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L'achat immobilier à crédit dans l'ancien en 5 étapes
Nous allons vous expliquer le déroulement d'un achat immobilier à crédit en 5 étapes :
- Etape 1 : Il faut bien définir sa capacité d'emprunt : Pour cela, il faut réunir ces trois derniers bulletins de salaire et faire le point sur son épargne et ses crédits. Un professionnel pourra ensuite déterminer une enveloppe maximale à ne pas dépasser.
- Etape 2 : Vous avez trouvé le bien de vos rêves, vous allez alors pouvoir signer un compromis de vente en agence immobilière ou un sous-seing privé chez un notaire. Lors de ce rendez-vous, on vous demandera de verser un dépôt de garantie pouvant aller jusqu'à 10% du montant du bien. Ce dépôt de garantie servira à dédommager le vendeur si vous n'effectuez pas vos démarches liées à la recherche de votre financement avec diligence. Il servira au contraire d'acompte sur le prix du bien si vous finalisez l'achat. Et, ce dépôt de garantie vous sera restitué si vous ne pouvez pas finaliser la vente pour de bonnes raisons. Vous disposerez d'un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception du sous-seing.
- Etape 3 : La recherche du financement : A la signature du sous-seing, vous disposez de 20 jours pour effectuer vos recherches de financement, de 45 jours pour obtenir l'accord et de 90 jours pour réitérer l'acte authentique. Il faut donc se décider vite, car le temps passe rapidement. Nous vous conseillons vivement de vous rapproche d'un courtier pour plus de simplicité, de compétitivité et de réactivité. Il pourra vous délivrer une attestation prouvant que vous avez effectué les démarches de financement en temps et en heures.
- Etape 4 : Sélection du financement et bouclage des opérations de crédit et d'assurance : Vous avez trouvé le prêt qu'il vous faut. Vous allez donc recevoir chez vous votre offre de prêt, et vous disposerez d'un délai de réflexion de 10 jours. Cette offre ne pourra donc être renvoyé que le 11ème jour. Vous en avertirez le notaire, qui pourra programmer un rendez-vous pour la signature de l'acte définitif.
- Etape 5 : La signature de l'acte définitif : Quelques jours avant la date du rendez-vous, le notaire effectuera directement un appel de fonds auprès de la banque qui vous a octroyé le prêt. S'il vous reste un apport à verser, vous devrez, parallèlement et antérieurement à la date de la signature, lui envoyer les fonds. Ce n'est qu'à la fin de ce rendez-vous que vous serez définitivement propriétaire.
Les frais de notaire
Lors d’un achat immobilier vous devrez vous acquitter des frais de notaire. Ils différent selon que vous achetiez du neuf ou de l’ancien.
- Dans l’ancien les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 8 % du montant du bien (hors frais d’agence) ;
- Dans le neuf, ces frais de notaires s'élèvent en moyenne à 3.00 % du montant du bien.
Ces taux sont fixés par le département en concertation avec la chambre des notaires et l’Etat. En effet, une grande partie des frais de notaire servent au financement des administrations locales. Dans l’ancien, seule une petite partie revient au notaire : 18 %.
- Dans le NEUF, les frais de notaire se répartissent de la façon suivante :
- 53 % Notaire ;
- 41 % taxes ;
- 6 % débours.
- Dans l’ANCIEN, les frais de notaire se répartissent de la façon suivante :
- 80 % droits d’enregistrement ;
- 2 % débours ;
- 18 % Notaire.
A savoir :
Vous pouvez prendre votre notaire indépendamment de celui du vendeur sans surcoût, en effet, les notaires dans ce cas de figure se partageront les émoluments.
Il est également conseillé d'avoir en apport ces frais de notaire lorsque vous demandez le financement de votre bien immobilier.
Le prêt à taux zéro
Quelles sont les règles pour bénéficier d’un prêt à taux zéro ?
- La première règle est qu’il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans. On vous demandera à cet égard de fournir les 24 dernières quittances de loyer. Il existe quelques exceptions pour les personnes titulaires d’une carte d’invalidité, adulte handicapé ou victime de catastrophes naturelles.
- La deuxième règle est liée aux ressources du couple. Il ne faudra pas dépasser un certain plafond de ressource. Ce plafond varie selon la région dans laquelle vous souhaitez acheter. Il existe 4 zones :
- La zone A : Cette zone concerne l’Île de France, la Cote d’Azur et encore le bassin Lémanique ;
- La zone B1 : Cette zone regroupe les agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques villes chères ;
- La zone B2 : Celle-ci va englober les autres communes de plus de 50.000 habitants et les franges de zone B1 ;
- La zone C : Enfin, cette dernière zone concerne le reste du territoire.
On retient le revenu N-2 du foyer.
- La troisième règle est sur la nature du bien :
Il doit s’agir soit d’un bien neuf soit d'une construction, ou bien d’un logement ancien dont le coût des travaux va représenter 25 % du coût total de l’opération.
L’emprunteur devra également prendre l'engagement de faire de ce bien sa résidence principale.
Les frais de garantie
Lors d’un achat immobilier il faudra vous acquitter des frais de garantie.
En effet, la banque consent un taux d’intérêt souvent bien plus bas que pour un découvert ou un prêt à la consommation, en contrepartie d’un droit préférentiel sur le bien immobilier.
