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ACHAT IMMO - LE CHOIX DE L'EMPLACEMENT DU BIEN IMMOBILIER

19/09/2017
Choisir l'emplacement de son bien immobilier





Le choix de l’emplacement du bien immobilier




« Il y a 3 règles d’or pour investir dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » (selon un promoteur américain qui après avoir fait de la télé réalité, s'est lancé avec succès en Politique Outre-Atlantique....).


L’emplacement du bien est le critère numéro 1 en immobilier pour bien réussir son projet. Le quartier dans lequel se trouve le bien et l’environnement qui l’entoure est la préoccupation première des acheteurs, qu'il s'agisse de l'achat de leur résidence principale, d'une résidence secondaire, d'immobilier d'entreprise tel qu'un local industriel, des bureaux, commerces, d'immobilier professionnel ou encore d'un investissement locatif


C’est la donnée absolue et de base pour réussir son premier achat immobilier. Il est à définir et constitue la pierre angulaire du déroulement d'un achat immobilier.



Bien évidemment d’autres critères entrent en compte, tels que le prix au mètre carré, le profil du bien, la qualité de la construction, le coût d’entretien du bien, les charges de copropriété ou encore les impôts locaux (à ce sujet, vous pouvez vous renseigner auprès du service des impôts fonciers de la commune). 


Difficile de vous donner un mode d'emploi exact, mais il existe quand même de grandes règles.



Voici pourquoi, l'emplacement est si important aux yeux des acheteurs



  • L’influence de la localisation sur le prix du bien immobilier 



La localisation du bien va influer sur son prix. En effet, si l’on prend un même bien immobilier (maison, appartement, terrain, ...) et que l’on compare son prix dans différentes villes, il variera d'un lieu à l'autre. Ainsi, la localisation du bien est le facteur numéro 1 de fixation de sa valeur. Cette constatation peut se vérifier d’une ville à l’autre, mais parfois le simple fait de passer d’une rue à l’autre va influer sur le prix du bien. Ainsi dans un même quartier, un bien similaire peut voir son prix totalement varier selon la rue dans laquelle il se trouve. 
Si le bien immobilier se trouve dans un quartier très recherché alors son prix va être beaucoup plus élevé qu'ailleurs. Un bien situé dans un quartier chic ou une banlieue cossue sera nécessairement plus cher qu'un bien dans un quartier délabré.


Toutefois, l'emplacement d'un bien peut, lors de son achat, être de très mauvaise qualité, mais avec un fort potentiel. Il s'agit par exemple d'un bien situé dans une zone qui doit être prochainement réhabilitée avec l'arrivée de transports en communs, la création d'immeubles neufs avec des crèches et des écoles. Longtemps considéré comme peu attractif, le quartier de la Bastide à Bordeaux a vécu l'arrivée du tram comme une seconde jeunesse :
  • La réfection de l'axe principal et de place suite aux travaux : Place Stalingrad ;
  • La rénovation des anciens immeubles ;
  • L'aménagement des friches ;
  • L'arrivée d'entreprises, de commerces et de restaurants ;
  • La création d'écoles, de crèches, de parcs et jardins ;
  • Le transfert d'Université.


Il sera donc judicieux de se renseigner auprès de la mairie, notamment la mairie de quartier pour connaître à l'avance les futurs projets et leur chance de concrétisation. En effet, il faut s'engager en étant à peu près sûr qu'une partie du projet verra le jour. Avoir raison trop tôt, c'est avoir tord.


Par ailleurs, si le bien se situe dans un quartier en désuétude, avec : 
  • Un urbanisme démodé;
  • Une population âgée;
  • Une absence de transport en commun. 

Vous risquez de perdre dans la durée sur le prix de votre investissement.


Les habitudes du passé sont aussi à prendre en compte : Pour fuir l'urbanisation, les habitants des centres-villes sont partis vivre en banlieue ou dans des lotissements. De nos jours, beaucoup de personnes habitant excentrées souhaitent revenir dans les centres-villes, surtout lorsqu'ils sont été réhabilités comme à Bordeaux.



  • L’influence de la localisation sur la qualité de votre investissement 



L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement, voici le critère pour réussir à coup sûr son investissement immobilierQu’il s’agisse de l’achat de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, meilleure sera la localisation, meilleur sera l’investissement

La qualité de l'emplacement varie en fonction de l'usage. Ainsi, pour une surface commerciale, il sera recherché la plus grande visibilité. Plus l'axe est passant, plus le prix de vente "pas de porte" appelé aussi la cession de droit au bail sera élevé comme dans de nombreuses zones commerciales. De même les loyers en ville seront plus élevés dans une rue commerçante située dans l'hyper centre.


Lors d'un achat immobilier, il faut dès le départ penser à la revente ! Si vous pensez que votre bien a beaucoup d'atouts, il trouvera facilement preneur à l'achat ou à la locationA la revente si le bien est idéalement placé, il attirera pléthore d'acquéreurs et vous pourrez choisir le plus solvable.

L'emplacement du bien, s'il s'agit de neuf et à l'achat, pourra aussi être éligible au Prêt à Taux Zéro (P.T.Z.). Tout dépend de la zone dans lequel vous ferez votre achat


A la location, vous aurez de nombreux candidats et pourrez choisir celui qui a le meilleur dossier. Vous pourrez alors sécuriser au mieux vos revenus locatifs. Par ailleurs dans le cas d'un investissement locatif saisonnier, à la montagne ou à la mer, si vous disposez d'une belle vue, que vous êtes dans une station à la mode, avec des prestations intérieures de qualité, vous aurez plus facilement des locataires et donc optimiserez au mieux votre achat.

