Les étapes clés d'un achat immobilier

Le déroulement d'un achat immobilier se décompose en différentes étapes que nous vous décrivons ci-dessous en vous conseillant au mieux afin de réussir votre projet. 

͢Phase 1 : Recherche du bien

Pour trouver le bien immobilier de vos rêves, deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez choisir d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier ou faire le choix de trouver seul votre maison ou appartement en passant par exemple par le biais de sites de vente immobilière entre particuliers tel que SITIGEO.COM, qui permet aux vendeurs de publier l’annonce de la vente de leur bien en toute gratuité et qui permet aux acheteurs de contacter les vendeurs également gratuitement. Cela vous permet donc d’économiser les frais liés à la diffusion d’une annonce ou ceux liés à la mise en contact avec le vendeur, et surtout les frais liés à la commission d’une agence immobilière qui s’avèrent souvent très élevés. En outre SITIGEO met un point d'honneur à mettre en avant l'emplacement des biens immobiliers, l'emplacement étant le critère le plus important. N'hésitez pas à venir consulter nos annonces immobilières gratuites ! 

͢Phase 2 : Calcul de la capacité d’emprunt

Avant de vous lancer dans votre achat immobilier, il est préférable d’effectuer le calcul de votre capacité d’emprunt également appelé calcul d’enveloppe.

Le calcul de l’enveloppe de prêt a pour objectif de déterminer le budget que vous pouvez consentir à l’achat de votre maison ou appartement. Il s’agit de calculer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire votre capacité de remboursement, et donc la mensualité que vous pouvez supporter. A ce sujet il faut respecter un taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33.33%. Toutefois, dans les cas où le reste à vivre est important, certaines banques pourront accepter que le taux d'endettement soit légèrement supérieur à la moyenne, mais il s’agit là plus d’une exception que d’une règle. Cette étape permet ainsi de mieux appréhender la valeur maximum du bien que vous pouvez acquérir et donc d’entamer vos recherches en étant mieux informé.

Vous souhaitez connaitre votre capacité d’emprunt, n’hésitez pas à contacter notre partenaire, le courtier ASHLER & MANSON qui étudiera gratuitement votre capacité d’emprunt.

͢Phase 3 : Offre d’achat

L’offre d’achat est l’acte par lequel l’acquéreur potentiel traduit sa volonté d’acheter le bien immobilier. Cette offre prend généralement la forme d’un écrit adressé au vendeur par l’éventuel acheteur, mais elle peut également être faite oralement.

Attention, cette offre d’achat effectuée par écrit engage formellement l’acheteur, puisqu’elle a une valeur juridique. A l’inverse, une offre d’achat verbale n’a pas de valeur juridique puisqu’elle n’est pas formalisée à travers un acte. Dans ce cas, l’acheteur n’est donc pas formellement engagé.

Nous vous conseillons de limiter votre offre dans le temps et d’y indiquer les conditions de financement que vous souhaitez obtenir.

͢Phase 4 : Choix du notaire

En règle générale, une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, ce dernier contacte son notaire pour fixer un rendez-vous avec l’acheteur afin de signer le compromis de vente.

Il faut savoir que les acheteurs peuvent également avoir recours à leur propre notaire sans pour autant que cela n’entraîne un surcoût pour ces derniers. En effet, les deux notaires devront dans ce cas se partager les émoluments. Il est d’ailleurs conseillé de faire appel à son propre notaire, puisque ce dernier pourra vous apporter divers conseils juridiques et vous mettre en garde contre d’éventuelles escroqueries liées à votre achat immobilier. Si vous faites cette acquisition en couple par exemple, il vous expliquera les règles si vous êtes mariés, pacsés ou en simple concubinage.

͢Phase 5 : Compromis ou promesse de vente

Le notaire en charge de la vente va convier le vendeur et l’acheteur à un rendez-vous afin que soit signé un compromis ou une promesse de vente.

Il s’agit d’un avant-contrat qui a pour but de fixer l’accord du vendeur et de l’acheteur en ce qui concerne les conditions et les modalités de la vente (ex_ prix, date, recours à un prêt immobilier…). 

• Concernant les acheteurs :

A ce stade, le vendeur va prendre un engagement envers les futurs acheteurs. Celui de leur vendre son bien immobilier. En contrepartie, ces derniers vont en principe verser un dépôt de garantie correspondant généralement à 5% du prix d’achat. Il faut savoir que ce montant peut être librement diminué, il suffit pour cela d’en faire la demande.

Si la vente se réalise, le dépôt de garantie va correspondre à un acompte sur le prix. Cela signifie que cette somme déjà versée viendra en diminution du prix qu’il vous reste à payer (par exemple, si le prix de la vente correspond à 250 000€ et que vous aviez versé 10 000 en acompte, il ne vous restera plus que 240 000€ à verser au vendeur). 