Deux types de garanties sont les plus connues sont :
- La garantie réelle : Plus communément appelée l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers. Il s’agit d’un droit inscrit par le notaire au registre des hypothèques au profit de l'établissement bancaire. Lors d’une revente ultérieure, ce registre est consulté par le notaire en charge de la vente. Avec l’argent de la vente, il devra rembourser la banque en priorité afin d’obtenir la mainlevée de l’hypothèque. Cette formalité a un coût proportionnel au montant du prêt. Environ 1,20 % du montant du prêt. La mainlevée de l’inscription a également un coût un peu moindre.
- La garantie personnelle ou le cautionnement. L’acteur le plus connu est l’organisme Caution crédit Logement utilisé par BNP, LCL, CIC ou Société Générale. Ce dernier se porte garant pour les emprunteurs et se substitue à eux en cas de défaillance. Il se retournera ensuite contre les emprunteurs. Crédit Logement coûte environ 1,2 % du montant du prêt. Une partie peut être restituée en fin de prêt. Les autres garanties sont la SACEF (univers Caisse d’Epargne – Banque Populaire), CAMCA (Crédit Agricole).
Notre conseil :
Si vous êtes fonctionnaire, votre mutuelle peut aussi se porter caution, à moindre coût, mais toutes les banques n’acceptent pas leur intervention.
Dans la quasi-totalité des prêts immobiliers souscrits en France chaque année, on associe le contrat d'assurance de prêt à une assurance sur la vie des emprunteurs. Elle permet de rembourser tout ou partie du prêt en cas de décès de l'un des assurés. Cela évite ainsi de laisser des dettes aux assurés. Le coût de cette assurance dépend de l'âge et de la situation professionnelle des emprunteurs. Le fait de fumer ou de pratiquer certaines activités sportives ou professionnelles peut venir majorer le coût de cette assurance.
Par ailleurs des formalités médicales préalables peuvent être exigés par l'assureur avant d'accepter de couvrir le risque de fin de vie de l'assuré.
Lorsqu'il y a deux emprunteurs on peut répartir le coût de cette assurance en fonction de leurs revenus. En effet, si l'un des assurés gagne 70% des revenus du couple alors il couvrira 70% du montant de l'emprunt. Toutefois, chaque assuré peut décider de couvrir la totalité du prêt.
Bien que souvent proposé par la banque, l'assurance peut être souscrite en délégation via des courtiers auprès de très grosses compagnies d'assurance telles que CARDIF, SWISSLIFE ou encore MetLife.
Nous vous invitons à faire des devis comparatifs, car il y a de nombreuses économies à la clé.
A l'assurance décès, on associe souvent l'invalidité lourde, ainsi que l'incapacité temporaire de travail.
L'assurance décès-invalidité
L'assurance décès-invalidité est la garantie de base souscrite dans la quasi-totalité des prêts. En claire, l'assuré paie chaque mois une prime correspondant à un infime pourcentage du capital. S'il décède avant la fin du prêt, la compagnie d'assurance libérera le capital au profit de la banque afin de rembourser le prêt par anticipation.
A l'exception de quelques cas, tel qu'une explosion nucléaire, une guerre civile ou une maladie antérieurement connue mais non déclaré au moment de la souscription de l'assurance, la compagnie d'assurance versera un capital à la banque pour rembourser le prêt, afin de ne pas laisser de dettes aux héritiers. On peut assurer ce risque jusqu'à ses 90 ans. Plus l'âge avance, plus l'assureur exigera des formalités médicales, telles qu'une prise de sang, un rendez-vous chez un médecin ou un rendez-vous chez un cardiologue.
A cette assurance décès, on peut associer l'assurance perte totale et irréversible : il s'agit pour l'assuré en cas d'invalidité lourde de sa part, c'est-à-dire l'impossibilité d'accomplir les 5 gestes de base de la vie courante, d'être pris en charge par la compagnie d'assurance. En claire, la compagnie d'assurance versera un capital à la banque afin de ne pas laisser de dettes à ceux qui prendront en charge l'assuré. On peut garantir ce risque jusqu'à ses 65 ans, voire 70 ans dans certains cas.
L'assurance incapacité de travail
Lors de sa vie professionnelle, on peut décider d'assurer son prêt contre un risque d'incapacité de travail. En effet, si la maladie ou un accident vous oblige à mettre temporairement de côté votre vie professionnelle, l'assurance peut rembourser à votre place la mensualité de votre emprunt. La prise en charge par l'assurance peut intervenir après un délai appelé franchise. La durée la plus connue est de 90 jours. En claire, il faudra attendre le 91ème jour de votre arrêt de travail pour que l'assurance commence à fonctionner. Cette garantie cesse souvent à 60 ans. Il peut y avoir un certain nombre de restrictions ou d'exclusions en raison des pratiques professionnelles et sportives. Il conviendra donc de les déclarer lors de la souscription du contrat afin d'être sûre qu'elles soient bien prises en compte lors d'un arrêt de travail.
Nous conseillons vivement de souscrire à cette assurance lors d'un achat de résidence principale.
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Réalisation : Christophe FOUBERT
Bon achat immobilier à vous !
