne peut pas dépasser deux mois de loyer (hors charges). 


En outre, aucun dépôt de garantie ne pourra être réclamé à un locataire qui paye son loyer d’avance sur une période supérieure à deux mois. Mais si le locataire demande à payer son loyer de façon mensuel, le propriétaire pourra alors demander un dépôt de garantie




Le versement du dépôt de garantie 




Il faut que le dépôt de garantie soit versé au bailleur au moment de la signature du bail. Ce versement est effectué soit directement par le locataire, soit par un tiers dont le locataire a obtenu une aide pour financer le dépôt de garantie, tel qu’Action logement ou le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). 




Le délai de restitution du dépôt de garantie 



La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai de :


  • Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
  • Deux mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée

Ces délais commencent à courir à partir du jour de la restitution des clés par le locataire. La remise des clés peut se faire soit en mains propres au bailleur ou à son mandataire (ex. agent immobilier), soit par lettre recommande avec accusé de réception


Si le bailleur retient tout ou partie du dépôt de garantie, il doit justifier ce choix.




L’assurance habitation 






Pour une location immobiliere, il faut prendre une assurance habitation

Location immobilière - Assurance habitation






En tant que locataire vous devez impérativement vous assurez contre les risques locatifs. Un justificatif de la souscription de cette assurance vous sera demandé par le propriétaire ou bien l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien


En effet, le locataire est responsable des dommages qu’il peut causer au bien pendant toute la durée de la location. Les dégâts qu’il pourrait occasionner devront donc être réparés. C’est pour cette raison que la loi oblige la locataire à s’assurer contre les différents risques locatifs. Cependant quelques exceptions à cette obligation existent.  


Ainsi, si vous êtes locataire, la loi vous oblige à assurer votre logement, au minimum avec une assurance pour les risques locatifs


Sauf, s’il s’agit

  • D’un logement meublé ;
  • D’une location saisonnière ;
  • D’un logement de fonction

Cependant dans ces trois cas de figure si vous dégradez le bien, vous devrez indemniser le propriétaire


Attention, cette assurance risques locatifs ne prendra en compte que les dommages causés au logement par un incendie, un dégât des eaux ou encore une explosion. De ce fait, cette assurance ne couvre pas vos biens personnels qui pourraient être endommagés ou détruits dans de telles circonstances. Vous ne serez donc pas remboursés. Pour garantir vos biens, il est conseillé de souscrire une assurance complémentaire : la multirisque habitation




Récapitulatif des garanties à fournir au bailleur 






Constitution du dossier

  • Le dossier que vous remettrez au bailleur doit être complet et soigné. 
  • Il est constitué de nombreux documents, dont une pièce d'identité, un contrat de travail ou une attestation de travail, vos trois derniers bulletins de salaire, votre avis d'imposition, un justificatif de domicile, ... .
  • Il faut savoir que certains documents ne peuvent pas vous être demandés. Il s'agit des documents de nature à attenter à votre vie privée, comme vos relevés de compte bancaire ou encore votre casier judiciaire. 


Caution 

  • Caution solidaire : Engagement pris par un tiers de payer le loyer du locataire en cas de défaillance de ce dernier. 
  • Même si n'importe qui peut se porter caution pour un locataire, il faut savoir que les bailleurs auront une préférence pour un membre de la famille du locataire.
  • Vous devrez insérer certaines pièces relatives à votre caution dans votre dossier : ex. sa pièce d'identité, son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de paie, ... .

Dépôt de garantie 


  • Dépôt de garantie : Versement d'une certaine somme visant à couvrir d'éventuels manquements du locataire. Ex. loyers et charges impayés, réalisation de réparations locatives, ... .
  • Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la rupture du bail s'il n'y a eu aucun souci, comme des dégradations. 


Assurance habitation 

  • Le locataire a l'obligation de souscrire à une assurance habitation contre les risques locatifs, puisque le locataire est responsable des dommages causés au bien durant toute la durée de la location. 
  • Le bailleur exigera un justificatif de la souscription de cette assurance. 
  • Il est conseillé de souscrire à une multirisque habitation qui couvrira les dommages causés au bien locatif, mais également à vos biens personnels. En souscrivant à une simple assurance habitation, seul le bien locatif sera assuré et souvent uniquement dans des cas d'incendie, de dégât des eaux ou encore d'explosion. 


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Posté par Angélique VOISIN

Angélique VOISIN

Angélique Voisin, passionnée de littérature et titulaire d'un master 2 en gestion de patrimoine privé, est l'auteur de nombreux articles sur le blog de SITIGEO. Courtier chez Ashler & Manson, elle est spécialisée dans l'univers de l'achat immobilier à crédit.



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