Le promoteur immobilier conçoit et vend des logements neufs : son rôle, ses obligations et les garanties qu'il doit à l'acheteur.
On compte dans le monde de la construction immobilière nombre de métiers différents. Celui de promoteur immobilier en est un, aux prérogatives bien spécifiques.
Que vous ayez un projet de construction de maison ou que vous soyez décidé à acheter un logement neuf, il est un interlocuteur majeur dont la profession est aussi connue que mal/méconnue, aussi appréciée que décriée.
SITIGEO.COM, en plus de vous proposer un grand nombre d'annonces immobilières gratuites, vous propose également un petit tour d'horizon de l'univers de celui qui aujourd'hui prend l'initiative, le plus souvent en milieu urbain ou en périphérie des villes, du processus de l'offre nouvelle en immobilier.
Les promoteurs immobiliers, ces intermédiaires aux compétences multiples
Professionnel dont le champ d'action est la construction immobilière, le promoteur immobilier intervient dès la phase de conception du projet jusqu'à la commercialisation des bâtiments une fois construits. Sa bonne connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier (autrement dit du terrain, support essentiel de toute opération), des aspects réglementaires, du code de l'urbanisme ainsi que des modes de financements les plus adaptés, en font un des acteurs majeurs du marché immobilier.
Toutes ces compétences et cette connaissance de l'information font de lui un intermédiaire bien placé pour ne pas dire incontournable entre les différentes parties prenantes d'un projet : maître d'ouvrage, financier, maître d'oeuvre (entreprises de construction), autorité réglementaire, etc.
Des profils divers
Ce professionnel du monde de la construction immobilière peut tout aussi bien être une personne physique qu'une personne morale. Dans ce dernier cas, il peut s'agir d'une société de promotion immobilière regroupant plusieurs associés, eux-mêmes promoteurs. Son statut est régi par les dispositions de l'article 1831-1 du Code civil. Celui-ci édictant que le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel une personne qualifiée de "maître d'ouvrage" (le client) confie la construction d'un ouvrage immobilier à une personne appelée "promoteur immobilier".
Il existe des promoteurs polyvalents et d'autres plus spécialisés qui ne font qu'un type d'activité comme par exemple :
- Du logement, appartement et maisons individuelles groupées, que ce soit du logement privé ou du logement social ;
- De l'immobilier tertiaire (bureaux, centres commerciaux, commerces en général, bâtiments de stockage ou logistique...) ;
- Des résidences avec services destinées à un public spécifique (étudiants, séniors...) ;
- Aménagement foncier, transaction, gestions locatives, etc.
Les logements représentent environ 80% de la production des promoteurs de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et les immeubles collectifs, 85% de ces logements.
Même s'ils exercent tous les deux des activités distinctes on confond souvent le promoteur foncier et le promoteur immobilier. Toutefois dans la pratique, ils se côtoient et les deux activités sont souvent pratiquées par le même opérateur.
- Le promoteur foncier appelé aussi aménageur foncier ou lotisseur, typique des banlieues urbaines, acquiert généralement de vastes terrains vagues et les subdivise en lotissements, puis les améliore en y installant les infrastructures nécessaires à la construction : rue, égout, aqueduc, etc. Il s'occupe aussi occasionnellement d'obtenir des autorités locales les modifications au zonage qui peuvent être requises. Lorsque le promoteur vend ensuite les parcelles de terrain viabilisées et prêtes à construire, en vue d'un profit immédiat plutôt qu'à long terme, d'où sa qualification de promoteur foncier.
- Le promoteur immobilier acquiert quant à lui, des terrains vagues, des terrains améliorés (desservis ou viabilisés) ou toute autre propriété construite nécessitant une réhabilitation sur lesquels il construit un ou plusieurs immeubles dans le but de les vendre (en bloc ou en parties divises) ou encore les louer à bail. Pour ce faire, il évalue l'opportunité et la faisabilité d'un programme et définit des objectifs avec l'architecte et les différents partenaires. Il ne peut construire que ce qu'autorisent la réglementation et les documents d'urbanisme, votés par les élus, au niveau national et local.
Une action polyvalente
Maître d'ouvrage, le promoteur immobilier prend l'initiative de la réalisation du bâtiment qu'il destine à la vente, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit appelé ouvrage. Le promoteur a la maîtrise totale de l'opération de construction. Il réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Initiateur, responsable et pilote de l'opération, il est celui pour le compte duquel est édifié l'ouvrage.
Il faut savoir que si un maître d'ouvrage n'est pas nécessairement un promoteur, un promoteur est nécessairement un maître d'ouvrage !
Le promoteur définit l'offre (plans, grille de prix, prestations, documents commerciaux) et la stratégie commerciale (bureau de vente, agent immobilier ou réseau spécialisé). Les logements sont généralement vendus en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA appelée aussi vente sur plan).
Très favorable pour l'acquéreur, le régime de la VEFA, inscrit aux articles L.261 et suivants les règles du code de la construction et de l'habitation, est rigoureusement organisé.
Paysage urbain avec vue sur un projet de construction immobiliere a Bordeaux
L'influence de la Smart City dans les projets immobiliers de demain
Les promoteurs sont de plus en plus gagnés par l'influence de la Smart city, la ville intelligente en français, dans la conception de leur futur programme. Plus que jamais les attentes des acquéreurs changent : empreinte carbone du programme, consommation énergétique du futur logement, espace de vie partagés, solidarité entre habitants. C'est aussi plus de domotique, d'objets connectés pour améliorer la vie des habitants. Plus généralement et à l’échelle d'une vie il s'agit de la gestion des flux de véhicules et de calculs prédictifs comme par exemple les besoins de vélo à telle heure et en temps réel dans une station de vélo partagé. Gageons que ces intentions louables soient le signe d'une nouvelle génération de promoteurs citoyens.