Certains investissements vous permettront aussi, de part leur emplacement de vous faire bénéficier d'avantages fiscaux (Loi Pinel actuellement qui a succédé à Loi DUFLOT, scellier, de Robien...) et vous pourrez payer moins d'impôts. A condition d'acheter pour louer, il s'agit d'un véritable outil de gestion de patrimoine, vous pouvez investir dans le neuf en bénéficiant d'une rentabilité locative. Compte tenu du niveau des taux d'intérêt des crédits, l'investissement immobilier locatif, une fois la réduction d'impôt acquise, pourra dégager des cash flow. 



un bien situe pres d un transport sera un plus

Définir l'emplacement en fonction de ses priorités




  • L’influence de la localisation "intérieure" du bien immobilier qui participe à la qualité de vie 



En effet, de nombreux autres critères liés à l’emplacement du bien ont leur importance, puisqu’ils participent à la qualité de vie des habitants :


  • La vue que l’on a depuis le bien (depuis une terrasse, un balcon ou encore tout simplement une fenêtre) ;
  • L'existence d'une sortie extérieure : un jardin privatif, un balcon ou encore une terrasse ;  
  • L'exposition : un bien immobilier principalement orienté au Nord aura moins de valeur qu’un bien immobilier orienté plein Sud. Cela s’explique par deux raisons principales, moins il y a d’exposition au soleil, plus le bien devra être chauffé et le bien sera également moins bien éclairé. 
  • Un bien situé dans un environnement calme ;
  • La présence d'un ascenseur sera un plus ;
  • Un bien à l'étage, mais pas trop haut (si l'ascenseur tombe en panne...), sera plus prisé qu'un bien au rez de chaussé ;
  • La présence d'un parking ou d'un box fermé, si possible à très faible distance ;
  • La présence de nombreux commerces, médecins, écoles ;
  • Un bien situé près d'un très gros pôle d'activité, aura aussi sa clientèle : bien situé à côté d'un hôpital par exemple ;
  • Enfin, tout le monde connaît le film : "Un éléphant ça trompe énormément " dans lequel les acquéreurs avaient visités le bien le jour d'une grève d'avion.... En effet, si le bien est trop proche d'une nuisance telle qu'une voie ferrée, un aéroport, une autoroute, alors il aura du mal à trouver preneur. Toutefois, si le bien se situe à une distance correcte de cette nuisance cela peut devenir un atout : Proximité d'un aéroport, ou d'une gare ou d'une bretelle d'autoroute permettant des échanges rapides.


verifier les nuisances

Habiter près d'une gare peut être un atout ou un inconvénient




Comment choisir son emplacement ?




Règle 1Définir avec des cercles les quartiers ou villages de son choix. Pour cela, c'est très simple, il vous suffit d'acheter une carte et de dessiner des cercles ou des zones dessus. SITIGEO a une fonction qui permet de se créer des zones personnalisées et d'être alerté dès qu'un bien va être posté dessus. Prévoir plusieurs options de quartiers afin de ne pas se laisser enfermer dans un secteur trop étroit, surtout dans les zones urbaines tendues. Choisir un secteur géographique porteur en étudiant le marché.


Règle 2 : Après ou avant la visite du bien, faire le tour du quartier à pied, utiliser Google Earth pour voir l'environnement, faire les trajets travail et écoles, vérifier rapidement la présence de commerce de proximité, médecins, pharmacies, espaces verts, etc. Tout ce qui pourra vous être utile dans votre future vie. Si une maison est géniale mais que tout devient un enfer, cela peut être rédhibitoire. Autant le savoir avant.


Règle 3 : Vérifier les options de stationnement : est-ce simple ? tarif résident ? places gratuites ? etc. Toutefois, si vous avez un garage cela peut être amendé.


Règle 4 : Se renseigner en mairie afin de connaître les projets d'urbanisme et identifier les projets en cours ou à venir. Certains projets d'urbanisme sont de véritables serpents de mer et ne voient jamais le jour. Ils auront pourtant bloquer des dizaines de projets (Projets de route, de construction d'un lieu de culte, d'une usine, etc).




Quels sont les autres points à regarder ? Quels sont les nouveaux critères sociaux environnementaux ?




Il y a aussi une part d'affect dans l'achat immobilier, donc on peut dire que  le bien idéal, c'est d'abord celui pour lequel votre cœur bat ! Il y a une part d'innés dans l'achat immobilier et c'est normal de laisser parler son instinct.


Les règles du bien être sont donc de plus en plus étudiées. Certains sites vous permettent de vérifier la qualité de l'air dans votre quartier, le nombre d'arbres par habitants ou toute autre donnée. On pourra citer le site cityscan.com sur lequel il suffit de rentrer l'adresse du bien pour avoir une batterie d'informations.


Vous pourrez aussi aller étudier les statistiques, notamment grâce aux données de l'INSEE. Et plus généralement, prendre en compte le marché de l’emploi, la situation géographique et la santé des grandes sociétés de la région.


Etudier le secteur en regardant les autres annonces de vente ou de location. Plus il y a de biens à vendre dans un quartier et plus il faut se méfier ou bien profiter des opportunités. Le prix au mètre carré à la location ou à l'achat est aussi le signe du dynamisme d'un quartier ou de son déclin.



Il ne vous reste plus qu'à consulter les tutos vidéo que nous vous avons concoctés et vous serez un(e) vrai pro !




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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut
Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondée en 2003 à 23 ans, après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier. En 2018, il met au point l'Intelligence artificelle de scoring crédit PREACOR.FR.

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