Si la vente ne se réalise pas, en raison notamment de l’abandon de l’acheteur, ce dépôt de garantie correspondra à un dédommagement en faveur du vendeur.

Néanmoins, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat. Dans ce contexte, l’acheteur n’a pas à justifier son choix et peut récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie. En outre, si la vente ne pouvait pas se réaliser, dans le contexte où vous n’auriez pas réussi à obtenir de prêt immobilier, cette somme vous serez restitué. Mais attention, l’échec d’obtention du crédit ne doit pas être intentionnel.

•  Concernant le vendeur :

Le vendeur a l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique.

Ce dernier doit comporter :

-          Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;

-          L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;

-            L’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages (constat d’état parasitaire) ;

-          Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

-          L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;

-          L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans ;

-          Le certificat établi à l’issue de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif ;

-          L’information sur la présence d’un risque de mérule.

Ce dossier de diagnostic technique doit être remis par le vendeur au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin que les acheteurs soient informés de l’état du bien.

Si le vendeur ne remet pas ce dossier ou s’il est incomplet, il pourra être tenu responsable de tout défaut non apparent que l’acheteur n’a pas la capacité de déceler lui-même. Cette mesure vient une fois de plus protéger l’acheteur qui est considéré dans le cadre d’un achat immobilier comme étant la partie faible.

͢Phase 6 : Offre de prêt

Une fois le compromis ou  la promesse de vente signée, un délai d’environ trois mois est nécessaire avant la signature de l’acte de vente définitif. Pendant ce laps de temps, l’acheteur doit obtenir un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Il convient de préciser que l’acte de vente doit mentionner une indication sur le financement que l’acheteur recourt ou non à un prêt immobilier pour financer l’achat du bien. 

Lorsque l’acte de vente indique que l’acheteur aura recours à un prêt immobilier pour payer le prix de la vente, ce dernier doit contenir une condition suspensive légale d’obtention du ou des prêts immobiliers nécessaires au financement. Cette condition suspensive est une disposition légale protectrice de l’acheteur, qui est considéré comme étant la partie faible (consommateur).

Cette disposition est protectrice de l’acheteur, puisque si ce dernier n’obtient pas de crédit avant la date indiquée dans l’avant-contrat, il a le choix de poursuivre la vente ou d’y renoncer. S’il renonce à la vente dans ce contexte, il récupère alors son dépôt de garantie, en présentant les attestations de refus bancaires.

Attention, l’acheteur doit être de bonne foi, c’est-à-dire que la non-obtention de l’offre de prêt doit être indépendante de sa volonté. C’est pourquoi, pour prouver sa bonne foi, il devra présenter les attestations de refus bancaires.

Si l’acheteur ne souhaite pas recourir à un prêt immobilier, il doit apposer une mention manuscrite le précisant.

L’acceptation de l’offre de prêt :

L’acheteur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat.

Attention, il faut savoir qu’une fois l’offre de prêt éditée par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours : il faut donc attendre le 11ème jour pour accepter l’offre faite par l’établissement bancaire. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.

Vous souhaitez être accompagné dans la recherche de votre financement, contactez dès à présent notre partenaire, le courtier ASHLER & MANSON.

͢Phase 7 : Acte de vente

Une fois le prêt immobilier accepté par l’acheteur, le notaire le contacte afin de l’informer de la complétude du dossier et lui propose un rendez-vous pour signer l’acte définitif de vente.

A ce moment-là l’acheteur doit procéder à un virement correspondant au solde du prix de vente et à une provision pour frais. Le notaire va de son côté effectuer un appel de fonds à la banque de l’acquéreur si celui-ci avait souscrit un emprunt pour cet achat.

Concernant le déroulement de la vente : Les parties doivent se rendre à l’étude du notaire afin de signer l’acte de vente. Seront présents l’acheteur, le vendeur et leur notaire respectif. Le notaire leur donne lecture de l’acte et répond aux questions éventuelles.

Enfin, le vendeur remet les clefs du bien à l’acheteur en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire.

͢Phase 8 : Remise du prix

La remise du prix de vente au vendeur suppose le paiement intégral du prix par l’acquéreur. Il faut préciser au vendeur que s’il a encore un prêt en cours, il doit déduire du prix de vente le remboursement éventuel de ce dernier.

Le notaire doit remettre par la suite une attestation de vente au vendeur et à l’acheteur.

L’acheteur recevra son titre de propriété et le décompte définitif des frais relatifs à la vente après l’achèvement des formalités de publicité qui doivent être effectuées auprès de la conservation des hypothèques et qui dure en général plus d’un an.

Pour un résumé du déroulement de l'achat immobilier, n'hésitez pas à visionner notre vidéo : L'achat immobilier à crédit dans l'ancien en 5 étapes

Ainsi que tous nos autres tutos vidéos sur le sujet.