Petits locaux, moyens régionaux ou grands promoteurs immobiliers nationaux
En France, les
promoteurs immobiliers sont la plupart du temps organisés sous forme sociétaire et regroupés au sein de
la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs. Les
sociétés de promotion immobilière sont intégrées au sein de groupes puissants qui opèrent dans des secteurs divers.
On imagine souvent les promoteurs immobiliers avec un gros cigare, une grosse voiture, des bureaux immenses dans des immeubles rutilants et l'ambition de réaliser plusieurs milliers de logements par an, rêvant parts de marché, chiffres d'affaires et résultat consolidé. Au-delà du cliché, c'est à la fois vrai et à nuancer. Il existe en effet plusieurs niveaux et des disparités criantes dans la typologie de l'organigramme de la promotion immobilière. Du plus petit au plus gros nous commencerons par les premiers.
Le promoteur local et le promoteur régional
Les promoteurs immobiliers sont souvent de petites structures (on y retrouve souvent d'anciens avocats, de professionnels des métiers de l'immobilier ou des courtiers en immobilier). Elles mobilisent peu d'employés et peu de capitaux propres. Aujourd'hui, si les banques exigent 20% de fonds propres pour financer un projet, elles ont d'un autre côté la capacité à trouver le financement nécessaire auprès des institutions prêteuses.
La cohorte des promoteurs locaux ne donnent pas la priorité au volume (ils n'en ont soit pas les moyens, soit pas l'envie) et veulent avant tout exercer un métier qui les passionne sur un territoire qu'ils connaissent bien, puisque c'est le leur et qu'ils y vivent. Ils ne raisonnent pas en masse, mais programme immobilier par programme immobilier, avec le souci de l'optimisation et de l'adaptation au contexte
Au niveau régional, les promoteurs réalisent quelques centaines de logements annuels avec pour certains la mise en oeuvre de stratégies de croissance plus ambitieuses (en volumes et en territoires d'implantation) que les petits promoteurs. On se rapproche dès lors d'une logique de grand groupe.
Les géants de la promotion immobilière
Nexity, Vinci, Kaufman & Broad, Cogedim, Pichet, Bouygues pour les plus connus, constituent la tête de file des leaders du marché de la promotion immobilière.
En France, les banques détiennent bien souvent des sociétés de promotion qui constituent leurs filiales. Il en est ainsi de la société promotion immobilière Meunier qui est détenue par BNP Paribas, de Coprim et de Sogeprom qui sont les filiales de la Société Générale , ou encore de Cogifrance qui est détenue par la Compagnie Financière.
Les avantages et les inconvénients de recourir à un promoteur immobilier
Recourir à un promoteur immobilier dans le neuf n'est pas une obligation. Toutefois, à moins d'avoir un projet immobilier personnalisé et tout ce qui va avec, comme le terrain, il est difficile, surtout en milieu urbain de faire sans.
Quels sont les avantages d'une telle situation et ses inconvénients ?
Les avantages du recours à un promoteur immobilier
Dans la mesure où il est le maître d'ouvrage délégué, le promoteur a la maîtrise totale de l'opération de construction, ce qui le place en position d'interlocuteur unique. De la conception du projet, de l'étude de marché et de faisabilité, de l'acquisition du terrain, de la recherche de financement, de la souscription de garanties multiples, de la construction elle-même, et enfin de la commercialisation des bureaux ou des logements construits, le promoteur s'occupe de tout.
Résultat des courses, l'acquéreur ou le locataire a l'assurance et le confort de pouvoir accéder immédiatement et "clés en main" à son logement ou ses locaux.
D'autre part, le promoteur connait son affaire, l'offre et la demande du marché de l'immobilier n'ont aucun secret pour lui. D'où l'adéquation entre l'offre de vente d'immeubles à construire et la clientèle ciblée.
Le revers de la médaille du recours à un promoteur immobilier
Dans la mesure où le promoteur est un vendeur d'immeubles ou d'appartements sur plans (VEFA), ces derniers sont standardisés. En d'autres termes, il est de ce fait difficile pour le futur acquéreur ou acheteur de personnaliser le logement ou le bureau dont il va devenir propriétaire ou locataire.
D'autre part, la propriété des locaux achetés ne peut être acquise qu'au fur et à mesure de l'évolution des travaux de construction. Ces derniers (comme c'est souvent le cas) peuvent connaître des retards sur lesquels vous n'avez aucunement la main.
Enfin, ce qui est plus rare mais qui toutefois arrive, certains promoteurs peu scrupuleux omettent de souscrire les garanties indispensables telles que la garantie d'achèvement, l'assurance responsabilité civile professionnelle, la garantie décennale.
Quoi que l'on en pense, le
promoteur participe à la création de nouveaux quartiers qu'il commence même à faire évoluer en
écoquartiers et, par les projets qu'il porte, dessine les villes. Mais le
promoteur n'est pas un philanthrope, c'est une
société privée qui oeuvre à récupérer sa mise et à gagner de l'argent. C'est de cette maximisation de recherche de profits à tous prix qu'apparaissent les dérives :
- Constructions de mauvaise qualité ;
- Délais non respectés ;
- Densification exagérée, immeubles trop serrés ;
- Urbanisation mal pensée donnant lieu à des quartiers sans infrastructures ;
- "Bétonnisation" sans végétation ;
- Manque de concertation avec les riverains ;
- Défiguration du paysage et espaces naturels.
Comme dans tous domaines, il y a une façade sombre, et force est de le constater, elle entache souvent la profession.
Classement par Chiffre d'Affaires (2016) des promoteurs immobiliers
Classement des promoteurs par chiffre d'affaires - Source : Lemoniteur.fr 16/07/2017
